Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (2013 г.)

Ушедший 2013 год на рынке вторичного жилья не стал исключением, четвертый год подряд растут цены на квадратные метры в столице. Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована...

на уровне 2000 $/кв.м (+13,6%), или 304 200 тг/кв.м. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2478 (+10,9%) и 1590 (+16,9%) $/кв.м соответственно, или 376 800 тг/кв.м и 240 900 тг/кв.м (диаграмма 1). Количество анализируемых объектов в среднем составляло 6462 объекта ежемесячно, общей площадью — 481 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1 млрд долларов.

Цены по административным районам

В районе левобережья в новом бурно развивающемся административном районе Есиль средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 2478 $/кв.м (377 000 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 24%, в районе правого берега — на уровне 1906 $/кв.м (289 900 тг/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%. При этом средняя цена предложения в районе Алматы держится на уровне 1938 $/кв.м (294 800 тг/кв.м), а в районе Сарыарка — 1849 $/кв.м (281 200 тг/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения,  $/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

Алматы

3288

+315

1938

+254

+15,11

Есиль

1083

+224

2478

+403

+19,40

Сарыарка

2091

+579

1849

+198

+11,97

Город

6462

+1118

2000

+239

+13,57

Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади продолжает держаться на многокомнатные квартиры в районе Есиль — $2657. При этом средняя минимальная цена наблюдается на 2-комнатные квартиры в районе Сарыарка — $1807.

Среди объектов элит-класса наиболее качественными являются ЖК «Viva Plaza», «Городской романс», «Грин Вилладж», «Жансая», «Звезда Астаны», «На Водно-зеленом бульваре», «Северное сияние», «Триумф Астаны», «Триумфальный», «Хайвил Астана», «ЦМТ», и здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3500-5000 $/кв.м (531 700-759 600 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 2680 $/кв.м (407 100 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 1900 $/кв.м (288 600 тг/кв.м). Наибольший рост ценового показателя по отношению к 2012 году прослеживается на квартиры эконом-класса — 15,5%, при этом цены предложения элит-класса выросли на 13%.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности, анализ предложения средних цен предложения по городу показал наибольший рост ценового показателя на 1-комнатные квартиры — на 16%, а наименьший — на многокомнатные — на 7,9%. Подробнее в таблице 2.

Средние цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 8% и 12% соответственно. Цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 1% и 2%. Традиционно самые доступные квадратные метры в 2-комнатных квартирах.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения,  $/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

$

%

1-комнатные

1506

+287

1980

+273

+15,98

2-комнатные

2290

+398

1958

+241

+14,05

3-комнатные

2027

+325

2007

+217

+12,13

4-комнатные

454

+68

2160

+207

+10,58

5-комнатные и выше

185

+40

2231

+163

+7,87

Город

6462

+1118

2000

+239

+13,57

В 2013 году анализ показал рост цен на квартиры в кирпичных домах на 14,3%, в панельных и монолитных — по 13,3%.

Наибольший рост запрашиваемых цен отмечен на квартиры старой постройки — на 17,3%, а наименьший — на квартиры улучшенной планировки — 12,9%. При этом квартиры в «хрущевках» за год подорожали на 14,7%, а квартиры в новостройках — на 13,7%.

Анализируемая база в 2013 году сократилась объектами в «дешевом» сегменте и пополнилась — в среднем и «дорогом» ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, для объемов диапазона 600-1600 $/кв.м количество предложений снизилось на 59%, а для диапазонов 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м увеличение объемов составило 32% и 73% соответственно. В анализируемом периоде наблюдается значительный структурный сдвиг, в результате чего и произошло повышение общегородского показателя на 13,6%

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56. Ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,3 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья выросла на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м). Наибольшее повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на многокомнатные квартиры — на 16,2%, а наименьшее — на 3-комнатные — на 7,8%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с 2012 годом средняя цена предложения выросла на 16,9% до 1590 $/кв.м (240 900 тг/кв.м). При этом максимальное повышение средних цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — на 18,7%, а минимальное — на многокомнатные — на 0,8%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56. Ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,3 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья сократилась на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м). Наибольшее повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на многокомнатные квартиры — на 16,2%, а наименьшее — на 3-комнатные — на 7,8%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с 2012 годом средняя цена предложения выросла на 16,9% до 1590 $/кв.м (240 900 тг/кв.м). При этом максимальное повышение средних цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — на 18,7%, а минимальное — на многокомнатные — на 0,8%.

Анализируемая база предложения

В 2013 году количество анализируемых объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в среднем составляло 6462 объекта ежемесячно.

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 51% (3288 квартир от общего объема), а минимальный — на Есиль — 17% (1083 объекта). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 32% (2091 объект). Увеличение числа предложений наблюдается во всех районах города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (2290 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 3% (185 объектов). При этом повышение числа предлагаемых к продаже объектов наблюдается на все форматы квартир.

Основные тенденции

Тенденция роста средневзвешенной цены предложения сохранялась в течение всего года, однако темпы роста несколько снижались в летний период и составляли менее 1% ежемесячно. Наибольшие темпы роста на рынке вторичного жилья наблюдались в первые четыре месяца года, которые превышали 2% в месяц.

Рост средней цены в сегменте «дешевого» жилья опережает повышение цен в сегменте «дорогого» на 6%.

В течение года на рынке вторичного жилья наблюдалось увеличение количества предложений.

На рынке столичного жилья в 2014 году ожидается дальнейшее повышение цен в пределах 1-2% ежемесячно.

Основные итоги 2013 года

В 2012 году стартовала программа «Доступное жилье — 2020», которая направлена на улучшение ситуации на рынке жилья и повышение качества жилищных условий рядовых граждан Казахстана, снижение дефицита квартир и нехватки жилой площади. Что, в свою очередь, должно привести к насыщению на рынке жилья и стабилизации цен.

В целом, в рамках первого направления Программы с 2012 по 2020 год (строительство и реализация жилья через систему жилстройсбережений для всех категорий населения, в том числе предусмотрена возможность долгосрочной аренды жилья с последующим выкупом) планируется ввести около 3 млн кв.м жилья. В рамках второго направления (строительство жилья и предоставление в аренду с последующим выкупом молодым семьям) — 1,5 млн кв.м жилья.

В Астане через систему Жилстройсбербанк сданы в эксплуатацию и продолжают строиться семь многоквартирных жилых комплексов: в районе пересечения улиц Сауран и №24, в районе пересечения улиц Сауран и Сыганак, в квартале улиц Г. Мусрепова, пр. Ш. Құдайбердіұлы и ул. Г. Мустафина, по ул. Айнаколь, между пр. Жумабаева и ул. Кордай, в районе пересечения улиц С. Сейфуллина, Ш. Бейсековой, комплекс «Кампус» и 14-этажный жилой комплекс, на правом берегу р. Ишим.

На начало декабря 2013 года заключено 467 324 договора на сумму 988,11 млрд тенге. При этом сбережения вкладчиков составляют 182,5 млрд тенге, и выдано 58 219 займов на сумму 201,88 млрд тенге.

В рамках программы до 2015 года ввод жилья составит 250 тыс. квадратных метров, это 4661 квартира. Всего планируется до 2020 года ввести 2,5 млн кв. метров, или 49 626 квартир в Астане по всем направлениям госпрограмм.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

kn.kz
>
Аналитические статьи