Аналитический обзор рынка строящегося жилья г. Астаны (ноябрь 2013 г.)

В ноябре 2013 года на рынке первичного жилья города Астаны средняя цена предложения составила 1731 у.е. (265 616 тг) за квадратный метр. Относительно прошлого периода наблюдается стабильность цен строящегося жилья.

Цены

В ноябре 2013 года средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила 1731 у.е. за квадратный метр жилой площади. Относительно октября изменения цены составили минус 5 у.е. за квадрат, или минус 0,3%.

Максимальной ценой обладают квартиры, находящиеся на левом берегу столицы, в административном районе Есиль, — 1811 у.е. за квадрат. Далее следуют районы правобережья: Алматы — 1714 у.е. и Сарыарка — 1519 у.е. за единицу площади.

 

Одним из критериев уровня цены в сегменте рынка первичного жилья является стадия строительства, на котором оно находится. Чем раньше срок сдачи ввода в эксплуатацию строительства, тем выше цена квадратного метра нового жилья. Также цена зависит от классности жилья, местоположения, удаленности от центра города и других факторов.

Цена квадратного метра в новостройках, сдача которых планировалась в IV квартале 2013 года, составила 1764 у.е. за квадратный метр. Квартиры, ввод в эксплуатацию которых намечен на I квартал 2014 года, предлагались по цене 1725 у.е./кв.м. Жилплощадь, завершение строительства которой планируется во II квартале  2014 года, предлагается по цене 1753 у.е., в III квартале — 1672 у.е. и в IV квартале следующего года квадратный метр предложен по цене 1737 у.е. В I квартале 2015 года цена квадратного метра составила 1258 у.е. за квадрат, во II квартале — 1136 у.е./кв.м, в III — 1017 у.е. за квадрат.

На левобережье столицы в районе Есиль цена квадратного метра строящегося жилья относительно октября осталась в состоянии стабильности. Изменения цены за месяц не превысили пределов погрешности и составили минус 0,4%, или минус 6 у.е./кв.м.

В разрезе классности жилья максимальные цены зафиксированы на комплексы элит-класса: ЖК «Viva Plaza» — дата сдачи жилья планируется на начало 2014 года, ЖК «Europe Palace» — сроком сдачи в IV квартале 2013 года, ЖК «Оркен de luxe» — так же в последнем квартале 2013 года.

Далее по уровню цены следуют жилищные комплексы бизнес-класса, а также элитные комплексы на более поздней стадии строительства, к которым относятся «Well House», «Асем Тас», «Арман Кала», «Коркем» и др.

Наименьшей удельной ценой обладают жилищные комплексы классами ниже, а также комплексы на ранней стадии строительства. В районе Есиль к ним относятся ЖК «Комсомольский», «Территория комфорта», «Шыгыс» (таблица 1).

Таблица 1

ЖК в районе Есиль	Средняя цена, у.е./кв.м
«Viva Plaza»	3409
«Europe Palace»	2522
«Оркен de luxe»	2491
«Well House»	2332
«Асем Тас»	2028
«Арман Кала»	1994
«Коркем»	1935
«Есиль»	1918
«Тумар»	1906
«Айсанам»	1890
«Тулпар»	1876
«Айсанам де Люкс»	1774
«Жагалау-3»	1729
«Жастар»	1727
«Комфорт»	1673
«Комсомольский»	1640
«Территория комфорта»	1598
«Шыгыс»	1465

На правом берегу в районе Алматы ценовые изменения также не отразились на среднем показателе по району.

Максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы на элитные комплексы «Хайвил Астана». Далее следует комплексы бизнес-класса — «Сказочный мир», «Жайна», «Азия плюс», «Akbulak Town» и другие. Минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищных комплексах «Магистральный-3», «Территория комфорта-2», «Мунар», «Арыстан» (таблица 2).

Таблица 2 

ЖК в районе Алматы	Средняя цена, у.е./кв.м
«Хайвил Астана»	3099
«Сказочный мир»	2140
«Жайна»	2054
«Азия плюс»	1996
«Akbulak Town»	1973
«Абай»	1889
«Барыс»	1880
«Ак шанырак»	1839
«Сатты»	1828
«Асар»	1768
«Магистральный»	1753
«Орбита»	1751
«Эльнара»	1733
«Жастар-4»	1726
«Орбита-2»	1660
«Гранитный»	1597
«Виктория»	1574
«Магистральный-3»	1572
«Территория комфорта-2»	1541
«Мунар»	1477
«Арыстан»	1455

В районе Сарыарка ценовые изменения за месяц незначительные — 1 у.е./кв.м.

Жилье представлено здесь двумя классами — бизнес и эконом. Объем строящегося жилья относительно остальных районов значительно меньше. Максимальные цены квадратного метра жилья отмечены в жилищных комплексах «Фаворит», «Алтын Босага» и «Монблан де Люкс». Далее по снижению уровня цены квадратного метра следуют комплексы «Казахстан», «Жети Жол», «Столичный-2» и «Гарант».

