В ноябре 2013 года на рынке частных домов Караганды средневзвешенная цена предложения за анализируемый период составила 831 у.е./кв.м (127 408 тг/кв.м).
Цены
В ноябре 2013 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения за единицу площади составила 831 у.е. В октябре цена была 830 у.е. за квадратный метр. Изменения составили 1 у.е. (0,1%).
В разрезе районов максимальной ценой квадратного метра в текущем периоде обладают дома, расположенные в районах Город, где цена квадратного метра — 988 у.е., и Юго-Восток — 960 у.е./кв.м. Далее по уровню снижения цен следуют дома, расположенные в районе Михайловка, — 815 у.е./кв.м. В Майкудуке цена за метр квадратный составила 678 у.е. Минимальные средние цены за единицу площади отмечены в микрорайоне Кунгей — 642 у.е. и районе Пришахтинск — 602 у.е. за квадрат.
Колебания ценовых показателей средней цены частных домов по городу за период незначительные и составили менее одного процента. Снижение цен зафиксировано в районе Михайловка на 8%, минус 68 у.е. от средней цены по району относительно предыдущего месяца.
Большое изменение цены за период наблюдается в районе Юго-Восток. Разбег цен объясняется маленьким количеством и различной структурой предложения. Однако ценовые изменения не превысили допустимой погрешности, а значит цена квадратного метра жилья в районе Юго-Восток остается в состоянии стабильности по отношению к октябрю.
Микрорайон Кунгей достаточно новая, только застраивающаяся часть города. Дома здесь находятся на различной стадии строительства. Существует большой процент незавершенного строительства — отсюда и относительно низкая средняя цена жилой площади, и небольшой объем предложения.
Таблица 1. Показатели рынка частных домов по районам
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу, ед. |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Город |
376 |
-45 |
988 |
18 |
1,8 |
|
Юго-Восток |
52 |
5 |
960 |
58 |
6,4 |
|
Михайловка |
167 |
-1 |
815 |
-68 |
-7,7 |
|
Майкудук |
124 |
-19 |
678 |
11 |
1,6 |
|
Кунгей |
53 |
-20 |
642 |
1 |
0,1 |
|
Пришахтинск |
150 |
-6 |
602 |
-8 |
-1,3 |
|
По городу |
922 |
-86 |
831 |
1 |
0,1 |
Рост цен отмечен в сегменте недостроенного жилья, а также в сегменте 2-комнатных домов. Однако колебания цен на среднюю цену в целом по городу влияния не оказали, так как количество предложений в рассматриваемых разделах слишком маленькое.
По остальным форматам домов средняя цена квадратного метра в частных домах находится в стабильном состоянии.
Таблица 2. Показатели рынка частных домов по формату
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу, ед. |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Без планировки |
20 |
-1 |
565 |
74 |
15,1 |
|
2-комн. |
19 |
1 |
740 |
66 |
9,8 |
|
3-комн. |
175 |
-28 |
762 |
16 |
2,2 |
|
4-комн. |
301 |
-11 |
805 |
-30 |
-3,6 |
|
5-комн. |
219 |
-5 |
927 |
5 |
0,6 |
|
Многокомн. |
188 |
-42 |
840 |
4 |
0,5 |
|
По городу |
922 |
-86 |
831 |
1 |
0,1 |
Изменения ценовых показателей в ретроспективе
Относительно октября в ноябре изменения цены на частные дома составили 1 у.е. за метр квадратный, или 0,1%.
В период с января 2011 по ноябрь 2013 года динамика цены на частные дома демонстрирует рост. С января 2013 по июнь 2013 года наблюдается плавное снижение цены квадратного метра жилья в среднем на 5%. Далее следует колебание цены — рост попеременно со снижением. За последние 3 месяца, с сентября 2013 по ноябрь текущего года, на рынке частных домов преобладает стагнация цен.
За год, с ноября 2012 по ноябрь 2013 года, изменение цены незначительное — 1%. В следующем периоде прогнозируется стабильность цен в сегменте рынка частных домов, изменения цены не превысят 1%.
