В 2013 году средняя цена на квартиры в новостройках города Астаны выросла на 29% и составила 1642 $/кв.м, или 249 800 тг за метр квадратный. Зафиксирован рост ценовых показателей во всех районах города.
Цены по административным районам
На левобережье в административном районе Есиль средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 1760 $/кв.м (267 700 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 7%.
В районе правого берега средняя удельная цена предложения в районе Алматы держится на уровне 1629 $/кв.м (247 800 тг/кв.м), цена в районе практически в одном ценовом диапазоне, что и средняя цена в целом по городу, разница менее одного процента.
В районе Сарыарка средняя цена строящегося жилья составила 1445 $/кв.м (219 800 тг/кв.м), цена квадрата ниже среднегородской на 12%.
Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка строящегося жилья в зависимости от административных районов города
|
Район |
Среднемесячное количество объектов, ед. |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
|
$ |
% |
||||
|
Есиль |
324 |
1760 |
267 700 |
415 |
31 |
|
Алматы |
249 |
1629 |
247 800 |
259 |
19 |
|
Сарыарка |
91 |
1445 |
219 800 |
305 |
27 |
|
Город |
664 |
1642 |
249 800 |
325 |
29 |
По классам жилья цены сформировались следующим образом: средняя запрашиваемая цена на квартиры в строящихся домах элит-класса — 2369 $/кв.м (360 455 тг/кв.м), далее по уровню снижения цены следуют квартиры бизнес-класса по средней цене 1608 $/кв.м (244 599 тг/кв.м). Цена в сегменте строящегося жилья эконом-класса составила 1569 $/кв.м (238 668 тг/кв.м).
Жилье элитного класса представлено комплексами, в числе которых ЖК «Viva Plaza», «Europe Palace», «Оркен де Люкс», «Хайвил Астана», «Айсанам де Люкс», «Времена года», «Триумфальный», «Английский квартал», «Миланский квартал», «Жануя» и др.
Максимальный рост цен пришелся на сегмент «дешевого» жилья, а именно средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса выросла на 31%. Элитное жилье подорожало на 25%, такой рост обосновывается сравнительно меньшим количеством предложенных объектов в рассматриваемом сегменте рынка, а также сменой структуры предложения. На изменение структуры предложения оказывает влияние такой показатель, как срок сдачи жилья в эксплуатацию, также он играет немаловажную роль помимо местоположения и класса жилья на ценообразование строящихся объектов. Наименьшее изменение ценовых показателей отмечается на строящееся жилье бизнес-класса — 12%.
Цены по формату квартир
В зависимости от комнатности анализ предложения средних цен предложения по городу показал наибольший рост ценового показателя на 2-комнатные квартиры — на 34%, а наименьший — на многокомнатные — на 11%. Подробнее в таблице 2.
Средние удельные цены 4- и многокомнатного строящегося жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 34%. Цена 3-комнатных квартир выше среднегородской на 4%, а цены 1- и 2-комнатных лежат ниже среднегородского показателя на 2%. Самые доступные квадратные метры принадлежат 1-комнатным квартирам.
Средняя запрашиваемая цена в сегменте строящегося жилья на 1-комнатные квартиры составила 1606 $/кв.м (244 300 тг/кв.м), на 2-комнатные — 1616 $/кв.м (245 800 тг/кв.м), на 3-комнатные — 1709 $/кв.м (259 900 тг/кв.м), на 4 и более комнат — 2200 $/кв.м (334 600 тг/кв.м) (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка первичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Среднемесячное количество объектов, ед. |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
|
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
305 |
1606 |
244 300 |
393 |
32 |
|
2-комнатные |
206 |
1616 |
245 800 |
408 |
34 |
|
3-комнатные |
124 |
1709 |
259 900 |
296 |
21 |
|
4-комнатные и многокомнатные |
29 |
2200 |
334 600 |
211 |
11 |
|
Город |
664 |
1642 |
249 800 |
325 |
29 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,4.
К «дорогому» строящемуся жилью относятся объекты на последних стадиях строительства, классами в основном бизнес и элит, находящиеся в престижных районах города. К «дешевому» жилью соответственно объекты эконом-класса в отдаленных районах города.
Максимальная разница между «дорогим» и «дешевым» жильем зафиксирована в районе Есиль — в 1,5 раза. Уровень «дорогого» жилья в среднем — 2306 $/кв.м, «дешевого» — 1561 $/кв.м.
