В октябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода осталась на прежнем уровне и составила 218 820 тенге ($1421). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2134 доллара, или 328 615 тенге, «дешевых» — 891 у.е./кв.м (137 205 тг/кв.м).
Цены по районам
В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения. Рост средних цен предложения частных домов замечен как на правом берегу в районе Сарыарка, так и на левом в районе Есиль, а также в пригороде столицы. В другом районе правобережья — Алматы, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако эти изменения средних цен не превысили среднестатистической погрешности расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте или снижении не представляется возможным.
В октябре 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1421 доллар за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 218 820 тенге, цена домов, расположенных в пригороде, составила 855 у.е за метр квадратный, или 131 661 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль, — 1620 долларов (249 464 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 14%. По районам правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения сложились на уровне 1446 у.е. (222 670 тенге) и 1283 у.е. (197 569 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 10%.
При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее в коттеджном городке BI-Village, пос. Комсомольском и на Водно-зеленом бульваре. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют коттеджный городок Family Village, поселок Чубары и частное жилье вдоль Коргалжинской трассы, расположенные так же в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Жибек жолы, Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.
Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес по объему предложения, % |
Средняя цена у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
358 |
25.59 |
1446 |
-14.26 |
-0.98 |
|
Есиль |
237 |
16.94 |
1620 |
9.61 |
0.6 |
|
Сарыарка |
403 |
28.81 |
1283 |
10.51 |
0.83 |
|
Пригород |
401 |
28.66 |
855 |
6.77 |
0.8 |
|
По городу |
1399 |
100 |
1259 |
4.89 |
0.39 |
Цены по формату домов
По отношению к предыдущему периоду изменения средних цен на частные дома в зависимости от форматов остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.
В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают семикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в октябре составила 1543 у.е./кв.м, или 237 607 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют пятикомнатные со значением 1517 долларов (233 603 тенге); 4-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1479 у.е./кв.м, или 227 751 тенге; средняя цена 6-комнатных частных домов сложилась на уровне 1450 у.е./кв.м (223 286 тенге), тогда как данный ценовой показатель трехкомнатных домов равен 1388 долларам за квадратный метр, или 213 738 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в октябре 2013 года установилась на уровне 208 040 тенге, или 1351 у.е./кв.м. Следом идут недостроенные дома со значением 1267 у.е./кв.м (195 105 тг/кв.м). Средняя цена многокомнатных домов (9 и более комнат) в центральных районах города сложилась на уровне 1200 долларов, в национальной валюте это значение равно 184 788 тенге. Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают двухкомнатные дома — 1164 у.е./кв.м, или 179 244 тг/кв.м.
В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью до 70 кв.м — 1456 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью свыше 350 кв.м составляет 1311 долларов за квадратный метр. Частное жилье площадью от 70 до 110 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1309 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых варьируется от 250 до 350 кв.м, дешевле предыдущей и составляет 1241 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 150 до 250 кв.м в октябре составила 1199 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 110 до 150 кв.м — 1161 у.е./кв.м.
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов
Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2134 долларам, или 328 615 тенге, «дешевых» — 891 у.е./кв.м (137 205 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1219 у.е., «дешевых» — 549 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2507 у.е. (386 053 тенге), «дешевых» — 987 у.е. (151 988 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2099 долларам, или 323 225 тенге, а «дешевых» — 960 у.е. (147 830 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 1975, или 304 130 тенге, «дешевых» — 784 доллара, или 120 728 тенге за метр квадратный.
Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов
В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в октябре сложилась на отметке 2050 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1421 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов 206 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, в октябре составила 8038 у.е./сот., или 80 у.е./кв.м.
Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в октябре ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к октябрю 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 15%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 18%.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения сегмента «дорогого» жилья, с ноября 2007 года, тенговые цены сократились на 7% (-21947 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса отмечается рост тенговых цен на 3% (+3813 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу снизился на 7%, отняв от каждого квадратного метра по 15485 тенге.
По отношению к октябрю прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год по сравнению с октябрем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 18%.
В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.
Структура предложения
В октябре 2013 года анализируемая база составила 1399 объектов. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов (29%) приходится на район правобережья Сарыарка и пригород столицы, в количественном выражении это значение равно 403 и 401 объектам, соответственно. Далее в сторону снижения объема предложения следует другой район правого берега — Алматы — 358 объектов (25%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 237 объектов, в процентном выражении это количество равно 17% от общего числа предложений.
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 24%, или 337 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 19% (260 ед.); шестикомнатные дома составляют 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 175 объектов соответственно. Предложение трехкомнатных и шестикомнатных домов составило по 12,5%, или по 175 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 136 ед. Семикомнатные дома составляют 9% от общего количества предложений, или 123 ед., тогда как доля восьмикомнатных домов составила 7%, или 99 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах двухкомнатных и недостроенных домов, их количество составило по 47 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 3,4% от общего числа объектов.
В зависимости от площади представленных к продаже домов наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома площадью от 150 до 250 кв.м — 22%, тогда как частное жилье площадью от 110 до 150 кв.м занимает 21% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 70 до 110 кв.м со значением 20%, тогда как 14% приходится на частное жилье площадью от 250 до 350 кв.м. 13% от объема предложения пришлось на дома площадью свыше 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 10%.
В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 44% и 30% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 14% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные и панельные (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома занимают по 5% от рынка в этом сегменте, тогда как предложение шлаколитых домов равно 1,4%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.
Выводы
- В октябре 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
- В разрезе комнатности домов отмечается стагнация средних цен предложения на все форматы.
- Относительно районов города наблюдается стабильность средних цен предложения.
- В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046