Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (сентябрь 2013 г.)

В сентябре средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого периода осталась на прежнем уровне и составила 218 214 тенге ($1424). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2201 доллар или 337 281 тенге, «дешевых» — 878 у.е./кв.м (134 545 тг/кв.м).

ЦИФРЫ ОБЗОРА:

1424 — средняя цена предложения квадратного метра в целом по городу (у.е./кв.м) (не изменилась)

1247 — средняя цена предложения недостроенных домов (у.е./кв.м) (вниз)

1610 — средняя цена предложения домов в районе Есиль (у.е./кв.м) (не изменилась)

1460 — средняя цена предложения домов в районе Алматы (у.е./кв.м) (не изменилась)

1273 — средняя цена предложения домов в районе Сарыарка (у.е./кв.м) (не изменилась)

Недостроенные частные дома стали дешевле

ГОРОД: Астана

РЫНОК: частные дома

ПЕРИОД: сентябрь 2013 года

Цены по районам

В зависимости от районов города изменениям подверглись все районы без исключения, так рост средних цен предложения частных домов замечен как на правом берегу в районе Алматы, так и на левом берегу в районе Есиль. Однако эти изменения средних цен не превысили среднестатистическую погрешность расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно говорить об их росте и снижении не представляется возможным. Средняя цена предложения частного жилья в другом районе правобережья — Сарыарка, а также в пригороде столицы находилась в состоянии стагнации.

В сентябре 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1424 доллара за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 218 214 тенге, цена домов расположенных в пригороде составила 848 у.е за метр квадратный или 129 948 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль, — 1610 долларов (246 716 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 13%. По районам  правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения  сложилась на уровне 1460 у.е. (223 730 тенге) и 1273 у.е. (195 075 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района напротив меньше среднего значения по городу на 11%.

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее на Водно-зеленом бульваре и в коттеджном городке BI-Village, пос. Комсомольском и пос. Тельмана. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют коттеджный городок «Family Village», поселок Пригородный, частное жилье вдоль Коргалжинской трассы и мкр. Чубары, расположенные также в районе Есиль. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные вдоль Астраханской трассы и в поселках Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города 

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес по объему предложения, %

Средняя цена у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

у.е.

%

Алматы

468

24.5

1460

7.89

0.54

Есиль

345

18.1

1610

50.83

3.26

Сарыарка

531

27.8

1273

0.26

0.02

Пригород

564

29.6

848

-0.41

-0.05

По городу

1908

100

1254

-14.69

-1.16

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду изменения средних цен на частные дома в зависимости от форматов, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности, исключение составили недостроенные дома, где зафиксировано снижение средних цен предложения.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают семикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в сентябре составила 1548 у.е./кв.м, или 237 216 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют шестикомнатные со значением 1534 доллара (235 070 тенге); 5-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1471 у.е./кв.м или 225 416 тенге; средняя цена 4-комнатных частных домов сложилась на уровне 1430 у.е./кв.м. (219 133 тенге), тогда как данный ценовой показатель трехкомнатных домов равен 1406 долларов за квадратный метр, или 215 455 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в сентябре 2013 года установилась на уровне 211 471 тенге, или 1380 у.е./кв.м. Следом идут многокомнатные дома (9 и более комнат) со значением 1285 у.е./кв.м (196 913 тг/кв.м). Средняя цена недостроенных домов в центральных районах города сложилась на уровне 1247 долларов, в национальной валюте это значение равно 191 090 тенге.  Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают двухкомнатные дома —1221 у.е./кв.м, или 187 106 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения обладает частное жилье площадью свыше 350 кв.м — 1503 у.е./кв.м, средняя цена на дома площадью от 250 до 350 кв.м составляет 1465 долларов за квадратный метр. Частное жилье площадью до 70 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной 1455 у.е./кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых варьируется от 70 до 110 кв.м дешевле предыдущей и составляет 1411 у.е./кв.м. Средняя цена на дома площадью от 150 до 250 кв.м в сентябре составила 1399 долларов за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 110 до 150 кв.м — 1342 у.е./кв.м.

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2201 доллар, или 337 281 тенге, «дешевых» — 878 у.е./кв.м (134 545 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1226 у.е., «дешевых» — 531 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2560 у.е. (392 294 тенге), «дешевых» — 941 у.е. (144 199 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2195 доллара, или 336 362 тенге, а «дешевых» — 946 у.е. (144 965 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $ 1989, или 304 794 тенге, «дешевых» — 782 долларов, или 119 834 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в сентябре месяце сложилась на отметке 2058 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1424 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 71 кв.м, а частных домов 206 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья. Для сравнения средняя цена за сотку земли предназначенной под индивидуальное жилищное строительство в сентябре месяце составила 8048 у.е./сот. или 80 у.е./кв.м.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в сентябре месяце ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к сентябрю 2012 года средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 15%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 16%.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения сегмента «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены сократились на 5% (-15171 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса отмечается рост тенговых цен на 1% (+1203 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу снизился на 8,2%, отняв от каждого квадратного метра по 17180 тенге.

По отношению к сентябрю прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год по сравнению с сентябрем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 16%.

В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Структура предложения

В сентябре 2013 года анализируемая база составила 1908 объектов. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов (30%) приходится на пригород столицы, в количественном выражении это значение равно 564 объектам. Далее в сторону снижения объема предложения следуют районы правого берега, Сарыарка — 531 объект (28%) и Алматы — 468 единиц (24%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 345 объектов, в процентном выражении это количество равно 18% от общего числа предложений.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 25%, или 474 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 18% (346 ед.); трехкомнатные дома составляют 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 257 объектов соответственно. Предложение шестикомнатных домов составило 11%, или 218 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) заняли 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 183 ед. Семикомнатные дома составляют 9% от общего количества предложений, или 165 ед., тогда как доля восьмикомнатных домов составила 6%, или 120 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах двухкомнатных и недостроенных домов, их количество составило 68 ед. и 77 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 4% от общего числа объектов.

В зависимости от площади представленных к продаже домов, наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома площадью  от 150 до 250 кв.м — 22%, тогда как частное жилье площадью от 70 до 110 кв.м занимает 21% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 110 до 150 кв.м со значением 20%, тогда как 14% приходится на частное жилье площадью свыше 350 кв.м. 13% от объема предложения пришлось на дома площадью от 250 до 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 10%.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные и блочные дома — 45% и 29% от объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 14% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные и панельные (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома занимают по 5% от рынка в этом сегменте, тогда как предложение шлаколитных домов равно 2%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте пришлось на монолитные дома.

Выводы

  • В сентябре 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается снижение средних цен предложения на незавершенное строительство.
  • Относительно районов города наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается стабильность средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

kn.kz
>
Аналитические статьи