В административном районе Алматы индекс расслоения равен среднегородскому — 1,4 раза, где «дорогое» строящееся жилье в зависимости от характеристик предлагалось по цене 2107 $/кв.м, «дешевое» — 1498 $/кв.м.
Наименьшая разница между верхним и нижним ценовыми показателями отмечена в районе Сарыарка — на уровне 1,3. Верхний ценовой показатель составил 1728 $/кв.м, а нижний — 1309 $/кв.м.
Ценовые изменения в ретроспективе
С начала 2010-го по 2013 год уровень роста цен на первичном рынке достиг 72%. На протяжении 2010 года прослеживаются плавные изменения цены в сегменте строящегося жилья, не превышающие инфляционного роста. Далее в 2011-2012 годах колебания довольно выраженные с тенденцией плавного роста ценового уровня. С начала 2013 года наблюдается уверенный рост средней удельной цены вплоть до июня. В летнем периоде отмечено ценовое затишье, которое прерывается в сентябре небольшим увеличением цены, и за последние три месяца на рынке строящегося жилья наблюдается стабильность.
Уровень роста цен на жилье из года в год, с 2010 по 2011, — на 12%; с 2011 по 2012 — на 10%; с 2012 по 2013 — на 29%.
Наблюдения за ценовыми изменениями на рынке первичного жилья с 2010 по 2013 год показали, что максимальный рост среднегодовой цены произошел с 2012 по 2013 год, что обусловлено: во-первых, статусом города, во-вторых, притоком населения в столицу, в-третьих, строительством для проведения международной выставки «ЭКСПО-2017», а также увеличением заработных плат до 50% в отдельных структурах. Также повлияли на рост первичного жилья стадии строительства, на которых находятся объекты. Чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем, соответственно, выше стоимость квадратного метра жилой площади.
В 2014 году ожидается плавный рост цен на рынке строящегося жилья ежемесячно до 2%, попеременно со стабильностью в периоды затишья.
Анализируемая база предложения
Расчетная база на рынке первичного жилья города Астаны за 2013 год составила 4492 объекта, ежемесячно в среднем 664 объекта.
Максимальный объем строительства жилья в 2013 году пришелся на административный район Есиль — 49%. Далее следуют районы Алматы — 38%, Сарыарка — 13%.
Из общего объема предложения 55% занимает жилье бизнес-класса, 35% — эконом-класса, и 10% приходится на элитное жилье.
Основные итоги 2013 года
По данным Агентства статистики РК, в январе-ноябре 2013 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 82 749,6 млн тенге, это 144,7% к уровню января-ноября 2012 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 18,1%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 9 536 квартир, общая площадь введенного жилья составила 1 032 373 квадратных метра, что на 13,2% ниже уровня января-ноября 2012 года.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилья в январе-ноябре 2013 года в столице составила 110,0 тыс. тенге (в январе-ноябре 2012 года — 92,2 тыс. тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м полезной площади 144,6 тыс. тенге (в январе-ноябре 2012 года — 125,8 тыс. тенге).
Так, по словам министра регионального развития Болата Жамишева, по кирпичному жилому дому стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади квартир по ценам 2011 года составила 90,8 тысячи тенге, 2013 года — 102,8 тысячи тенге. По анализу проекта дома с монолитным каркасом стоимость квадратного метра общей площади квартир по ценам 2011 года составила 105,7 тысячи тенге, 2013 года — 112,2 тысячи тенге.
Министерством разработан проект изменений и дополнений в программу «Доступное жилье — 2020», в котором предусмотрена норма по увеличению стоимости строительства. Основными причинами его роста за период с 2011 по 2013 год, по словам министра, являются применение энергоэффективности — от 7 до 10% от стоимости, рост зарплаты — на 25%; стоимость стройматериалов — на 8% и эксплуатация машин и механизмов — на 3%.
Выводы
- По итогам 2013 года на рынке первичного жилья города Астаны рост цен наблюдается по всем районам города. Максимальный рост зафиксирован на левобережье в административном районе Есиль — на 31%.
- В разрезе классности основное увеличение цены пришлось на жилье эконом-класса — 31%.
- Начиная с 2010 года темп роста цены квадратного метра строящегося жилья из года в год увеличился практически в 2 раза, превысив уровень инфляции, однако максимальный рост зафиксирован в 2013 году — 29%. Причинами этому послужили различные факторы, среди которых рост себестоимости строительства, прирост населения в столицу, повышение заработных плат.
- В 2014 году ожидается рост цен на строящееся жилье до 2% ежемесячно.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046