Аналитический обзор рынка первичного жилья Астаны (сентябрь 2013 г.)

В сентябре 2013 года на рынке первичного жилья Астаны средняя цена предложения составила 1733 у.е. (265 565 тг) за квадратный метр. Относительно прошлого периода наблюдается рост цен за единицу жилой площади.

Цены

В сентябре 2013 года средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила 1733 у.е. за квадратный метр жилой площади. Относительно августа рост цены составил 4%.

Максимальной ценой обладают квартиры, находящиеся на левом берегу столицы в административном районе Есиль, — 1832 у.е. за квадрат. Далее следуют районы правобережья Алматы — 1733 у.е. и Сарыарка — 1446 у.е. за единицу площади.

Одним из критериев уровня цены в сегменте рынка первичного жилья является стадия строительства, на которой оно находится. Чем раньше срок сдачи ввода в эксплуатацию строительства, тем выше цена квадратного метра нового жилья. Так же цена зависит от классности жилья, от местоположения, удаленности от центра города и других факторов.

Цена квадратного метра жилых помещений, срок сдачи которых был запланирован на III квартал 2013 года, составила 1805 у.е. за квадратный метр. Квартиры, ввод в эксплуатацию которых намечен на IV квартал 2013 года, предлагают по средней цене — 1782 у.е. за квадрат. На I квартал 2014 года — 1676 у.е./кв.м. Жилплощадь, завершение строительства которой планируется в 2014 году, во II квартале предлагается по цене 1713 у.е., в III квартале — 1219 у.е. и в IV квартале следующего года квадратный метр предложен по цене 1430 у.е. В первом квартале 2015 года цена квадратного метра составила 1400 у.е. за квадрат, во II квартале — 1148 у.е. за метр квадратный, в III квартале — 917 у.е. за квадрат.

В разрезе классности жилья максимальные цены зафиксированы на комплексы элит-класса ЖК Viva Plaza — дата сдачи жилья планируется на начало 2014 года, ЖК Europe Palace — сроком сдачи уже в III квартале 2013 года, ЖК «Оркен де Люкс» — IV квартал 2013 года и ЖК «Дударай» — III квартал текущего года.

Далее по уровню цены следуют жилищные комплексы бизнес-класса, а также элитные комплексы на более поздней стадии строительства, к которым относятся Well House, «Лазурный квартал», «Тумар», «Тулпар Айсанам» и др.

Наименьшей удельной ценой обладают жилищные комплексы классами ниже, а также комплексы на ранней стадии строительства. В районе Есиль к ним относятся ЖК «Шыгыс» — эконом-класса, ЖК бизнес-класса Expo Town, который планируется построить к концу 2014 года, комплекс, расположенный по улице Сарайшик, и другие (таблица 1).

Таблица 1. Цены на ЖК в районе Есиль

ЖК в районе Есиль	Средняя цена у.е./кв.м
Viva Plaza	3709
Europe Palace	3589
Оркен de luxe	2512
«Дударай»	2380
Well House	2352
«Лазурный квартал»	2293
«Тумар»	2124
«Тулпар»	1980
«Айсанам»	1953
«Жануя»	1910
«Асем Тас»	1848
«Арман Кала»	1831
«Коркем»	1827
«Есиль»	1795
«Айсанам Де Люкс»	1764
«Жагалау-3»	1699
«Комфорт»	1659
«Жастар»	1635
по Орынбор	1571
«Комсомольский»	1520
по Сарайшык	1457
Expo Town	1442
«Шығыс»	1405

На правом берегу в районе Алматы максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы на элитные комплексы «Хайвил Астана», «Миланский квартал» и «Английский квартал». Далее следуют комплексы бизнес-класса — «Азия плюс», «Сказочный мир», «Нипи», «Ак шанырак» и другие.

Минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищных комплексах эконом-класса «Юго-Восток» — ввод в эксплуатацию жилья намечен на II квартал 2014 года и «Магистральный 3» — ввод в эксплуатацию планируется во II квартале 2014 года (таблица 2).

Таблица 2. Цены на ЖК в районе Алматы

ЖК в районе Алматы	Средняя цена у.е./кв.м
«Хайвил Астана»	3549
«Миланский квартал»	3330
«Английский квартал»	3254
«Азия Плюс»	2254
«Сказочный мир»	2102
«Нипи»	2037
«Ак шанырак»	2013
Akbulak Town	1982
«Жайна»	1835
«Орбита»	1825
«Сатты»	1816
«Бахус-2»	1797
«Барыс»	1794
«Жигер-2»	1760
«Асар»	1685
«Кахарман»	1656
«Магистральный»	1637
«Орбита-2»	1634
«Эльнара»	1633
«Жастар-4»	1627
«Эдем Палас-2»	1614
«Мунар»	1591
«Гранитный»	1572
«Виктория»	1535
«Магистральный-3»	1447
«Юго-Восток»	1346

В районе Сарыарка жилье представлено двумя классами — эконом и бизнес. Объем строящегося жилья относительно остальных районов значительно меньше. Максимальные цены квадратного метра жилья отмечены в жилищных комплексах «Монблан де Люкс» и «Фаворит». Далее по снижению уровня цены квадратного метра следуют комплексы «Целиноград 2», «Столичный 2», «Жеты жол», «Гарант». Наименьшие цены зафиксированы в жилищном комплексе, расположенном по улице Тлендиева, — срок сдачи которого намечен на IV квартал 2013 года (таблица 3).