В ноябре текущего года по выставленным на продажу частным домам г. Караганды индекс расслоения составил 2,9. Данное значение свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 2,9 раза. В разрезе районов коэффициент расслоения составил: в Михайловке — 3,5; в микрорайоне Кунгей — 3,2. В районах Город и Майкудук — 2,8. Минимальный индекс расслоения отмечен в районах Пришахтинск — 2,6 и Юго-Восток — 2,5.
Анализируемая база предложения
В ноябре 2013 года на рынке частных домов города Караганды представлено 922 объекта. Относительно предыдущего периода объем предложения сократился на 9%.
Подробное изучение структуры предложения показало, что максимальный удельный вес предложения — 41% занимает Город (376 объектов). Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Михайловка — 18% (167 ед.), Пришахтинск — 16% (150 ед.), Майкудук — 13% от общего объема предложения (124 объекта). Минимальное количество предложения отмечено в микрорайоне Кунгей — 6%, 53 ед., и районе Юго-Восток — 6%, 52 объекта.
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома — 33%, или 301 объект.
Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют 5-комнатные дома — 24% (219 ед.), многокомнатные, которые имеют 6 и более комнат, — 20% (188 ед.), 3-комнатные дома — 19% (175 ед.). Минимальная доля предложения приходится на 2-комнатные объекты (19 ед.) и дома свободной планировки (20 ед.), что в процентном соотношении составило по 2%.
Структура предложения
По площади домов предложение сложилось следующим образом: частные дома площадью до 70 квадратных метров составили 26% от общего объема предложения. Их средняя цена сложилась на уровне 50 500 у.е. за дом. Чаще всего такие дома подразумевают двух или более хозяев, и к продаже предлагается половина дома. В зависимости от состояния дома и его местоположения, а также хозяйственных построек, находящихся на прилегающей территории, цены на такие дома колеблются от 11 500 до 260 000 долларов за дом.
Максимальный объем предложения составляют дома площадью от 71 кв.м до 120 кв.м — всего 44%, средняя цена которых составила 78 000 у.е. за дом. Наивысшая цена в данном разделе зафиксирована на отметке 370 000 у.е. за дом.
Частные дома площадью от 121 до 200 квадратных метров составили 12% от общего объема предложения. Их средняя цена — 128 000 у.е. за дом.
Коттеджи площадью более 200 кв.м составляют 12% от общего предложения по городу. Уровень классности таких домов наиболее высок, средняя цена составила 298 000 у.е. за дом. Максимальная цена зафиксирована на отметке 1 300 000 у.е. за дом.
Больше всего в рассматриваемом сегменте рынка предложено домов из кирпича — 64% от общего объема предложения. Далее по уровню снижения следуют дома, построенные из шлакоблоков, — 22%. Деревянных домов на рынке предложено 7%. И оставшиеся 7% предложения пришлись на дома из остальных материалов, таких как газоблоки, керамзит, саман, монолит.
В отчетном периоде на рынке частных домов г. Караганды наблюдается снижение объема предложений на 9%. Снижение количества предложенных объектов зафиксировано в следующих районах: Город — минус 11% (-44 ед.), в микрорайоне Кунгей — минус 27% (-20 ед.), Майкудук — минус 13% (-19 ед.), Михайловка — минус 1% (-1 ед.) и Пришахтинск — минус 4% (-6 ед.). Прирост количества предложенных объектов отмечен в районе Юго-Восток на 11% (5 ед.).
С точки зрения формата домов прирост предложения отмечается в сегменте 2-комнатных домов.
Выводы
- В ноябре 2013 года на рынке частных домов города Караганды прослеживается стабильность цен, преобладающая третий месяц подряд.
- Снижение цен зафиксировано в районе Михайловка на 8%, минус 68 у.е. от средней цены по району относительно предыдущего месяца.
- Рост цен отмечен в сегменте недостроенного жилья, а также в сегменте 2-комнатных домов. Однако колебания цен на среднюю цену в целом по городу влияния не оказали, так как количество предложений в рассматриваемых разделах слишком маленькое.
- За год, с ноября 2012 по ноябрь 2013 года, средняя цена квадратного метра частных домов изменилась лишь на 1%.
- В следующем периоде прогнозируется стабильность цен в сегменте рынка частных домов, изменения цены не превысят 1%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046