Обзор рынка первичного жилья Астаны (август 2013 года)

В августе 2013 года на рынке первичного жилья Астаны средняя цена предложения составила 1664 у.е. (254 426 тг) за квадратный метр. Относительно предыдущего месяца наблюдается стабильность цены за единицу жилой площади.

Цены

Средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила в августе 1664 у.е. за квадратный метр. Относительно июля изменение цены незначительно и составило минус 0,3%.

Максимальной ценой квадрата обладают квартиры, находящиеся на левом берегу столицы, в административном районе Есиль, — 1757 у.е. Далее по мере снижения показателей следуют районы правобережья: Алматы — 1654 у.е. и Сарыарка — 1414 у.е. за единицу площади.

Одним из критериев уровня цен в сегменте первичного жилья является стадия строительства: чем ближе срок ввода нового жилья в эксплуатацию, тем выше цена квадратного метра. Однако так происходит не всегда. Жилье, сдаваемое в I квартале, может быть дешевле жилья, срок сдачи которого намечен на II квартал, что объясняется классностью жилья, местоположением, удаленностью от центра города и другими факторами.

Средняя цена квадратного метра в новостройках, срок сдачи которых запланирован на III квартал текущего года, составила 1709 у.е. Квартиры, намеченные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2013 года, предлагаются по средней цене 1658 у.е. за квадрат. Жилплощадь, завершение строительства которой планируется в I квартале 2014 года, предлагается по цене 1557 у.е./кв.м, во II квартале — 1530 у.е., в III квартале — 1225 у.е., и в IV квартале следующего года — по цене 1352 у.е. В I квартале 2015 года цена квадратного метра новостроек составляет в среднем 1289 у.е., во II квартале — 1147 у.е., в III квартале — 929 у.е.

В разрезе классности жилья наименьшей удельной ценой обладают новостройки эконом-класса либо на ранней стадии строительства. В районе Есиль к таковым относятся ЖК «Шыгыс» (эконом-класс, срок сдачи — II квартал 2014 года), ЖК «Expo Town» (бизнес-класс, конец 2014 года), ЖК «Комсомольский» (бизнес-класс, I квартал 2014 года), жилищный комплекс, расположенный по улице Сарайшик, а также ЖК эконом-класса «Жагалау-3», «Жастар».

Далее по мере роста средней цены следуют комплексы бизнес-класса на более поздней стадии строительства, к которым относятся ЖК «Есиль» (срок сдачи намечен уже на III квартал текущего года), «Айсанам Де Люкс» (конец 2013-го — начало 2014 года), «Коркем» (завершение строительства планируется в IV квартале текущего года) и другие.

Максимальные цены зафиксированы на новостройки элит-класса: ЖК «Europe Palace» (срок сдачи уже в III квартале этого года), ЖК «Viva Plaza» (начало 2014 года), ЖК «Оркен Де Люкс» (IV квартал текущего года) (таблица 1).

Таблица 1

Название ЖК	Средняя цена у.е./кв.м
«Europe Palace»	3678
«Viva Plaza»	3430
«Оркен Де Люкс»	2577
«Лазурный Квартал»	2295
«Жануя»	1983
«Тумар»	1966
«Тулпар»	1862
«Коркем»	1860
«Айсанам Де Люкс»	1757
«Есиль»	1748
«Жастар»	1601
«Жагалау-3»	1521
по Сарайшык	1497
«Комсомольский»	1494
«Expo Town»	1442
«Шыгыс»	1258

На правом берегу, в районе Алматы минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищных комплексах эконом-класса «Юго-Восток» (II квартал 2014 года), «Тамаша Уй» (конец 2014 года), «Магистральный-3» (II квартал следующего года). Далее по мере роста средней цены следуют комплексы бизнес-класса, срок сдачи которых намечен на конец текущего года, такие как «Территория Комфорта-2», «Ак Шанырак», «Эдем Палас-2», «Виктория» и другие.

Максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы в комплексах элит-класса «Хайвил Астана» и «Миланский Квартал». Оба комплекса сдаются в эксплуатацию в IV квартале 2014 года (таблица 2).

Таблица 2

Название ЖК	Средняя цена у.е./кв.м
«Хайвил Астана»	3583
«Миланский Квартал»	3430
«Akbulak Town»	2059
«Сказочный Мир»	1831
«Бахус-2»	1779
«Орбита»	1734
«Орбита-2»	1691
«Жигер-2»	1691
«Айя»	1620
«Жастар-4»	1606
«Магистральный»	1587
«Гранитный»	1586
«Виктория»	1565
«Эдем Палас-2»	1563
«Ак Шанырак»	1547
«Территория комфорта-2»	1431
«Магистральный-3»	1335
«Тамаша Уй»	1209
«Юго-Восток»	1094

В районе Сарыарка новостройки представлены двумя классами: эконом и бизнес. Объем строящегося жилья относительно остальных районов значительно ниже. Наименьшие цены зафиксированы в жилищном комплексе эконом-класса, расположенном по улице Тлендиева, срок сдачи которого — IV квартал 2013 года, в ЖК бизнес-класса «Столичный-2» — ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2014 года. Далее следует ЖК бизнес-класса «Жеты Жол» — IV квартал 2013 года. Максимальные цены квадратного метра отмечены в жилищных комплексах «Целиноград-2» и «Монблан Де Люкс» (таблица 3).

