В ноябре 2013 года на рынке первичного жилья города Астаны средняя цена предложения составила 1731 у.е. (265 616 тг) за квадратный метр. Относительно прошлого периода наблюдается стабильность цен строящегося жилья.
Цены
В ноябре 2013 года средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила 1731 у.е. за квадратный метр жилой площади. Относительно октября изменения цены составили минус 5 у.е. за квадрат, или минус 0,3%.
Максимальной ценой обладают квартиры, находящиеся на левом берегу столицы, в административном районе Есиль, — 1811 у.е. за квадрат. Далее следуют районы правобережья: Алматы — 1714 у.е. и Сарыарка — 1519 у.е. за единицу площади.
Одним из критериев уровня цены в сегменте рынка первичного жилья является стадия строительства, на котором оно находится. Чем раньше срок сдачи ввода в эксплуатацию строительства, тем выше цена квадратного метра нового жилья. Также цена зависит от классности жилья, местоположения, удаленности от центра города и других факторов.
Цена квадратного метра в новостройках, сдача которых планировалась в IV квартале 2013 года, составила 1764 у.е. за квадратный метр. Квартиры, ввод в эксплуатацию которых намечен на I квартал 2014 года, предлагались по цене 1725 у.е./кв.м. Жилплощадь, завершение строительства которой планируется во II квартале 2014 года, предлагается по цене 1753 у.е., в III квартале — 1672 у.е. и в IV квартале следующего года квадратный метр предложен по цене 1737 у.е. В I квартале 2015 года цена квадратного метра составила 1258 у.е. за квадрат, во II квартале — 1136 у.е./кв.м, в III — 1017 у.е. за квадрат.
На левобережье столицы в районе Есиль цена квадратного метра строящегося жилья относительно октября осталась в состоянии стабильности. Изменения цены за месяц не превысили пределов погрешности и составили минус 0,4%, или минус 6 у.е./кв.м.
В разрезе классности жилья максимальные цены зафиксированы на комплексы элит-класса: ЖК «Viva Plaza» — дата сдачи жилья планируется на начало 2014 года, ЖК «Europe Palace» — сроком сдачи в IV квартале 2013 года, ЖК «Оркен de luxe» — так же в последнем квартале 2013 года.
Далее по уровню цены следуют жилищные комплексы бизнес-класса, а также элитные комплексы на более поздней стадии строительства, к которым относятся «Well House», «Асем Тас», «Арман Кала», «Коркем» и др.
Наименьшей удельной ценой обладают жилищные комплексы классами ниже, а также комплексы на ранней стадии строительства. В районе Есиль к ним относятся ЖК «Комсомольский», «Территория комфорта», «Шыгыс» (таблица 1).
Таблица 1
ЖК в районе Есиль |
Средняя цена, у.е./кв.м |
«Viva Plaza» |
3409 |
«Europe Palace» |
2522 |
«Оркен de luxe» |
2491 |
«Well House» |
2332 |
«Асем Тас» |
2028 |
«Арман Кала» |
1994 |
«Коркем» |
1935 |
«Есиль» |
1918 |
«Тумар» |
1906 |
«Айсанам» |
1890 |
«Тулпар» |
1876 |
«Айсанам де Люкс» |
1774 |
«Жагалау-3» |
1729 |
«Жастар» |
1727 |
«Комфорт» |
1673 |
«Комсомольский» |
1640 |
«Территория комфорта» |
1598 |
«Шыгыс» |
1465 |
На правом берегу в районе Алматы ценовые изменения также не отразились на среднем показателе по району.
Максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы на элитные комплексы «Хайвил Астана». Далее следует комплексы бизнес-класса — «Сказочный мир», «Жайна», «Азия плюс», «Akbulak Town» и другие. Минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищных комплексах «Магистральный-3», «Территория комфорта-2», «Мунар», «Арыстан» (таблица 2).
Таблица 2
ЖК в районе Алматы |
Средняя цена, у.е./кв.м |
«Хайвил Астана» |
3099 |
«Сказочный мир» |
2140 |
«Жайна» |
2054 |
«Азия плюс» |
1996 |
«Akbulak Town» |
1973 |
«Абай» |
1889 |
«Барыс» |
1880 |
«Ак шанырак» |
1839 |
«Сатты» |
1828 |
«Асар» |
1768 |
«Магистральный» |
1753 |
«Орбита» |
1751 |
«Эльнара» |
1733 |
«Жастар-4» |
1726 |
«Орбита-2» |
1660 |
«Гранитный» |
1597 |
«Виктория» |
1574 |
«Магистральный-3» |
1572 |
«Территория комфорта-2» |
1541 |
«Мунар» |
1477 |
«Арыстан» |
1455 |
В районе Сарыарка ценовые изменения за месяц незначительные — 1 у.е./кв.м.