Таблица 3. Цены на ЖК в районе Сарыарка 

ЖК в районе Сарыарка	Средняя цена у.е./кв.м
«Монблан де Люкс»	1746
«Фаворит»	1737
«Целиноград-2»	1645
«Столичный-2»	1352
«Жеты жол»	1282
«Гарант»	1272
по Тлендиева	1080

Ценовые изменения в ретроспективе

В сентябре 2013 года средняя цена за метр квадратный нового жилья выросла на 4%.

Рост цен зафиксирован в районе Есиль на 5%, в районе Алматы на 4%. В районе Сарыарка изменения цены относительно прошлого месяца незначительные — 2%.

В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры эконом-класса — на 6%, бизнес-класса — на 3%.

Что касается комнатности жилья, трехкомнатные квартиры выросли в цене на 9%, по остальным сегментам рынка прослеживается стабильность.

Среднее расхождение цен по городу составило 1,3. В районе Алматы цена «дорогого» жилья превышает в 1,4 раза цену «дешевого». В районах Есиль и Сарыарка разрыв цен меньше — 1,3.

За три года, с сентября 2010 по сентябрь 2013 года, уровень роста цен на первичном рынке достиг 63%. За год, то есть с сентября 2012 по сентябрь текущего года, рост цен составил 28%.

Согласно динамике изменения цены, плавный рост на рынке первичного жилья, продолжающийся с ноября 2012 по июнь 2013 года, в июне текущего года приостановился, и в летнем сезоне на протяжении трех месяцев на рынке первичного жилья прослеживается стабильность.

В следующем периоде ожидается рост цен на рынке строящегося жилья в пределах 3%.

Расчётная база

В сентябре 2013 года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья г. Астаны к продаже было представлено 53 559 кв.м новой жилой площади. Объем расчетной базы насчитывает 787 объектов, относительно предыдущего месяца прирост предложения составил 12%.

Структура предложения в сегменте строящегося жилья по районам города сложилась следующим образом. На левобережье в районе Есиль — 42%, 332 объекта. В районе Алматы предложено 340 объектов, что в совокупном объеме составило 43% от общего предложения. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — 15%, всего 115 объектов.

Прирост предложения отмечается по всем районам города: Есиль — 14% (42 ед.), в Алматы — 10% (30 ед.) и в районе Сарыарка — 15% (13 ед.).

В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли однокомнатные квартиры — 41%, или 323 единицы, и двухкомнатные квартиры — 32%, 254 объекта. Доля трехкомнатных квартир составила 23%, или 179 квартир. Минимальное количество квартир представлено в разрезе четырех и более комнат — 4%.

Значительная доля предложения однокомнатных квартир объясняется тем, что основная часть первичного рынка — это недостроенное жилье, квартиры имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть спланированы как многокомнатные.

Прирост анализируемой базы относительно прошлого месяца отмечается на все форматы квартир.

С позиции класса жилья 51% от общего объема предложения принадлежит бизнес-классу. К эконом-классу относится 38% предложения. И минимальный объем предложения занимает элит-класс — 11% от общего объема предложения.

В зависимости от срока сдачи жилья в эксплуатацию наибольший объем предложения нового жилья относится к III кварталу 2013 года — 39% и к IV кварталу текущего года — 35%. Далее следуют объекты, срок сдачи которых планируется на I и II кварталы 2014 года — 7% и 5% соответственно.

Оставшийся процент объема предложения пришелся на дома, срок сдачи которых более поздний — конец 2014 и 2015 год.

Выводы

• В сентябре 2013 года средняя цена за метр квадратный нового жилья выросла на 4%.
• Рост цен зафиксирован в районах Есиль — на 5%, в Алматы — на 4%. В районе Сарыарка изменения цены относительно прошлого месяца незначительные — 2%.
• В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры эконом-класса на 6%, бизнес-класса — на 3%.
• Что касается комнатности жилья, трехкомнатные квартиры выросли в цене на 9%, по остальным сегментам рынка прослеживается стабильность цен.
• За год, с сентября 2012 по сентябрь текущего года, рост цен составил 28%.
• В следующем периоде ожидается рост цен на рынке строящегося жилья в пределах 3%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046