Таблица 3

Название ЖК	Средняя цена у.е./кв.м
«Целиноград-2»	1677
«Монблан Де Люкс»	1674
«Фаворит»	1614
«Гарант»	1243
«Жеты Жол»	1239
«Столичный-2»	1189
по Тлендиева	1114

Ценовые изменения в ретроспективе

В августе 2013 года средняя цена за квадратный метр нового жилья, остается в состоянии стабильности, изменения цены за прошедший месяц не превысили пределов допустимой погрешности.

На левобережье, в районе Есиль, отмечено снижение ценовых показателей на 4% за единицу площади. На правом берегу столицы, в административном районе Алматы отмечается рост цены квадратного метра нового жилищного строительства на 5%. В районе Сарыарка изменения цены относительно прошлого месяца незначительные — 0,22%.

В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры элит-класса — на 8%.

Что касается комнатности жилья, по всем сегментам рынка прослеживается стабильность цен.

Среднее расхождение цен по городу составило 1,4 раза. В районе Алматы цена «дорогого» жилья превышает цену «дешевого» в 1,5 раза. В районах Есиль и Сарыарка разрыв меньше — 1,3 раза.

На диаграмме 2 показана динамика изменения средней цены предложения строящегося жилья за квадрат с января 2010 года по август 2013 года. За три года с августа 2010 года по август 2013 год рост цен на первичном рынке достиг 59%.

За год, то есть с августа 2012 года по август текущего года, рост ценовых показателей составил 27%.

Согласно динамике изменения цены, плавный рост цен на рынке первичного жилья, продолжавшийся с ноября 2012 года по июнь 2013 года, в июне текущего года приостановился, и в летнем сезоне на протяжении трех месяцев прослеживалась стабильность.  

В следующем периоде также ожидается стабильность цен на рынке строящегося жилья, изменения, по прогнозам, не превысят 1,5%.

Анализируемая база предложения

В августе 2013 года анализируемая база в сегменте первичного жилья г. Астаны была представлена 46 598 квадратными метрами новой жилой площади к продаже. Объем расчетной базы составил 700 объектов.

Структура предложения строящихся домов по районам города сложилась следующим образом. На левобережье, в районе Есиль, — 299 объектов (42%). В районе Алматы предложено 303 объекта, что в совокупном объеме предложения составило 44%. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — всего 98 объектов, или 14%

Прирост предложения за месяц отмечается в районе Сарыарка — на 15% (13 ед.). Снижение зафиксировано в Алматы — минус 3% (10 ед.) и Есиль — минус 8% (25 ед.).

В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли 1-комнатные — 43%, или 298 единиц, и 2-комнатные квартиры — 31%, 218 объектов. Доля 3-комнатных квартир составила 22% анализируемого предложения, или 156 квартир. Минимальное количество квартир представлено форматом четыре и более комнат — 4%.

Значительная доля предложения 1-комнатных квартир объясняется тем, что основная часть первичного рынка — это недостроенное комплексы, квартиры в которых имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть переделаны в многокомнатные.

Прирост анализируемой базы относительно прошлого месяца по формату отмечается на многокомнатные квартиры.

С позиции класса жилья, 53% в общем объеме предложения принадлежат бизнес-классу. На эконом-класс приходится 38% предложения. И минимальный объем предложения относится к элит-классу — 9%.

В зависимости от срока сдачи нового жилья в эксплуатацию основное предложение относится к ближайшему времени — III квартал 2013 года — 47%, на IV квартал текущего года приходится 31% предложения. Оставшийся доля приходится на дома, срок сдачи которых планируется на 2014 и 2015 годы.

Выводы

•  В августе 2013 года средняя цена за квадратный метр нового жилья в столице снизилась на 0,3%, однако данные изменения незначительны и лежат в пределах допустимой погрешности, что указывает на стабильность цен в рассматриваемом сегменте рынка.
•  В разрезе районов отмечено снижение ценовых показателей на 4% за единицу площади в районе Есиль. На правом берегу столицы, в административном районе Алматы отмечается рост цены квадратного метра нового жилищного строительства на 5%. В районе Сарыарка наблюдается стабильность ценовых показателей.
•  В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры элит-класса на 8%.
•  За год, то есть с августа 2012 года по август текущего года, рост цен на первичном рынке Астаны составил 27%.
•  В следующем периоде ожидается стабильность ценовых показателей на рынке строящегося жилья, изменения, по прогнозам, не превысят 1,5%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046