Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (январь 2014 г.)

На рынке арендного жилья после осеннего роста третий месяц подряд наблюдается снижение долларовых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 1028 $ (159 900 тенге) за 1 месяц проживания, что на 2,9% ниже, чем в декабре. При этом средняя цена в «дорогом» сегменте сократилась на 1,6%, а в «дешевом» — на 1,3%. Количество анализируемых объектов составило 1881 квартир.

Цены по районам

Основное влияние на снижение средней цены аренды по городу оказали Ауэзовский и Бостандыкский районы, где средняя стоимость найма квартиры сократилась на 6,5% и 5% соответственно. В остальных районах в первом месяце 2014 года прослеживается незначительной рост стоимости найма, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, превышение среднего показателя по городу составляет 63%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 55%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды продолжает держаться в Медеуском районе — 17,55 $, или 2730 тенге, а наименьшая зафиксирована в Алатауском — 8,31 $, или 1293 тенге.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
Алатауский	570	+30	+5.47	8.31	-0.12	-1.46
Алмалинский	963	+24	+2.60	14.76	-0.02	-0.14
Ауэзовский	616	-43	-6.47	10.71	-0.18	-1.67
Бостандыкский	1097	-58	-5.01	15.06	0	0
Жетысуский	541	+25	+4.82	10.53	+0.22	+2.17
Медеуский	1678	+90	+5.64	17.55	+0.04	+0.22
Турксибский	458	+16	+3.71	10	-0.01	-0.08
По городу	1028	-31	-2.93	14.07	-0.23	-1.6

Цены по формату квартир

Сокращение ставок найма по городу обусловлено в основном снижением цен на аренду 1- и 2-комнатных квартир и сокращением объема предложения дорогих многокомнатных квартир. При этом арендные ставки на квартиры большого формата выросли.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на многокомнатные квартиры — 15,23 $, или 2286 тенге, а наименьшая на 2-комнатные — 13,78 $, или 2143 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
		$	%		$	%
1-комнатные	545	-7	-1.33	14.1	-0.46	-3.18
2-комнатные	815	-55	-6.36	13.78	-0.52	-3.67
3-комнатные	1305	+5	+0.41	14.17	0.02	0.18
4-комнатные	2134	+229	+12.03	14.83	0.7	4.93
5-комнатные и выше	3883	+819	+26.74	15.23	0.84	5.83
По городу	1028	-31	-2.93	14.07	-0.23	-1.6

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья в течение последних трех месяцев сократились по 10%. В январе темп снижения в обоих сегментах значительно сократился и составил для «дорогого» 1,6%, для «дешевого» — 1,3%.

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, $/мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	762	+20	+2.71	397	-9	-2.16	1.92
2-комнатные	1286	-82	-5.99	524	-19	-3.45	2.45
3-комнатные	2202	+42	+1.94	730	0	0.00	3.02
4-комнатные	3514	+353	+11.18	1107	+78	+7.53	3.17
5-комнатные и выше	5190	+814	+18.60	2572	+878	+51.81	2.02
Алатауский	809	+130	+19.08	370	-41	-9.94	2.19
Алмалинский	1608	+110	+7.32	616	+7	+1.16	2.61
Ауэзовский	841	-65	-7.12	455	-36	-7.39	1.85
Бостандыкский	1806	-63	-3.38	639	-11	-1.76	2.82
Жетысуский	790	+92	+13.12	381	+17	+4.61	2.07
Медеуский	2753	+156	+6.01	907	+60	+7.02	3.03
Турксибский	561	+15	+2.77	357	+36	+11.11	1.57
По городу	1650	-27	-1.59	625	-8	-1.33	2.64

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в Ауэзовском и Бостандыкском районах. В разрезе комнатности снижение наблюдается только на 2-комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алатауском, Ауэзовском и Бостандыкском районах. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры, при этом цена аренды 3-комнатных квартир за месяц не изменилась.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (1028 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 40%, но все еще находится на 27% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 16,7%, существенно превысив уровень инфляции — 5%, основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 2-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 17%, а «дешевого» — на 12%.

В динамике во всех сегментах арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2014 года показатель 1,62 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,62 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце наибольшая ставка по депозитам в долларах осталась на прежнем уровне — 5% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья
1-комнатные	1.7	1.75	1.66
2-комнатные	1.75	1.83	1.66
3-комнатные	1.87	1.88	1.75
4-комнатные	1.84	1.68	1.83
Многокомнатные	1.4	0.87	2.4
Алатауский	1.32	1.42	1.29
Алмалинский	1.56	1.6	1.52
Ауэзовский	1.24	1.16	1.31
Бостандыкский	1.43	1.32	1.54
Жетысуйский	1.46	1.66	1.35
Медеуский	1.55	1.36	1.76
Турксибский	1.37	1.29	1.5
По городу	1.62	1.56	1.64

По отношению к декабрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах. В течение трех последних месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению доходности квартир по городу в среднем на 30%.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 29% (536 квартир), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (41 квартира).

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложения занимает 2-комнатное жилье — 35% (663 квартир), минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 1% (22 квартиры).

Выводы и прогнозы

• В январе 2014 года на рынке аренды города Алматы прослеживается снижение средней ставки найма.
• Основное влияние на снижение средней арендной ставки оказали 1- и 2-комнатные квартиры.
• За последние 3 месяца средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 30%.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется увеличение темпов падения долларовых цен в связи с девальвацией национальной валюты. Вместе с тем, снижение темпов роста реальных доходов населения будет оказывать давление и на тенговую цену аренды. При этом не стоит ожидать резких скачков цен, так как влияние девальвации отразится на рынке с временным лагом.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046