Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (октябрь 2013 г.)

На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживается незначительное повышение ценовых показателей. В октябре средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 18663 $/сот., в области — 6538 $/сот.

Основные виды земельных участков по назначению

Земли поселений, или жилая зона — земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под производственную недвижимость. На остальные виды земельных участков по назначению удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной и торговой недвижимостью в Бостандыкском районе, а наименьшая — под застройку недвижимостью производственного сервиса в Медеуском районе.

По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Бостандыкском районе — 17 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная в Алатауском — 7000 долларов под ИЖС.

Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 1,9 до 3 раз.

Таблица 1

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район	Количество объектов, ед.	Общая площадь, сот.	Уд. вес предлагаемой площади, %	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	344	7134	3.53	+213	+2.49
Алмалинский	108	1180	0.58	-5755	-12.49
Ауэзовский	275	5136	2.54	+103	+0.64
Бостандыкский	352	10396	5.14	+3506	+14.2
Жетысуский	77	4975	2.46	+1696	+12.5
Медеуский	867	29749	14.70	-2063	-10.3
Турксибский	127	9933	4.91	-689	-5.24
По городу	2150	68504	33.86	593	3.28
Илийский	25	2637	1.30	-	-
Карасайский	1036	107566	53.17	+217	+8.78
Талгарский	371	23614	11.67	-253	-7.29
По области	1432	133817	66.14	+155	+3.32

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 5,96, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,47, а минимальный в общественно-деловой зоне — 3,31.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 8,4, а наименьший в Алатауском — 4,05.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 37251 $/сот., в «дешевом» — на уровне 6243 $/сот. Повышение цен к предыдущему периоду наблюдается и в сегменте «дорогих» земельных участков — на 1,3%, и в сегменте «дешевых» — на 10,4%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском.

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 3582 ед., из них в городе — 2150 ед., в области — 1432 ед. Общая площадь земельных участков — 202 тыс. соток на сумму 1039 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 45%, или 30737 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю общественно-деловая зона — 17%, или 5056 соток. На производственную зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 10% (6726 соток) и 38% (25986 соток) соответственно.

В области (Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 76%, или 102097 соток, жилая зона — 14%, или 18516 соток, производственная и общественно-деловая зоны — 8% и 3% (10176 и 3028 соток) соответственно.

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 43% (29749 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 2% (1180 соток). Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов — по 15% (10396 и 9933 сотки соответственно), Алатауского и Ауэзовского районов — 10% и 8% (7134 и 5136 соток), Жетысуского — 7% (4975 соток).

 

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 34% (68504 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе — 53% (107566 соток), в Талгарском — 12% (23614 соток) и Илийском 1% (2637 соток).

 

Выводы и прогнозы

• Средние удельные цены предложения по городу и в области незначительно выросли.
• В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков средние удельные цены предложения как по городу, так и в области увеличились.
• Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046