Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (август 2013 г.)

В августе 2013 года на рынке частных домов Караганды средневзвешенная цена предложения составила 799 у.е./кв.м (122 191 тг). Снижение цен по сравнению с июлем составило 3%. В разрезе формата домов снижение цен зафиксировано на двух- и пятикомнатные дома.

Цены

На рынке частных домов Караганды 2013 года средневзвешенная цена за квадратный метр составила в августе 799 у.е. По сравнению с июлем, когда показатель достиг 825 у.е. за единицу площади, изменение цены составило минус 26 у.е. (-3%).

В разрезе районов максимальной ценой квадратного метра в текущем периоде обладают дома, расположенные в районах Город — 975 у.е./кв.м и Юго-Восток — 950 у.е./кв.м. Далее по уровню снижения цен следуют дома, расположенные в районе Михайловка, — 769 у.е./кв.м. В Майкудуке цена за единицу площади составила 678 у.е. Минимальные показатели отмечены в микрорайоне Кунгей — 609 у.е. и районе Пришахтинск — 559 у.е. за квадрат.

Самое большое изменение цены за месяц по-прежнему наблюдается в районе Михайловка — минус 5,5%. Разбег цен объясняется разнородной структурой предложения — от частных домов давней постройки без удобств, расположенных вдали от центра города, до элитных коттеджей, приближенных к парковой зоне города.

Рост цен в районе Юго-Восток составил 29 у.е. (5,9%) за квадрат. Это не превышает пределов погрешности, несмотря на наименьший объем предложения, поэтому цена в данном районе стабильна.

Микрорайон Кунгей считается достаточно новой, только развивающейся частью города. Дома здесь находятся на различной стадии строительства. Существует большой процент незавершенного строительства, отсюда и относительно низкая средняя цена жилой площади и небольшой объем предложения.

В остальных районах города цены за квадратный метр стабильны. Колебания ценовых показателей по районам повлияли на среднюю цену по городу в сторону ее снижения на 3%.

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам Караганды

Район	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому месяцу, %	Средняя цена у.е./кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу
				у.е.	%
Город	537	-17	975	-5	-3,0
Юго-Восток	50	4	950	29	5,9
Михайловка	239	6	769	-44	-5,5
Майкудук	180	-8	678	-13	-1,9
Кунгей	97	-2	609	27	4,7
Пришахтинск	236	13	559	-15	-2,7
По городу	1339	-6	799	-26	-3,2

В разрезе формата частных домов наибольший рост цен отмечается на дома без планировки. К данной категории относятся недостроенные дома. Различная стадия строительства домов и относительно небольшой объем предложения объясняют максимальные изменения цены.

Снижение цен зафиксировано на двух- и пятикомнатные дома.

Таблица 2. Показатели рынка частных домов по формату

Комнатность	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому месяцу, %	Средняя цена у.е./кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу
				у.е.	%
без планировки	5	25	625	176	29,2
2-комн.	28	0	644	-123	-16,0
3-комн.	261	-3	740	-10	-1,4
4-комн.	482	-5	834	-4	-0,5
5-комн.	294	1	812	-56	-6,5
многокомн.	269	-18	793	-44	-5,2
По городу	1339	-6	799	-26	-3,2

Ценовые изменения в ретроспективе

Относительно июля в августе изменение цены на частные дома составило минус 26 у.е. за метр квадратный (-3%).

В период с января 2011-го по август 2013 года динамика цен на частные дома показывает плавный рост. Заметные колебания прослеживаются в 2012 году, когда в период с мая по июль уровень цен пошел на снижение, затем в августе-сентябре прослеживается тенденция роста. Далее следуют выравнивание цены к одному уровню и стагнация вплоть до весенне-летнего периода 2013 года, когда цены снова пошли вниз.

За период с августа 2011 года рост цен составил 9%. За год с августа 2012 года по текущий период прослеживается снижение цены на 3%.

