В ноябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно прошлого периода изменилась незначительно и составила 238 246 тенге($1553). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2569 долларов, или 394 110 тенге, «дешевых» — 915 у.е./кв.м (140 370 тг/кв.м).
Цены по районам
В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Так рост средних цен предложения частных домов замечен в Алатауском, Жетысуском и Турксибском районах. В Алмалинском, Ауэзовском, Бостандыкском и Медеуском районах, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако изменения средних цен не превысили среднестатистической погрешности расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте или снижении не представляется возможным. Цена единицы площади в целом по городу относительно предыдущего периода находится в состоянии стабильности.
В ноябре 2013 года на рынке частных домов Алматы средневзвешенная цена предложения составила 1553 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 238 246 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе — 2147 долларов (329 371 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 38%. Средняя цена квадратного метра частного жилья в Медеуском районе в ноябре составила 1924 у.е., или 295 161 тенге. Тот же показатель стоимости жилья в Алмалинском районе равен 1784 у.е./кв.м (273 683 тг/кв.м). Середину рейтинга стоимости частных домов в зависимости от районов занимает Ауэзовский район — 1539 долларов, или 236 098 тенге за единицу площади. Удельная цена предложения квадратного метра в Жетысуском районе составила 1354 доллара (207 717 тенге). В Турксибском и Алатауском районах удельные средневзвешенные цены предложения сложились на уровне 1301 у.е. (199 586 тенге) и 1176 у.е. (180 410 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 24%.
Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя |
Изменение |
|
у.е. |
% |
||||
Алатауский |
1537 |
21.9 |
1176 |
14.46 |
1.24 |
Алмалинский |
340 |
4.85 |
1784 |
-51.31 |
-2.8 |
Ауэзовский |
1129 |
16.09 |
1539 |
-17.37 |
-1.12 |
Бостандыкский |
626 |
8.92 |
2147 |
-44.69 |
-2.04 |
Жетысуский |
764 |
10.89 |
1354 |
0.78 |
0.06 |
Медеуский |
1542 |
21.98 |
1924 |
-23.22 |
-1.19 |
Турксибский |
1079 |
15.38 |
1301 |
1.44 |
0.11 |
По городу |
7017 |
100 |
1553 |
-13.04 |
-0.83 |
Цены по формату домов
По отношению к предыдущему периоду снижение средних цен предложения зафиксировано на 6-комнатные дома. Изменения средних цен на частные дома остальных форматов, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.
В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают однокомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в ноябре составила 1832 у.е./кв.м, или 281 047 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют двухкомнатные со значением 1742 доллара (267 240 тенге); 3-комнатные дома занимают третью строчку рейтинга — 1625 у.е./кв.м, или 249 291 тенге; средняя цена квадратного метра домов с десятью комнатами и более сложилась на том же уровне, что и предыдущая, с разницей всего в 1 у.е. — 1624 доллара, или 249 138 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в четырехкомнатных домах в ноябре 2013 года установилась на уровне 241 467 тенге, или 1574 у.е./кв.м. Следом идут 9-комнатные дома со значением 1569 у.е./кв.м (240 700 тг/кв.м). Средняя цена домов 7-комнатного формата равна 1534 у.е./кв.м, или 235 331 тг/кв.м. Цена единицы площади в 8-комнатных домах находится на уровне 1517$ (232 723 тг/кв.м). 5- и 6-комнатные дома обладают самыми дешевыми квадратными метрами — 1464 доллара (224 592 тенге) и 1455 долларов (223 212 тенге) за единицу площади соответственно.
Сравнение ценовых показателей
В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в ноябре сложилась на отметке 2001 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1553 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов — 165 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, в ноябре составила 16061 у.е./сот., или 160,6 у.е./кв.м.
Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что за год, с ноября 2012 по ноябрь 2013 года, средняя цена предложения на рынке вторичного жилья выросла на 3,8%, тогда как тот же показатель стоимости частных домов за данный период вырос на 4,2%.
Стоит отметить, что в случае с арендой ситуация с ценами аналогичная, что и с продажей. Средняя ставка найма 1 кв.м квартиры в ноябре составила 14,5$, тогда как средняя арендная ставка за 1 кв.м в частных домах равна 11,5$. Однако стоит отметить тот факт, что если брать в расчет средние ставки найма в целом за квартиру и в целом за дом, то ситуация обратная — средняя ставка найма квартиры в ноябре составила 1120$, или 171 819 тенге, тогда как средняя арендная ставка в целом за дом равна 2160$ (331 366 тенге). Данная расстановка арендных ставок связана с тем, что нередко в найм сдаются дома с несколькими уровнями, соответственно, большой площадью, отсюда цена на них намного выше, чем на квартиры. Из расчета были исключены частные дома, сдаваемые посуточно и понедельно, а также комнаты, сдаваемые в домах.
Ценовые изменения в ретроспективе
По отношению к началу года цены на земельные участки в целом по городу сейчас несколько выше. По отношению к январю 2013 года средняя цена предложения частных домов в целом по городу выросла на 3%. Основному росту подвергся Алатауский район (+3,3%), в зависимости от формата домов увеличение средних цен предложения по отношению к началу года было замечено на 7 и более комнат.
В ближайшей перспективе на рынке земельных участков города Алматы ожидается стабильность средних цен предложения.
Структура предложения
Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов разделили между собой Медеуский и Алатауский районы, они заняли по 22% от рынка в целом, в количественном выражении они насчитывают 1542 объекта и 1537 единиц соответственно. Предложение в Ауэзовском и Турксибском районах насчитывает 1129 ед. и 1079 ед. соответственно, в процентном выражении они занимают 16% и 15% от общего числа предложений. Тогда как 11% от рынка в этом сегменте пришлось на Жетысуский район, в количественном измерении это значение равно 764 объектам. В Бостандыкском районе в ноябре на продажу было выставлено 626 объектов, что в процентном соотношении равно 9% от суммы всех предложений. Минимальным числом объектов обладает Алмалинский район — 340 ед. (5%).
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 23%, или 1595 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 21% (1453 ед.); трехкомнатные дома составляют 17% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 1223 объекта. Удельный вес по объему предложения шестикомнатных домов равен 12%, или 846 ед. Предложение семикомнатных домов составило 9% (634 объекта). Двухкомнатные дома заняли 6% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 425 ед. Восьмикомнатные дома составляют 5% от общего количества предложений, или 368 ед., тогда как доля многокомнатных домов (10 и более комнат) составила 4%, или 293 объекта. Минимальное количество предложений разделили между собой сегменты 9- и 1-комнатных домов, их количество составило 122 ед. и 58 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 2% и 1% от общего числа объектов.
В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные дома — 54% от объема предложения. Удельный вес каркасно-камышитовых домов составляет 18% от рынка в целом. Панельные дома занимают 10%, тогда как предложение блочных домов равно 9% от рынка в этом сегменте. 6% от объема предложения составляют деревянные дома. Монолитные дома занимают долю равную 2%. Саманные и шлаколитые дома заняли менее одного процента от объема предложения каждый.
Выводы
- В ноябре 2013 года на рынке частных домов в Алматы наблюдается стагнация средних цен предложения.
- В разрезе комнатности домов отмечается снижение средних цен предложения на 6-комнатные дома.
- Относительно районов города наблюдается стабильность ценовых показателей.
- В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Алматы ожидается стабильность средних цен предложения.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046