На рынке земельных участков в городе прослеживаются рост ценовых показателей, однако в области зафиксировано незначительное снижение средних цен предложения. В августе средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 16978 $/сот., в области — 4498 $/сот.
Основные виды земельных участков по назначению
Земли поселений, или жилая зона— земельные участки, предназначенные под ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. В эту же категорию включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Цены по назначению и районам
В анализируемом периоде в городе повышение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под МЖС, застройку торговой и офисной недвижимостью. На остальные виды земельных участков по назначению удельная цена предложения изменялась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку офисной и торговой недвижимостью в Алмалинском районе, а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Турксибском районе.
По районам наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная в Медеуском — 8000 долларов под ИЖС.
Средние цены предложения в городе превышают средние цены в области в различных сегментах от 1,7 до 3,8 раза.
Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Общая площадь, сот. |
Уд. вес предлагаемой площади, % |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
|
|
$ |
% |
||||
|
Алатауский |
253 |
4946 |
2.95 |
-473 |
-5.37 |
|
Алмалинский |
71 |
1128 |
0.67 |
+7972 |
+16.84 |
|
Ауэзовский |
228 |
6937 |
4.13 |
+128 |
+0.88 |
|
Бостандыкский |
218 |
4990 |
2.97 |
+1719 |
+7.05 |
|
Жетысуский |
65 |
3088 |
1.84 |
-976 |
-6.62 |
|
Медеуский |
726 |
20203 |
12.04 |
+2720 |
+20.36 |
|
Турксибский |
120 |
3754 |
2.24 |
+889 |
+11.02 |
|
Карасайский |
752 |
80985 |
48.26 |
-330 |
-6.32 |
|
Талгарский |
256 |
41775 |
24.89 |
+133 |
+4.16 |
|
По городу |
1681 |
45046 |
26.84 |
+1530 |
+9.91 |
|
По области |
1008 |
122760 |
73.16 |
-234 |
-4.94 |
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогих» участков к «дешевым») зафиксирован на отметке 5,73, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,01, а минимальный в производственной — 2,63.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 9,35, а наименьший в Алатауском — 3,13.
Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 35082 $/сот., «дешевых» — на уровне 6120 $/сот. Повышение цен к предыдущему периоду в сегменте «дорогих» земельных участков составило 1,9%, а в сегменте «дешевых» — 6,2%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.
Структура анализируемой базы
Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в данном месяце составило 2689 ед., из них в городе — 1681 ед., в области — 1008 ед. Общая площадь земельных участков — 167 тыс. соток на сумму 764 млн долларов.
В городе максимальную долю предложения занимает жилая зона — 43%, или 19482 сотки, предложенных к продаже, а минимальную долю производственная зона — 11%, или 5089 соток. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 13% (5719 соток) и 33% (14756 сотки) соответственно.
В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 65%, или 79810 соток, производственная зона — 22%, или 26690 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 10% и 3% (11994 и 4266 сотки) соответственно.
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 45% (20203 сотки), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 3% (1128 соток). Удельный вес Ауэзовского района — 15% (6937 соток), Бостандыкского и Алатауского районов — по 11% (4990 и 4946 соток соответственно), Турксибского — 8% (3754 сотки), Жетысуского — 7% (3088 соток).
В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 27% (45046 соток). Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе — 48% (80985 соток) и в Талгарском — 25% (41775 соток).
Выводы и прогнозы
- Средние удельные цены предложения по городу выросли, а в области изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
- Средние удельные цены предложения для «дорогих» и для «дешевых» участков по городу повысились, а в области, напротив, сократились.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба kn.kz
Телефон: 8(7212) 910-046