Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (январь 2014 г.)

В январе 2014 года цена за единицу площади частного дома составила 821 у.е. В декабре 2013 года удельная цена предложения была 807 у.е. за квадратный метр. 

Изменения цены — 14 у.е. (2%).

Цены

В разрезе районов максимальной ценой квадратного метра в анализируемом периоде обладают дома, расположенные в районах Город, где цена квадратного метра — 974 у.е., и Юго-Восток — 970 у.е./кв.м. Далее по уровню снижения цен следуют дома, расположенные в районе Михайловка, — 794 у.е./кв.м. В Майкудуке цена за метр квадратный составила 715 у.е. Минимальные средние цены за единицу площади отмечены в районе Пришахтинск — 599 у.е. в микрорайоне Кунгей — 589 у.е. за квадрат.

В первом месяце 2014 года ценовые колебания составили 2%, однако изменения не превысили средней статистической погрешности, а это говорит о стабильности цены в сегменте индивидуального жилья в январе 2014 года по отношению к декабрю 2013 года.

Рост цен зафиксирован в районах Город на 5%, плюс 42 у.е./кв.м и Майкудук — 7%, плюс 49 у.е./кв.м к средней цене по району относительно прошлого месяца.

В районе Михайловка наблюдается снижение удельной цены на 9%, минус 80 у.е./кв.м от цены, зафиксированной в прошлом периоде.

Большое изменение цены за период наблюдается в районе Юго-Восток. Разбег цен объясняется небольшим количеством предложений и их различной структурой. Однако ценовые изменения не превысили допустимой погрешности, а значит, цена квадратного метра жилья в районе Юго-Восток остается в стабильном состоянии по отношению к декабрю 2013 года.

Микрорайон Кунгей — достаточно новая, только застраивающаяся часть города. Дома здесь находятся на различной стадии строительства. Существует большой процент незавершенного строительства, отсюда и относительно низкая средняя цена жилой площади и небольшой объем предложения. 

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по районам

Район	Количество объектов, ед.	Средняя цена,  у.е./кв.м	Изменение цены к декабрю 2013 г.
			у.е.	%
Город	299	974	42	5
Юго-Восток	28	970	60	7
Михайловка	132	794	-80	-9
Майкудук	94	715	49	7
Пришахтинск	122	599	-8	-1
Кунгей	41	589	-44	-7
По городу	716	821	14	2

Рост цен зафиксирован на 2-комнатные дома на 31%. Большой процент роста объясняется маленьким количеством предложения. Так же отмечено увеличение цены на 4-комнатные дома на 7%. По остальным форматам домов цены в рассматриваемом сегменте остаются в стабильном состоянии.

Ценовые колебания, как по районам, так и по форматам домов на среднюю цену в целом по городу влияния не оказали, она находится в стабильном состоянии.

Таблица 2. Показатели рынка частных домов по формату

Комнатность	Количество объектов, ед.	Средняя цена,  у.е./кв.м	Изменение цены к декабрю 2013 г.
			у.е.	%
недострой	10	342	-227	-40
2-комн.	23	973	232	31
3-комн.	145	774	24	3
4-комн.	230	831	53	7
5-комн.	155	838	-33	-4
многокомн.	153	822	-36	-4
по городу	716	821	14	2

Изменения ценовых показателей в ретроспективе

Относительно декабря 2013 года в январе 2014 года изменения цены на частные дома составили 14 у.е. за метр квадратный, или 2%.

В период наблюдения за ценами индивидуального жилья с 2011 по 2013 годы, стабильный рост цен наблюдался с января 2011 по февраль 2012 года. Значительные ценовые колебания пришлись на апрель-сентябрь 2012 года.

В ушедшем 2013 году линия тренда показывает стабильность цен на частные дома в Караганде.

В январе текущего года цена практически сравнялась с уровнем, зафиксированным в январе 2013 года, с незначительной разницей в 0,6%.

В феврале ожидается снижение цены до уровня, отмеченного в декабре ушедшего года.

Анализ состояния экономики как индикатора рынка недвижимости показывает, что предпосылок к изменению тенденций на рынке жилья Караганды на предстоящий год нет. Однако в связи с девальвацией национальной валюты ожидается снижение долларовых цен в пределах 10% в текущем году.

