На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживается незначительное повышение ценовых показателей. В октябре средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 18663 $/сот., в области — 6538 $/сот.
Основные виды земельных участков по назначению
Земли поселений, или жилая зона — земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Цены по назначению и районам
В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под производственную недвижимость. На остальные виды земельных участков по назначению удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной и торговой недвижимостью в Бостандыкском районе, а наименьшая — под застройку недвижимостью производственного сервиса в Медеуском районе.
По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Бостандыкском районе — 17 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная в Алатауском — 7000 долларов под ИЖС.
Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 1,9 до 3 раз.
Таблица 1
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
Район |
Количество объектов, |
Общая площадь, |
Уд. вес |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
|
$ |
% |
||||
Алатауский |
344 |
7134 |
3.53 |
+213 |
+2.49 |
Алмалинский |
108 |
1180 |
0.58 |
-5755 |
-12.49 |
Ауэзовский |
275 |
5136 |
2.54 |
+103 |
+0.64 |
Бостандыкский |
352 |
10396 |
5.14 |
+3506 |
+14.2 |
Жетысуский |
77 |
4975 |
2.46 |
+1696 |
+12.5 |
Медеуский |
867 |
29749 |
14.70 |
-2063 |
-10.3 |
Турксибский |
127 |
9933 |
4.91 |
-689 |
-5.24 |
По городу |
2150 |
68504 |
33.86 |
593 |
3.28 |
Илийский |
25 |
2637 |
1.30 |
- |
- |
Карасайский |
1036 |
107566 |
53.17 |
+217 |
+8.78 |
Талгарский |
371 |
23614 |
11.67 |
-253 |
-7.29 |
По области |
1432 |
133817 |
66.14 |
+155 |
+3.32 |
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 5,96, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,47, а минимальный в общественно-деловой зоне — 3,31.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 8,4, а наименьший в Алатауском — 4,05.
Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 37251 $/сот., в «дешевом» — на уровне 6243 $/сот. Повышение цен к предыдущему периоду наблюдается и в сегменте «дорогих» земельных участков — на 1,3%, и в сегменте «дешевых» — на 10,4%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском.
Структура анализируемой базы
Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 3582 ед., из них в городе — 2150 ед., в области — 1432 ед. Общая площадь земельных участков — 202 тыс. соток на сумму 1039 млн долларов.
В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 45%, или 30737 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю общественно-деловая зона — 17%, или 5056 соток. На производственную зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 10% (6726 соток) и 38% (25986 соток) соответственно.
В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 76%, или 102097 соток, жилая зона — 14%, или 18516 соток, производственная и общественно-деловая зоны — 8% и 3% (10176 и 3028 соток) соответственно.
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 43% (29749 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 2% (1180 соток). Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов — по 15% (10396 и 9933 сотки соответственно), Алатауского и Ауэзовского районов — 10% и 8% (7134 и 5136 соток), Жетысуского — 7% (4975 соток).
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 34% (68504 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе — 53% (107566 соток), в Талгарском — 12% (23614 соток) и Илийском 1% (2637 соток).
Выводы и прогнозы
- Средние удельные цены предложения по городу и в области незначительно выросли.
- В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков средние удельные цены предложения как по городу, так и в области увеличились.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046