В январе 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1300 тенге за квадратный метр, для комнат — 890 тенге за единицу площади.
Комнаты занимают 13% в общем объеме предложения.
Цены по районам и формату жилья
В январе на карагандинском рынке аренды жилья средняя ставка найма квартир составила 60 600 тенге в месяц, для комнат — 16 500 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1300 тенге в месяц, комнат — 890 тенге.
Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1532 тг/кв.м и Михайловка — 1335 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1243 тг/кв.м.
Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 870 тг/кв.м и Пришахтинск — 785 тг за квадрат (диаграмма 1).
По сравнению с декабрем прошлого года изменение ценовых показателей по Караганде в январе 2014 года составило 2% — плюс 15 тг/кв.м, или 1318 тенге к ставке за квартиру в месяц, зафиксированной в декабре 2013 года. Ценовые изменения за период не превысили пределов погрешности, ставка найма жилья в январе остается на уровне стабильности.
В районе Майкудук отмечается рост аренды жилья на 4%, а точнее — плюс 1384 тенге к средней цене предыдущего месяца. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды в отдельных районах города.
Максимальное изменение цены зафиксировано в районе Михайловка. Всего в аренду в данном районе предложено 33 квартиры (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к декабрю 2013 г. |
Доходность квартир, % |
|
|
тг/мес. |
% |
||||
|
Город |
1532 |
69 500 |
799 |
1 |
9,55 |
|
Михайловка |
1335 |
70 000 |
1939 |
3 |
9,49 |
|
Юго-Восток |
1243 |
61 100 |
-1421 |
-2 |
9,45 |
|
Майкудук |
870 |
38 300 |
1384 |
4 |
9,52 |
|
Пришахтинск |
785 |
29 800 |
-970 |
-3 |
9,45 |
|
По городу |
1300 |
60 600 |
1318 |
2 |
9,6 |
По форматам арендных квартир наблюдается рост ценовых показателей в сегменте 3-комнатных квартир на 5%.
С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены на квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 14% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды тг/кв.м |
Средняя ставка аренды за квартиру тг/мес. |
Изменение цены к декабрю 2013 г. |
Доходность квартир, % |
|
|
тг/мес. |
% |
|||||
|
1 комн. |
250 |
1358 |
46 400 |
530 |
1 |
9,86 |
|
2 комн. |
345 |
1301 |
64 700 |
347 |
1 |
9,84 |
|
3 комн. |
136 |
1140 |
76 200 |
3263 |
5 |
9,60 |
|
Комнаты |
104 |
889 |
16 500 |
741 |
5 |
- |
|
По городу |
835 |
1300 |
60 600 |
1318 |
2 |
9,6 |
По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за декабрь 2013 года составила 115 371 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 52% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты — 14%.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В октябре средняя ставка по депозитам составила 8,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк.
Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,6%, что на 1,1 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В январе 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 83 700 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 43 500 тенге. Аренда «дорогих» квартир снизилась на 5%. Цена аренды в «дешевом» сегменте предложения на прежнем уровне.
«Дорогое» жилье в 2 раза выше по цене «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Михайловка — 3,6 раза. В районе Город — 2 раза. В районах Юго-Восток и Майкудук индекс расслоения составил 1,7. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,3 раза дороже аренды «дешевых».
Минимальные арендные ставки зафиксированы в районах Майкудук и Пришахтинск — 25 000 тг в месяц.
Ценовые изменения в ретроспективе
Динамика изменения арендной ставки с января 2010 по февраль 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. Максимальная ставка за метр квадратный отмечена в феврале прошлого года на уровне 1418 тг.
С января 2013 по январь 2014 год изменение средней ставки найма составило минус 6%. Относительно прошлого месяца арендная ставка изменилась на 2%.
С августа по декабрь ушедшего года наблюдается снижение средней арендной ставки на жилье до 9%. С начала 2014 года изменения цены положительные (2%), однако, учитывая вероятную погрешность, ценовые изменения не столь велики, чтобы считать их ростом.
В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде до 3% (диаграмма 2).
Аренда квартир и аренда домов
В сегменте аренды частных домов на длительный срок количество подобных предложений составляет всего 4% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости окружающей инфраструктуры и транспортной и пешеходной доступности.
«Дешевые» дома без ремонта, удаленные от центра города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 20 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 106 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды частных домов и квартир, то можно определить, что средняя цена аренды частного дома составила 51 000 тенге в месяц, по квартирам — 60 600 тенге в месяц. При поиске арендного жилья снять квартиру намного проще, так как количество сдаваемых в аренду частных домов значительно меньше квартирного рынка.
Структура предложения
В январе 2014 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 835 объектов, что на 13% меньше количества предыдущего месяца.
В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения (43%) занимает Город, представленный 358 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 35% (291 ед.), Майкудук — 15% (128 ед.), Михайловка — 4% (33 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 3% (25 ед.) (диаграмма 3).
В зависимости от формата квартир максимальный объем — 41%, или 345 единиц, приходится на 2-комнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, удельный вес которых составляет 30% (250 ед.) и 16% (136 ед.) соответственно. Количество сдаваемых в аренду комнат в январе насчитывает 104 единицы, что эквивалентно 13% в совокупном объеме предложения (диаграмма 4).
Выводы
- В первом месяце 2014 года средняя арендная ставка по Караганде по отношению к декабрю 2013 года остается в стабильном состоянии.
- В районе Майкудук отмечается рост аренды жилья на 4%.
- По форматам арендных квартир наблюдается рост ценовых показателей в сегменте 3-комнатных квартир на 5%.
- С января 2013 г. по январь 2014 г. изменение средней ставки найма составило минус 6%.
- В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде до 3%.
- Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город, средний процент доходности от аренды квартир составил 9,6%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046