В ушедшем 2013 году цена предложения квадратного метра индивидуального жилья в г. Караганде составила 801 у.е./кв.м, или 121 900 тг/кв.м. Рост цен относительно......2012 года составил 2%. Цена на частные...
...дома в тенге выросла на 4%.
Средние цены в «дорогом» и «дешёвом» сегментах прослеживаются на уровне 1320 (+1%) и 400 (+1%) у.е./кв.м соответственно, или 200 800 тг/кв.м и 60 852 тг/кв.м. Количество анализируемых объектов за год составило 8374 объекта, в среднем 900 объектов ежемесячно.
Цены по районам
В районе Город средняя запрашиваемая цена индивидуального жилого дома установилась на уровне 966 у.е./кв.м (147 000 тг/кв.м). Рост цен относительно средней цены, зафиксированной в 2012 году, составил 2%. Далее по уровню снижения цены следует район Юго-Восток — 935 у.е./кв.м (142 200 тг/кв.м), цена за год увеличилась на 5%. Средняя цена на частные дома в районе Михайловка составила 803 у.е./кв.м, (122 200 тг/кв.м), увеличение за период составило 11%.
Максимальный процент роста средней цены на индивидуальное жильё за год отмечен в районе Майкудук на 12%, где средняя цена в 2013 году составила 651 у.е./кв.м (99 000 тг/кв.м). Минимальная цена зафиксирована в районе Пришахтинск — 565 у.е./кв.м (86 000 тг/кв.м), годовые изменения ценовых показателей равны 7%. В микрорайоне Кунгей цена квадратного метра составила 596 у.е./кв.м (90 700 тг/кв.м), рост цен за 12 месяцев — 11% (таблица 1).
Средняя цена в районе Город превышает средний показатель по городу на 21%, в районе Юго-Восток — на 17%. В районе Михайловка цена на частные дома находится в одном диапазоне со среднегородской. Более доступные для приобретения квартир районы — Майкудук и Пришахтинск, где цены ниже средней на 19% и 29% соответственно.
Дома в микрорайоне Кунгей, который застроен частными коттеджами, находятся на различной стадии строительства. Существует большой процент незавершенного строительства, не развита инфраструктура, отсюда и относительно низкая средняя цена жилой площади и небольшой объём предложения. Средняя цена жилого квадрата в микрорайоне Кунгей на 26% ниже среднегородской удельной цены.
Таблица 1. Показатели рынка частных домов по районам города
|
Район |
Средняя цена, |
Средняя цена, |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Город |
966 |
147 000 |
18 |
2 |
|
Юго-Восток |
935 |
142 200 |
45 |
5 |
|
Михайловка |
803 |
122 200 |
78 |
11 |
|
Майкудук |
651 |
99 000 |
68 |
12 |
|
Пришахтинск |
565 |
86 000 |
38 |
7 |
|
Микрорайон Кунгей |
596 |
90 700 |
61 |
11 |
|
Средняя |
801 |
121 900 |
18 |
2 |
Цены по формату домов
Наибольший рост цен отмечен в сегменте домов без планировки — 6%. Маленький объём предложения, а также различная структура предложения объясняют большие ценовые колебания. К этому же сегменту относится незавершенное строительство, отсюда и относительно низкая цена — 544 у.е./кв.м. (82 700 тг/кв.м)
На 2-комнатные дома средняя цена за квадрат сформировалась на уровне 673 у.е./кв.м (102 400 тг/кв.м), на 3-комнатные — 738 у.е./кв.м (112 300 тг/кв.м), на 4-комнатные — 809 у.е./кв.м (123 100 тг/кв.м), на 5-комнатные — 837 у.е./кв.м (127 300 тг/кв.м), на 6 и более комнат — 825 у.е./кв.м (125 600 тг/кв.м).
Максимальные цены отмечаются на 5- и многокомнатные квартиры. Удельная цена домов без планировки ниже средней цены по городу на 32%.
Цены 2- и 3-комнатных домов ниже среднегородского показателя на 16% и 8% соответственно. Удельные цены 4-комнатного жилья превышают средний показатель по городу всего на 1%, 5-комнатного — на 4%, 6 и более комнатного — на 3% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка частных домов по формату
|
Комнатность |
Средняя цена, |
Средняя цена, |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Без планировки |
544 |
82 700 |
33 |
6 |
|
2-комн. |
673 |
102 400 |
17 |
3 |
|
3-комн. |
738 |
112 300 |
15 |
2 |
|
4-комн. |
809 |
123 100 |
8 |
1 |
|
5-комн. |
837 |
127 300 |
15 |
2 |
|
Многокомн. |
825 |
125 600 |
14 |
2 |
|
По городу |
801 |
121 900 |
18 |
2 |
Изменения ценовых показателей в ретроспективе
По итогам 2013 года средняя цена на рынке частных домов относительно 2012 года выросла на 2%. В национальной валюте рост цен составил 4%.