В следующем месяце прогнозируется стабильность цен на рынке частных домов.

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

В августе текущего года по выставленным на продажу частным домам индекс расслоения составил 3,2. Данное значение свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над «дешевым» в 3,2 раза.

В разрезе районов города коэффициент расслоения составил: в микрорайоне Кунгей — 3,6, в районе Город — 3,5, на Юго-Востоке и в Михайловке — 3,0, в районе Пришахтинск — 2,8. Минимальный уровень расслоения отмечается по частным домам, расположенным в Майкудуке — 2,7.

Анализируемая база предложения

Подробное изучение структуры предложения показало, что, согласно данным портала kn.kz, максимальный удельный вес предложения — 40% занимает Город, представленный 537 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса в общем объеме предложения следуют районы: Михайловка и Пришахтинск — по 18% (239 и 236 объектов), Майкудук — 13% (180 ед.). Минимальное количество предложения отмечено в микрорайоне Кунгей — 7% (97 ед.) и районе Юго-Восток — 4% (50 объектов).

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 36%, или 482 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные — 22% (294 ед.), многокомнатные — 20% (269 ед.) и трехкомнатные дома — 20% (261 ед.).

Минимальная доля предложения приходится на двухкомнатные дома — 2% (28 ед.) и дома свободной планировки — менее одного процента от общего объема предложения (5 ед.).

По площади домов предложение сложилось следующим образом: частные дома площадью до 70 квадратных метров составили 19% в общем объеме предложения. Их средняя цена сложилась на уровне 48 600 у.е. за дом. Чаще всего такие дома подразумевают двух или более хозяев, и к продаже предлагается половина дома. В зависимости от состояния дома и его местоположения, а также наличия на прилегающей территории хозпостроек цены на такие дома колеблются от 10 000 до 300 000 долларов за дом.

Максимальный объем предложения составляют дома площадью от 71 до 120 кв.м — всего 30%. Средняя цена составила 75 800 у.е. за дом. Наивысшая цена в данном разделе зафиксирована на отметке 400 000 у.е. за дом.

Частные дома площадью от 121 до 200 «квадратов» составили 12% от общего объема предложения. Их средняя цена — 145 000 у.е. за дом.

Коттеджи площадью более 200 кв.м составляют 16% от общего предложения по городу. Уровень классности таких домов наиболее высок, средняя цена составила 285 000 у.е. за дом. Максимальная цена зафиксирована на отметке один миллион долларов за дом.

Больше всего в рассматриваемом сегменте рынка предложено домов из кирпича — 74% от общего объема предложения. Далее по уровню снижения следуют дома, построенные из шлакоблоков, — 16%. Деревянных домов на рынке предложено 3%, и 7% предложения приходится на дома из остальных материалов, таких как газоблоки, керамзит, саман, монолит.

В отчетном периоде на рынке частных домов Караганды наблюдается снижение объема предложений на 6%. Оно зафиксировано в следующих районах: Город — минус 17% (-111 ед.); Майкудук — минус 15% (-8 ед.); микрорайон Кунгей — минус 2% (-2 ед.). Прирост предложения частных домов отмечается в районах: Юго-Восток — 4% (2 ед.), Михайловка — 6% (13 ед.) и Пришахтинск — 13% (27 ед.).

С точки зрения формата домов прирост предложения отмечается в сегменте пятикомнатных домов на 2%. В остальных наблюдается снижение количества предложений.

Выводы

• В августе 2013 года на рынке частных домов Караганды средняя цена квадратного метра составила 799 у.е., снижение цен составило 3%.
• В районе Михайловка отмечено снижение цены на 5,5%.
• В разрезе формата домов снижение цен зафиксировано на двух- и пятикомнатные дома.
• За год с августа 2012 года по текущий период прослеживается снижение средней цены на 3%.
• В следующем месяце на рынке частных домов Караганды прогнозируется стабильность цен.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046