Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за август 2010 года

Анализ цен на рынке вторичного жилья  г. Караганды (август 2010 года) августе по сравнению с предыдущим месяцем изменение средней цены предложения составило плюс 12 у.е., или 1,7%. Количество предлагаемого к продаже жилья по отношению к июлю сократилось на 107 единицы (3,6%) и составило 2846 квартиры.

Средняя цена предложения по районам

Анализ в разрезе районов показал, что влияние на рост общегородского показателя оказал Центр, где ценовой показатель увеличился на 17 у.е. (1,9%) до 883 у.е. за квадратный метр. Средние цены предложения в других районах не превысили уровня погрешности, что говорит о незначимости данных изменений (таблица 1).

Таблица 1

Район	Средняя цена, у.е./кв.м	Отклонение к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
		у.е./кв.м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
Город	883	+17	+1,9	15	1,7
Юго-Восток	721	+2	+0,2	9	1,3
Михайловка	800	+13	+1,6	49	6,5
Майкудук	412	+9	+2,3	10	2,5
Пришахтинск	355	0,0	+0,1	12	3,4
Средняя	712	+12	+1,7	10	1,4

Средняя цена предложения по типу квартир

В зависимости от формата квартир увеличение средней цены произошло на однокомнатные квартиры — на 38 у.е. (6,3%). На остальные форматы квартир изменения не превысили погрешностей расчетов, что свидетельствует об относительной стабильности ценовых показателей по сравнению с предыдущим месяцем (таблица 2).

Таблица 2

Формат квартир	Средняя цена, у.е./кв.м	Отклонение к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
		у.е./кв.м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
1-комн.	633	+38	+6,3	20	3,2
2-комн.	659	+11	+1,7	14	2,1
3-комн.	762	+14	+1,9	20	2,7
Многокомн.	784	+6	+0,8	28	3,6
Средняя	712	+12	+1,7	10	1,4

Изменения по материалу стен

В зависимости от материала стен, влияние на средний ценовой показатель по городу оказали квартиры в панельных домах — плюс 16 у.е. (+2,7%). В кирпичных и монолитных домах изменения не превысили ошибки выборки, что говорит об их незначимости.

Таблица 3

Материал стен	Средняя цена, у.е./кв.м	Отклонение к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
		у.е./кв. м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
Панель	633	+16	+2,7	11	1,7
Кирпич	795	+7	+0,9	17	2,1
Монолит	847	+2	+0,2	52	6,1
Средняя	712	+12	+1,7	10	1,4

Показатели расслоения

В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья наблюдалась положительная динамика показателей. Так, средняя цена предложения верхнего сегмента увеличилась на 1,9% до 961 у.е. за квадратный метр, нижний ценовой сегмент подрос в цене на 3,8% до 512 у.е. Индекс расслоения не изменился и составил 1,9. Традиционно наибольшее расслоение имеет рынок жилья Михайловки и Майкудука — 2,6 и 2,5 соответственно, минимальное Юго-Восток — 1,6.

Предложение

В августе количество предлагаемого к продаже жилья сократилось на 107 квартир, или на 3,6%, и составило 2846 квартир.

С начала года на рынке вторичного жилья Караганды наблюдается рост количества предложений: с января до августа он составил свыше 30%. Кроме того, диаграмма 2 наглядно демонстрирует изменение структуры предложения. Смещение графика вверх и вправо свидетельствует о параллельном увеличении объема предложения и росте цен на жилье.

В период с июля по август снижение объема предложения произошло во всех районах, за исключением Пришахтинска, где произошел незначительный рост на 8 квартир. Максимальное снижение было зафиксировано в Майкудуке — на 56 квартир (10,1%).

В разрезе формата квартир объем предложения сократился на все типы, за исключением двухкомнатных, количество которых увеличилось на 39 единиц. Наибольшее снижение наблюдалось на трехкомнатные квартиры — на 84 единицы (8,9%).

Существенное снижение предложения в Майкудуке привело к сокращению его удельного веса в общем объеме предложения с 21% до 18%. Вместе с этим на 2 и 1% соответственно увеличились доли Центра и Пришахтинска (37 и 6%). На Юго-Восток и Михайловку приходятся прежние 34% и 5% соответственно.

В зависимости от формата квартир, снижение предложения на одно-, трех- и многокомнатные квартиры наряду с увеличением количества двухкомнатных привело на 5% к росту доли последних до 41%. В свою очередь трех- и однокомнатные потеряли по 2%, многокомнатные — 1%. Распределение удельного веса по типу квартир представлено на диаграмме 6.

Экономические индикаторы

По данным Агентства РК по статистике, в июне 2010 г. все отрасли экономики республики продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли.

Рост промышленности составил в июне 106,5%, при этом увеличение показателей наблюдалось во всех отраслях. По оперативным данным агентства, ВВП в 1 квартале текущего года увеличился на 7,1%. Производство товаров выросло на 7,1%, услуг— на 2,3%.

Объемы строительных работ выросли к июню 2009 г. на 0,5%, рост к маю текущего года достиг 13,6%.

По отношению к июню 2009 года цены в строительстве выросли на 5,2%, к маю 2010-го — на 0,3%. Рост был обусловлен удорожанием всех элементов технологической структуры — строительно-монтажных работ, машин и оборудования, прочих работ и затрат.

К негативным изменениям в экономике относится снижение объема инвестиций в основной капитал, продолжился рост цен в промышленности.

К июню прошлого года объем инвестиций снизился на 1,8%, причиной чему послужило уменьшение финансирования по линии бюджетных инвестиций и собственных средств предприятий.Рост инвестиций к предшествующему месяцу достиг 22,9%, при этом номинально бюджетное финансирование выросло на 38,8%, собственное — на 19,4%, иностранное — на 15,8%, заемное — на 26,8%.

Инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году увеличились на 14,5%, к предшествующему месяцу — на 45,7%. Июньский рост был обеспечен за счет бюджетных, заемных и собственных средств предприятий и населения.

Шестой месяц подряд улучшается состояние торговли. К июню 2009 г. розничный товарооборот увеличился на 17,2%, к маю текущего — на 0,4%. В основе роста лежит как эффект низкой базы сравнения, так и увеличение потребительского спроса и, соответственно, торгового оборота в магазинах и на рынках.

Численность занятого в экономике населения выросла к июню прошлого года на 2,5%, безработных — снизилась на 11,3%. В месячном исчислении количество занятых в июне (к маю 2010 г.) увеличилось на 0,7%, безработных — снизилось на 1,2%, в результате показатель уровня безработицы понизился до уровня в 5,7%.

Положительной динамики объемов ипотечного и потребительского кредитования не наблюдается.

Основные выводы по мониторингу

По результатам проведенного мониторинга можно сделать следующие выводы:

• в экономике наблюдаются объективные предпосылки к стабилизации и незначительному росту цен на вторичном рынке жилья (на уровне инфляции);
• отмечается рост средней цены предложения по отношению к прошлому месяцу, который обусловлен главным образом ее увеличением на однокомнатные квартиры в Центре;
• с начала года наблюдается положительная динамика средней цены предложения;
• сдерживающее влияние на рост цен на жилье оказывают отсутствие положительной динамики ипотечного кредитования и низкие темпы роста доходов;
• в августе наблюдался отток количества предложений.

Мониторинг подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитический отдел портала www.kn.kz