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В январе текущего года по выставленным на продажу частным домам г. Караганды индекс расслоения составил 2,8. Данное значение свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 2,8 раза. В разрезе районов максимальный коэффициент расслоения в Михайловке — 3,9. В микрорайоне Кунгей уровень расслоения зафиксирован на отметке — 2,8. Далее по районам разница между «дорогим» и «дешевым» жильем снижается: в Городе — 2,7; в районах Майкудук, Юго-Восток — 2,5. Наименьший индекс расслоения в районе Пришахтинск — 2,4.

Анализируемая база предложения

В январе 2014 года, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в сегменте частных домов г. Караганды к продаже было представлено 716 объектов. Подробное изучение структуры предложения показало, что максимальный удельный вес предложения — 42% занимает район Город, представленный 299 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы Михайловка — 18% (132 ед.), Пришахтинск —17% (122 ед.), Майкудук — 13% от общего объема предложения, 94 объекта. Минимальное количество предложения отмечено в микрорайоне Кунгей — 6%, 41 ед. и районе Юго-Восток — 4%, 28 объектов.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома — 32%, или 230 объектов.

Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют 5-комнатные дома — 22% (155 ед.). Многокомнатные дома, которые имеют 6 и более комнат, составляют 21% (153 ед.), 3-комнатные дома — 20% (145 ед.). Минимальная доля предложения приходится на 2-комнатные дома — 3% (23 ед.) и дома свободной планировки или незавершенного строительства — 2% (10 ед.).

Структура рынка

По площади домов предложение сложилось следующим образом: частные дома площадью до 70 квадратных метров составили 27% от общего объема предложения. Их средняя цена сложилась на уровне 49 400 у.е. за дом. Чаще всего такие дома подразумевают двух или более хозяев, и к продаже предлагается половина дома. В зависимости от состояния дома и его местоположения, а также хозяйственных построек, находящихся на прилегающей территории, цены на такие дома колеблются от 11 500 до 180 000 долларов за дом.

Максимальный объем предложения составляли дома площадью от 71 кв.м до 120 кв.м — всего 43%, средняя цена которых 78 000 у.е. за дом. Наивысшая цена в данном разделе зафиксирована на отметке 370 000 у.е. за дом.

Частные дома площадью от 121 до 200 кв.м составили 11% от общего объема предложения. Их средняя цена — 135 000 у.е. за дом.

Коттеджи площадью более 200 кв.м составили 19% от общего предложения по городу. Уровень классности таких домов наиболее высок, средняя цена составила 303 000 у.е. за дом. Максимальная цена зафиксирована на отметке 1 миллион триста долларов за дом.

Больше всего в рассматриваемом сегменте рынка предложено домов из кирпича — 62% от общего объема предложения. Далее по уровню снижения следуют дома, построенные из шлакоблоков, — 25%. Деревянных домов на рынке предложено 8%, и 5% предложения приходится на дома из остальных материалов, таких как газоблоки, керамзит, саман, монолит.

В отчетном периоде на рынке частных домов Караганды наблюдается снижение объема предложений на 15%. Снижение количества предложенных объектов зафиксировано в следующих районах: Город — минус 7% (-24 ед.); Юго-Восток — минус 40% (-19 ед.), в микрорайоне Кунгей — минус 33% (-20 ед.). В районах Михайловка — минус 23% (-28 ед.) и Пришахтинск — минус 12% (-16 ед.). В районе Майкудук — минус 25% (-47 ед.).

С точки зрения формата домов прирост предложения отмечается в сегменте 2-комнатных домов.

Выводы

• В январе 2014 года на рынке индивидуального жилья города Караганды наблюдалась стабильность.
• Рост цен зафиксирован в районах Город на 5%, и Майкудук — 7% относительно прошлого месяца.
• В районе Михайловка наблюдается снижение удельной цены на 9%.
• Рост цен зафиксирован на 2-комнатные дома на 31%. Большой процент роста объясняется маленьким количеством предложения. Так же отмечено увеличение цены на 4-комнатные дома на 7%.
• В связи с девальвацией национальной валюты ожидается снижение долларовых цен в пределах 10% в текущем году.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046