Наименьшие цены зафиксированы в жилищном комплексе, расположенном по 188 улице (таблица 3).

Таблица 3

ЖК в районе Сарыарка	Средняя цена, у.е./кв.м
«Фаворит»	1854
«Алтын Босага»	1702
«Монблан де Люкс»	1696
«Казахстан»	1649
«Жети Жол»	1447
«Столичный-2»	1387
«Гарант»	1329
по 188 улице	1202

Ценовые изменения в ретроспективе

В ноябре 2013 года на рынке первичного жилья в Астане продолжается ценовое затишье, средняя цена за метр квадратный строящегося жилья относительно предыдущего месяца остается в состоянии стабильности, ценовые изменения незначительные.

По всем районам столицы ценовые колебания не привели к существенным изменениям средних цен.

В разрезе классности жилья цены на квартиры эконом-класса выросли на 2,5%.

В сегменте элитных квартир зафиксировано снижение средней цены на 9%, что объясняется, во-первых, затишьем на рынке первичного жилья в преддверии  зимнего сезона, во-вторых, объемом предложения. Количество элитных квартир значительно меньше общего объема предложения. Смена изменения структуры предложения может оказать значительное изменение средней цены в рассматриваемом сегменте рынка.

Среднее расхождение цен по городу составило 1,4. В районах Есиль и Алматы цена «дорогого» жилья превышает в 1,4 раза цену «дешевого». В районе Сарыарка разрыв цен меньше — 1,2.

За три года, с ноября 2010 по ноябрь 2013 года, уровень роста цен на первичном рынке достиг 58% (диаграмма 2).

За год, с ноября 2012 по ноябрь текущего года, рост цен составил 32%.

Согласно динамике изменения цены, плавный рост на рынке первичного жилья, продолжающийся с ноября 2012 по июнь 2013 года, приостановился, и в летнем сезоне на протяжении трех месяцев на рынке первичного жилья прослеживается стабильность. В сентябре 2013 года следует небольшой рост, далее три осенних месяца стагнации.

В следующем периоде резких изменений цены на рынке строящегося жилья в Астане не ожидается, что связано, в том числе, с сезонным затишьем.

Анализируемая база предложения

В ноябре 2013 года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья г. Астаны к продаже было представлено 39 883 кв.м новой жилой площади. Объем расчетной базы насчитывает 616 объектов, относительно предыдущего месяца отмечается сокращение объема предложения на 5%.

Структура предложения в сегменте строящегося жилья по районам города сложилась следующим образом. На левобережье в районе Есиль — 47%, 291 объект. В районе Алматы предложено 236 объектов, что в совокупном объеме составило 38% от общего предложения. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — 15%, всего 89 объектов.

Снижение объемов предложения отмечается по таким районам города: Есиль — минус 4% (-12 ед.), Алматы — минус 11% (-30 ед.). В районе Сарыарка объем предложения увеличился на 10% (8 ед.).

В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли 1-комнатные квартиры — 45%, или 277 единиц, и 2-комнатные — 31%, 190 объектов. Доля 3-комнатных квартир в предложении составила 21%, или 130 единиц. Минимальное количество квартир представлено в разрезе 4 и более комнат — 3%.

Значительная доля предложения 1-комнатных квартир объясняется тем, что основная часть первичного рынка — это недостроенное жилье, квартиры имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть спланированы как многокомнатные, а также квартиры-студии, где комнаты объединены вместе с кухней.  

Снижение анализируемой базы относительно прошлого месяца отмечается на все форматы квартир.  

С позиции класса жилья 51% от общего объема предложения принадлежит бизнес-классу. К классу эконом относится 41% предложения. И минимальный объем предложения относится к классу элит — 8% от общего объема предложения.

В зависимости от срока сдачи жилья в эксплуатацию наибольший объем предложения нового жилья относится к IV кварталу 2013 года — 56%. Далее следуют объекты, срок сдачи которых планируется на I и II кварталы 2014 года — 15% и 12% соответственно. К объектам, которые планируется сдать в III квартале следующего года, относится 7% предложения, к IV кварталу 2014 года относится 9%.

Оставшийся процент объема предложения пришелся на дома, срок сдачи которых пришелся на 2015 год.

Выводы

• В ноябре 2013 года на рынке строящегося жилья города Астаны как по районам, так и в среднем по городу относительно октября отмечается ценовое затишье.
• В разрезе классности жилья цены на квартиры эконом-класса выросли на 2,5%, в сегменте элитных квартир зафиксировано снижение средней цены на 9%.
• За год, с ноября 2012 по ноябрь текущего года, рост цен составил 32%.
• В следующем периоде резких изменений цены на рынке строящегося жилья в Астане не ожидается, что связано, в том числе, с сезонным затишьем.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046