Жилье представлено здесь двумя классами — бизнес и эконом. Объем строящегося жилья относительно остальных районов значительно меньше. Максимальные цены квадратного метра жилья отмечены в жилищных комплексах «Фаворит», «Алтын Босага» и «Монблан де Люкс». Далее по снижению уровня цены квадратного метра следуют комплексы «Казахстан», «Жети Жол», «Столичный-2» и «Гарант».
Наименьшие цены зафиксированы в жилищном комплексе, расположенном по 188 улице (таблица 3).
Таблица 3
ЖК в районе Сарыарка |
Средняя цена, у.е./кв.м |
«Фаворит» |
1854 |
«Алтын Босага» |
1702 |
«Монблан де Люкс» |
1696 |
«Казахстан» |
1649 |
«Жети Жол» |
1447 |
«Столичный-2» |
1387 |
«Гарант» |
1329 |
по 188 улице |
1202 |
Ценовые изменения в ретроспективе
В ноябре 2013 года на рынке первичного жилья в Астане продолжается ценовое затишье, средняя цена за метр квадратный строящегося жилья относительно предыдущего месяца остается в состоянии стабильности, ценовые изменения незначительные.
По всем районам столицы ценовые колебания не привели к существенным изменениям средних цен.
В разрезе классности жилья цены на квартиры эконом-класса выросли на 2,5%.
В сегменте элитных квартир зафиксировано снижение средней цены на 9%, что объясняется, во-первых, затишьем на рынке первичного жилья в преддверии зимнего сезона, во-вторых, объемом предложения. Количество элитных квартир значительно меньше общего объема предложения. Смена изменения структуры предложения может оказать значительное изменение средней цены в рассматриваемом сегменте рынка.
Среднее расхождение цен по городу составило 1,4. В районах Есиль и Алматы цена «дорогого» жилья превышает в 1,4 раза цену «дешевого». В районе Сарыарка разрыв цен меньше — 1,2.
За три года, с ноября 2010 по ноябрь 2013 года, уровень роста цен на первичном рынке достиг 58% (диаграмма 2).
За год, с ноября 2012 по ноябрь текущего года, рост цен составил 32%.
Согласно динамике изменения цены, плавный рост на рынке первичного жилья, продолжающийся с ноября 2012 по июнь 2013 года, приостановился, и в летнем сезоне на протяжении трех месяцев на рынке первичного жилья прослеживается стабильность. В сентябре 2013 года следует небольшой рост, далее три осенних месяца стагнации.
В следующем периоде резких изменений цены на рынке строящегося жилья в Астане не ожидается, что связано, в том числе, с сезонным затишьем.
Анализируемая база предложения
В ноябре 2013 года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья г. Астаны к продаже было представлено 39 883 кв.м новой жилой площади. Объем расчетной базы насчитывает 616 объектов, относительно предыдущего месяца отмечается сокращение объема предложения на 5%.
Структура предложения в сегменте строящегося жилья по районам города сложилась следующим образом. На левобережье в районе Есиль — 47%, 291 объект. В районе Алматы предложено 236 объектов, что в совокупном объеме составило 38% от общего предложения. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — 15%, всего 89 объектов.
Снижение объемов предложения отмечается по таким районам города: Есиль — минус 4% (-12 ед.), Алматы — минус 11% (-30 ед.). В районе Сарыарка объем предложения увеличился на 10% (8 ед.).
В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли 1-комнатные квартиры — 45%, или 277 единиц, и 2-комнатные — 31%, 190 объектов. Доля 3-комнатных квартир в предложении составила 21%, или 130 единиц. Минимальное количество квартир представлено в разрезе 4 и более комнат — 3%.
Значительная доля предложения 1-комнатных квартир объясняется тем, что основная часть первичного рынка — это недостроенное жилье, квартиры имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть спланированы как многокомнатные, а также квартиры-студии, где комнаты объединены вместе с кухней.
Снижение анализируемой базы относительно прошлого месяца отмечается на все форматы квартир.
С позиции класса жилья 51% от общего объема предложения принадлежит бизнес-классу. К классу эконом относится 41% предложения. И минимальный объем предложения относится к классу элит — 8% от общего объема предложения.
В зависимости от срока сдачи жилья в эксплуатацию наибольший объем предложения нового жилья относится к IV кварталу 2013 года — 56%. Далее следуют объекты, срок сдачи которых планируется на I и II кварталы 2014 года — 15% и 12% соответственно. К объектам, которые планируется сдать в III квартале следующего года, относится 7% предложения, к IV кварталу 2014 года относится 9%.
Оставшийся процент объема предложения пришелся на дома, срок сдачи которых пришелся на 2015 год.
Выводы
- В ноябре 2013 года на рынке строящегося жилья города Астаны как по районам, так и в среднем по городу относительно октября отмечается ценовое затишье.
- В разрезе классности жилья цены на квартиры эконом-класса выросли на 2,5%, в сегменте элитных квартир зафиксировано снижение средней цены на 9%.
- За год, с ноября 2012 по ноябрь текущего года, рост цен составил 32%.
- В следующем периоде резких изменений цены на рынке строящегося жилья в Астане не ожидается, что связано, в том числе, с сезонным затишьем.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046