В сравнении с рынком квартир города Караганды рассматриваемый сегмент наиболее стабилен, на рынке вторичного жилья годовой рост цен на 9 процентных пункта выше.
В период наблюдения за ценами индивидуального жилья, с 2011 по 2013 год, стабильный рост цен наблюдался с января 2011 по февраль 2012 года. Значительные ценовые колебания пришлись на апрель-сентябрь 2012 года, когда цена в летний период опустилась на 6%, а к осени взлетела на 13%.
В 2013 году значительных ценовых колебаний не происходило, однако также можно наблюдать снижение цен в летний период и рост в осенние месяцы до 4%. Но в основном рынок частного жилья в Караганде охарактеризован стабильностью.
В 2014 году резких ценовых колебаний на рынке частного жилья не ожидается. Возможен рост цен в период оживления, но в пределах инфляции — до 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешёвому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы) зафиксирован на отметке 3,3.
К «дорогому» индивидуальному жилью относятся коттеджи новых построек в престижных района города, к «дешёвому» жилью — частные дома раннего года строительства без удобств.
Максимальная разница между «дорогим» и «дешёвым» жильём зафиксирована в районе Михайловка — 3,6. Уровень «дорогого» жилья в среднем составляет 1283 у.е./кв.м, «дешёвого» — 357 у.е./кв.м.
В районе Город индекс расслоения равен 3,5, где «дорогое» частное жильё в зависимости от характеристик предлагалось по цене 1660 у.е./кв.м, «дешёвое» — 479 у.е./кв.м.
В микрорайоне Кунгей уровень расслоения зафиксирован на отметке 3,3. Средняя цена «дорогого» жилья равна 993 у.е./кв.м, «дешёвого» — 300 у.е./кв.м.
Далее следует Юго-Восток, где индекс составил 3,2 (цена в сегменте «дорогого» жилья равна 1460 у.е./кв.м, «дешёвого» — 462 у.е./кв.м).
Наименьшая разница между верхним и нижним ценовыми показателями отмечена в районах Пришахтинск и Майкудук на уровнях 2,9 и 2,8 соответственно. Верхний ценовой показатель в Пришахтинске составил 867 у.е./кв.м, в Майкудуке — 1006 у.е./кв.м, нижний — 304 у.е./кв.м и 356 у.е./кв.м соответственно.
Анализируемая база предложения
За 2013 год количество анализируемых объектов в среднем составляло 8374 объекта (около 900 объектов ежемесячно). Относительно предыдущего периода объём предложения увеличился незначительно — менее чем на 1%.
Подробное изучение структуры предложения за весь 2013 год показало, что максимальный удельный вес предложения, 41%, занимает Город, представленный 3461 объектом. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы Пришахтинск — 17% (1417 ед.), Михайловка — 16% (1352 ед.), Майкудук — 13% от общего объёма предложения (1068 объектов). Минимальное количество предложения отмечено в микрорайоне Кунгей — 8% (650 ед.) и районе Юго-Восток — 5% (426 объектов).
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объёме предложения занимают 4-комнатные дома — 35%, или 2913 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют 5-комнатные дома — 22% (1815 ед.) и многокомнатные дома, которые имеют 6 и более комнат — 22% (1894 ед.), 3-комнатные дома — 18% (1530 ед.). Минимальная доля предложения приходится на 2-комнатные дома — 2% (170 ед.) и дома свободной планировки — 1% (53 ед.).
Выводы и основные тенденции
- По итогам 2013 года на рынке частного жилья города Караганды преобладала стабильность. Ценовые изменения незначительные, не превышают уровень годовой инфляции. Изменения цены в долларовом эквиваленте 2%, в национальной валюте — 4%, уровень инфляции по Карагандинской области в 2013 году — 7,4%.
- Темп роста на квартиры в Караганде на 9 процентных пункта выше темпа роста на индивидуальное жильё в долларовом эквиваленте.
- Изменения объёма предложения относительно 2012 года — менее одного процента.
- Индекс расслоения между «дорогим» и «дешёвым» жильём составил 3,3.
- В 2014 году резких ценовых колебаний на рынке частного жилья не ожидается, возможен рост цен в период оживления, но в пределах инфляции — до 4%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046