Цены на рынке вторичного жилья г. Алматы остаются стабильными. В августе средневзвешенная цена предложения составила 296000 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1937 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1740 тг/кв.м (+/-0,57%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,5%, а в «дешевом», напротив, вырос на 1,3%.
Цены по административным районам
За минувший месяц повышение средних цен предложения наблюдается только в Алатауском районе, а в остальных районах города изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
Алатауский |
158 |
1,71 |
224200 |
+8900 |
+4,13 |
|
Алмалинский |
1768 |
19,21 |
323100 |
-400 |
-0,13 |
|
Ауэзовский |
2581 |
28,04 |
261500 |
+2500 |
+0,98 |
|
Бостандыкский |
2245 |
24,39 |
335000 |
-1600 |
-0,47 |
|
Жетысуский |
929 |
10,09 |
221700 |
+400 |
+0,18 |
|
Медеуский |
932 |
10,13 |
387400 |
-2800 |
-0,73 |
|
Турксибский |
590 |
6,41 |
209000 |
-100 |
-0,05 |
|
По городу |
9203 |
100 |
296000 |
+700 |
+0,23 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 387400 тг/кв.м, эта цена превышает средний показатель по городу на 31%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 13% и 9% соответственно.
В районах Первой Алматы ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-29%: в Жетысуском районе — 221700 тг/кв.м, в Турксибском — 209000 тг/кв.м. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 24%, а в спальном Ауэзовском районе — на 12%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Керемет», ЖК «Столичный центр», ЖК «Наурыз», коттеджный городок «Ботанический сад», ЖК «Гаухартас», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Аль-Фараби», ЖК «Триумф-2», ЖК «Megatower Almaty» и ЖК «Солнечная долина», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5315-9877 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 812700-1510400 тг/кв.м).
Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 423800 тг/кв.м (2771 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 216900 тг/кв.м (1419 $/кв.м).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 143417 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 5,5 лет, для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата держится на уровне 238718 тенге — 3,2 года, для работников, занятых в деятельности по оказанию услуг по проживанию и питанию (87793 тенге) — 8,8 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится на уровне среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 5,5 лет, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м — 12,7 лет.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 3-комнатые квартиры на 1,2% и снижение — на 1-комнатные — на 1,2%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Традиционно средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 0,5%, 12,5% и 29% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 5% и 2% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
1-комнатные |
1932 |
20,99 |
281500 |
-3400 |
-1,18 |
|
2-комнатные |
3017 |
32,78 |
290200 |
+300 |
+0,10 |
|
3-комнатные |
3311 |
35,98 |
297400 |
+3400 |
+1,16 |
|
4-комнатные |
819 |
8,90 |
333000 |
+2400 |
+0,71 |
|
5-комнатные |
124 |
1,35 |
381800 |
-400 |
-0,10 |
|
По городу |
9203 |
100 |
296000 |
+700 |
+0,23 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в кирпичных домах на 1,6%.
В разрезе типа жилья наблюдается рост цен на квартиры в «хрущевках» на 2,5% и снижение — на квартиры старой постройки на 8,3%.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в августе 2013 года сократилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений снизилось на 22%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 10% и 12% соответственно. Неравномерное снижение количества предложений в разных ценовых диапазонах не оказало влияния на общегородской показатель, который незначительно увеличился на 0,2%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,62, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,45, а максимальный — в Медеуском — 1,94.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 374200 тг/кв.м (2449 у.е./кв.м),снижение составило 0,5%,в сегменте «дешевого» — 231300 тг/кв.м (1513 у.е./кв.м), по отношению к июлю текущего года показатель подрос на 1,3%.
В «дорогом» сегменте вторичного жилья сокращение цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского и Ауэзовского, где средние цены увеличились.
В «дешёвом» сегменте вторичного жилья отмечается повышение средних цен предложения во всех районах города, исключение составили Алатауский и Медеуский районы, где средние цены снизились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1937 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 36%, но всё ещё находится на 36,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В августе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожали на 0,6%, 3,1% и 0,1% соответственно, а на 4- и многокомнатные, напротив, сократились — на 8% и 12,6% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 0,9%. При этом в сегменте «дешевого» жилья цены не изменились, а в сегменте «дорогого» наблюдается рост цен на 2,3%.
По данным Департамента статистики г. Алматы за год, с сентября 2012-го по август 2013 года, уровень инфляции составил 5,9%,при этом можно отметить, что изменение цен на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Однако средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держится практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 9,2 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 28% (2581 объект), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 19% (2245 и 1768 объектов соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — по 10% (932 и 929 объектов). Доля предложений в Турксибском — 7% (590 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (158 объектов).
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 36% (3311 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (124 объекта). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 33% (3017 объектов), 1-комнатные — 21% (1932 объекта) и 4-комнатные — 9% (819 объектов).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришелся 41% (3735 объектов), в кирпичных и монолитных — 30% и 28% (2793 и 2560 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (96 объектов) и 0,1% (19 объектов).
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается стабильность ценовых показателей.
- Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого» — по отношению к прошлому месяцу вырос.
- Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стагнация средних цен.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046