В ноябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода осталась на прежнем уровне и составила 219 683 тенге ($1432). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2135 долларов, или 327 530 тенге, «дешевых» — 892 у.е./кв.м (136 842 тг/кв.м).
Цены по районам
В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Так, рост средних цен предложения частных домов замечен как на левом берегу в районе Есиль, так и в пригороде столицы. Тогда как на правом берегу в районах Алматы и Сарыарка, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако эти изменения средних цен не превысили среднестатистической погрешности расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте и снижении не представляется возможным.
В ноябре 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1432 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 219 683 тенге. Цена домов, расположенных в пригороде, составила 886 у.е. за метр квадратный, или 135 921 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль — 1690 долларов (259 263 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу на 18%. По районам правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения сложилась на уровне 1428 у.е. (219 069 тенге) и 1280 у.е. (196 365 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 11%.
При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее в поселке Тельмана, коттеджном городке BI-Village, пос. Комсомольском и на Водно-зеленом бульваре. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют коттеджный городок Family Village, поселок Чубары и частное жилье вдоль Коргалжинской трассы, расположенные так же в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Жибек жолы, Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.
Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес по объему предложения, % |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
373 |
26 |
1428 |
-17 |
-1.2 |
|
Есиль |
244 |
17 |
1690 |
70 |
4.3 |
|
Сарыарка |
405 |
28 |
1280 |
-3 |
-0.3 |
|
Пригород |
408 |
29 |
886 |
31 |
3.7 |
|
По городу |
1430 |
100 |
1276 |
17 |
1.4 |
Цены по формату домов
По отношению к предыдущему периоду изменения средних цен на частные дома в зависимости от форматов остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности, исключение составили 6-комнатные и недостроенные дома, где наблюдается увеличение средних цен предложения.
В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают шестикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в ноябре составила 1571 у.е./кв.м, или 241 007 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют пятикомнатные со значением 1514 долларов (232 263 тенге); 7-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1464 у.е./кв.м, или 224 592 тенге; средняя цена 3-комнатных частных домов сложилась на уровне 1434 у.е./кв.м (219 990 тенге), тогда как данный ценовой показатель четырехкомнатных домов равен 1416 долларам за квадратный метр, или 217 229 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в ноябре 2013 года установилась на уровне 217 075 тенге, или 1415 у.е./кв.м. Следом идут недостроенные дома со значением 1377 у.е./кв.м (211 246 тг/кв.м). Средняя цена многокомнатных домов (9 и более комнат) в центральных районах города сложилась на уровне 1217 долларов, в национальной валюте это значение равно 186 700 тенге. Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают двухкомнатные дома — 1182 у.е./кв.м, или 181 331 тг/кв.м.
В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью до 70 кв.м — 1558 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью от 110 до 150 кв.м составляет 1462 доллара за квадратный метр. Частное жилье площадью свыше 350 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1414 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых варьируется от 150 до 250 кв.м, дешевле предыдущей и составляет 1411 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 70 до 110 кв.м в ноябре составила 1408 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 250 до 350 кв.м — 1387 у.е./кв.м.
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов
Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2135 долларам, или 327 530 тенге, «дешевых» — 892 у.е./кв.м (136 842 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1326 у.е., «дешевых» — 554 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2702 у.е. (414 514 тенге), «дешевых» — 955 у.е. (146 507 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2077 долларам, или 318 633 тенге, а «дешевых» — 956 у.е. (146 660 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 1872, или 287 184 тенге, «дешевых» — 794 доллара, или 121 808 тенге за метр квадратный.
Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов
Средняя цена единицы площади вторичного жилья в ноябре сложилась на отметке 2071 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1432 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 72 кв.м, а частных домов — 208 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья.
Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в ноябре ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к ноябрю 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 13%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 17%.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения рынка частных домов, с ноября 2007 года, тенговые цены в сегменте «дорогого» жилья выросли на 3% (+7700 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 14% (+14480 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу увеличился всего на 1%. Также по отношению к 2007 году самое большое увеличение средних цен предложения отмечается на недостроенные дома (+46%), тогда как максимальное снижение ценовых показателей зафиксировано на дома 2-комнатного формата (-29%).
По отношению к ноябрю прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год по сравнению с ноябрем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 17%.
В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.
Структура предложения
В ноябре 2013 года анализируемая база составила 1430 объектов. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов — 29% и 28% — приходится на пригород столицы и район правобережья Сарыарка, в количественном выражении это значение равно 408 и 405 объектам соответственно. Далее в сторону снижения объема предложения следует другой район правого берега, Алматы — 373 объекта (26%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 244 объекта, в процентном выражении это количество равно 17% от общего числа предложений.
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 25%, или 362 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 19% (275 ед.); шестикомнатные дома составляют 14% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 191 объект соответственно. Предложение трехкомнатных домов составило 11%, или 161 объект. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 142 ед. Семикомнатные дома составляют 9% от общего количества предложений, или 125 ед., тогда как доля восьмикомнатных домов составила 6%, или 89 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах двухкомнатных и недостроенных домов, их количество составило 45 ед. и 40 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 3% от общего числа объектов.
В зависимости от площади представленных к продаже домов наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома площадью от 150 до 250 кв.м — 24%, тогда как частное жилье площадью от 70 до 110 кв.м занимает 22% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 110 до 150 кв.м со значением 19%, тогда как 14% приходится на частное жилье площадью свыше 350 кв.м. 12% от объема предложения пришлось на дома площадью от 250 до 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 10%.
В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 45% и 29% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 14% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные дома занимают 5%, а панельные, (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома — 4% от рынка в этом сегменте. Предложение шлаколитых домов равно 2%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.
Выводы
- В ноябре 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
- В разрезе комнатности домов отмечается увеличение средних цен предложения на 6-комнатные и недостроенные дома.
- Относительно районов города наблюдается стабильность средних цен предложения.
- В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046