Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 315 000 тенге за один квадратный метр (2058 $/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 4400 тенге на каждый...
...квадратный метр, или 1,4%, при погрешности расчетов — 0,5%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 388 100 тг/кв.м (+6800 тг/кв.м, или +1,8%), а в «дешевом» — на уровне 251 100 тг/кв.м (+1900 тг/кв.м, или +0,8%).
Цены по административным районам
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 388 100 тг/кв.м (2536 $/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 23%, в районе правого берега — на уровне 298 100 тг/кв.м (1963 $/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%. При этом средняя удельная цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 306 400 тг/кв.м (2002 $/кв.м), а в районе Сарыарка — 289 400 тг/кв.м (1891 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя районах правого берега.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
|
тг |
% |
||||
|
Алматы |
4220 |
324 |
306 400 |
+3100 |
+1,02 |
|
Есиль |
1291 |
223 |
388 100 |
+400 |
+0,09 |
|
Сарыарка |
2270 |
59 |
289 400 |
+3200 |
+1,13 |
|
Город |
7781 |
606 |
315 000 |
+4400 |
+1,42 |
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Бавария», ЖК «Престиж», ЖК «Оркен de luxe», ЖК «Арман», ЖК «Грация», ЖК Europe Palace, ЖК «Английский квартал», ЖК «Жансая», ЖК «Новый мир» и ЖК «Хайвил Астана», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3625-6050 $/кв.м (555 500-927 100 тг/кв.м).
В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 422 900 тг/кв.м (2760 $/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 306 000 тг/кв.м (1997 $/кв.м).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в августе 2013 года составила 162 627 тенге, то доступность в квартире эконом-класса площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, составит 6 лет и 9 месяцев. Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 341 180 тенге, доступность аналогичной квартиры составил 3 года и 2 месяца, а для приобретения квартиры в новостройке элит-класса площадью 45 кв.м — 6 лет 8 месяцев.
Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания, — 90491 тенге в месяц, здесь доступность столичного жилья эконом-класса составляет 12 лет, а элит-класса — 25 лет.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В зависимости от комнатности анализ предложения средних цен предложения по городу показал рост ценового показателя на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Максимальное повышение запрашиваемых цен прослеживается на 4-комнатное жилье — на 2,4%, а минимальное — на 3-комнатное — на 0,9%. Подробнее в таблице 2.
Средние удельные цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 8,5% и 11,7% соответственно, а цены 1-, 2- и 3-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 0,7%, 1,7% и 0,5%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
|
тг |
% |
||||
|
1-комнатные |
1905 |
152 |
312 700 |
+3500 |
+1,15 |
|
2-комнатные |
2823 |
195 |
309 700 |
+5000 |
+1,65 |
|
3-комнатные |
2263 |
155 |
313 500 |
+2900 |
+0,93 |
|
4-комнатные |
664 |
92 |
341 700 |
+7900 |
+2,36 |
|
5-комнатные и выше |
126 |
12 |
351 800 |
+2300 |
+0,67 |
|
Город |
7781 |
606 |
315 000 |
+4400 |
+1,42 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал рост на квартиры в панельных и кирпичных домах на 1,2% и 1,3%, на квартиры в монолитных домах — на 1,6%.
В разрезе типа жилья наблюдается рост средних цен предложения на квартиры новой и старой постройки и квартиры улучшенной планировки на 1,4%, 5,3% и 1,7% соответственно.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в сентябре 2013 года пополнилась объектами в среднем и «дорогом» ценовых сегментах и сократилась — в «дешевом». Так, для объемов диапазона 80 000-220 000 тг/кв.м количество предложений снизилось на 2%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 6% и 22% соответственно. Повышение количества предложений в «дорогом» ценовом диапазоне и оказало основное влияние на общегородской показатель, который вырос на 1,4%. Напомним, что с середины 2009 года включительно до мая 2013 года наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,55, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,44 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,45 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в тенге в секторе «дорогого» жилья выросла на 1,8% до 388 100 тг/кв.м (2537 $/кв.м). Повышение удельной цены предложения в сегменте элит-класса прослеживается на все форматы квартир: максимально — на многокомнатные — на 2,8%, а минимально — на 3-комнатные — на 0,9%.
В разрезе административных районов повышение цен в «дорогом» сегменте жилья зафиксировано на правобережье: в Алматы и Сарыарка — по 1,5%. На левом берегу, или в районе Есиль, прослеживается незначительный рост цен на 0,1%.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с августом 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,8% до 251 100 тг/кв.м (1641 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксировано снижение цен на 6,1%. Максимально выросли цены предложения на 4-комнатные — на 1,4%, а минимально — на 3-комнатные — на 0,3%.
В разрезе административных районов в «дешевом» ценовом сегменте повышение цен наблюдается в районе Сарыарка — на 1,3%, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения сегмента «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 15,1% (+50900 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 19,8% (+41500 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 17,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 46200 тенге. При этом наибольший рост удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 20,9%, а наименьший — на 3-комнатное — 13,9%.
По сравнению с этим же периодом прошлого года средняя удельная цена предложения по городу выросла на 17,8%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 14,7% и 21,3% соответственно. За год, с сентября 2012-го по август 2013 года, уровень инфляции в столице составил 7,9%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья и в среднем ценовом сегменте по городу рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,9 раза и 2,3 раза соответственно, а в сегменте «дешевого» жилья — в 2,7 раза.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет $151 800, или 23 259 000 тенге, (от $81 100, или 12 421 000 тг за 1-комнатную, до $465 100, или 71 276 000 тг за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 14% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на 2-комнатное жилье — 19%, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене немного более $20 000, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 12%, или минус $63 000.
В ближайшей перспективе ожидается небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.
Предложение
Исследуемое количество объектов, по данным портала kn.kz, составило 7781 ед., что на 2% больше предыдущего месяца. Общая площадь — 561 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1172 млрд долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54% (4220 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 17% (1291 квартира). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (2270 квартир).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (2823 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (126 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1905 объектов) и 29% (2263 объекта) соответственно и 4-комнатных — 9% (664 объекта).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (3739 объектов), в монолитных и панельных домах — 35% (2685 объектов) и 17% (1357 объектов) соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 72% (5570 объектов), постройкам старого типа — 3% (213 объектов), улучшенной планировки — 19% (1492 объекта) и «хрущевкам» — 6% (506 объектов) (диаграмма 6).
Выводы
- В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, после летней стагнации темпы роста снова начали увеличиваться.
- Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенге превысили показатели конца 2007 года более чем на 15%.
- В дальнейшем на рынке вторичного жилья ожидается повышение средних цен предложения в пределах 1-2%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046