Обзор рынка арендного жилья Астаны (август 2013 г.)

В преддверии нового учебного года ставки найма на рынке арендного жилья снова устремились вверх. Средняя ставка аренды по городу поднялась на 12,3% до уровня 188 500 тенге ($1233) за месяц проживания, 1 квадратный метр...

...подрос до 2366 тенге ($15,48). Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья выросли на 13,7% и 13,2% соответственно.

Цены по районам

Итак, в августе в целом по городу наблюдается повышение средневзвешенной арендной ставки, основное влияние на рост цен оказали районы правого берега: Алматы и Сарыарка, здесь месячный прирост составил 13,6% и 13,8% соответственно. В административном районе Есиль изменение по отношению к прошлому месяцу незначительное, то есть находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 250 200 тг/мес., это превышает средний показатель по городу на 33% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 7-17%: в районе Сарыарка — 175 900 тг/мес., в районе Алматы — 157 300 тг/мес. за квартиру.

Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Алматы — 6500 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районах Алматы и Сарыарка — 327 $/мес.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 171 418 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 188 500 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 117 200 тенге за квартиру, что составляет 68,4% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата 400 521 тенге, доступна квартира в сегменте элит-класса, что составляет 76,1% от среднемесячной заработной платы.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания, — 89 927 тенге в месяц, здесь доступна только 1-комнатная квартира эконом-класса, что составляет 75,4% от среднемесячной заработной платы.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Количество объектов в базе данных kn.kz, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Доходность квартир, п.п.
Алматы	821	52,83	2243	9,27
Есиль	271	17,44	2642	8,48
Сарыарка	462	29,73	2274	10,11
По городу	1554	100	2366	9,65

Цены по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 2- и 3-комнатные квартиры, где наблюдается рост ставок найма на 5,6% и 13,8% соответственно. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность	Количество объектов, ед.	Удельный вес в общем объеме предложений, %	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Доходность квартир, п.п.
1-комн.	166	10,68	2294	9,12
2-комн.	294	18,92	2190	8,88
3-комн.	189	12,16	2604	10,28
4-комн. и более	47	3,02	2757	10,15
Комнаты	858	55,21	1621	7,44
По городу	1554	100	2366	9,65

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 21%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу диапазон в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 67 800 тенге, или $444 (за 1-комнатную), до 223 000 тенге, или $1459 (за многокомнатную квартиру), в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 117 200 тенге (+13,7%), или $767 за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка увеличилась на 13,2% до уровня 304 900 тенге, или $1995 за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 121 600 тенге, или $796 (за 1-комнатную), до 773 200 тенге, или $5060 (за многокомнатную квартиру) в месяц.

Распределение арендных ставок по городу и в новых жилых комплексах в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья, г. Астаны, тг/мес.

Формат	Сегменты арендного жилья	Средняя цена аренды квартир в ЖК, тг/мес.	Средняя цена аренды квартир по городу, тг/мес.
1-комн.	«Дешёвый»	83 800	67 800
	«Дорогой»	170 600	121 600
2-комн.	«Дешёвый»	117 700	105 500
	«Дорогой»	241 000	211 400
3-комн.	«Дешёвый»	175 100	150 200
	«Дорогой»	430 600	483 500
4-комн.	«Дешёвый»	292 800	223 000
	«Дорогой»	748 800	773 200

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу (1233 $/месяц) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), на 94,9%, но все еще находится на 6,2% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года ($1315).

В августе прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 14%, 23% и 43% соответственно, а на многокомнатные квартиры ставки найма снизились на 17%. В целом по городу ставки найма выросли на 30%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 38%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 22%.

За год, с августа 2012-го по июль 2013 года, уровень инфляции составил 9,8%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 3,9 раза, а в сегменте «дешевого» — в 2,3 раза.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк Центр Кредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что темпы роста ставок найма на рынке аренды опережают темпы роста цен на рынке вторичного жилья, в августе наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 11,80 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 3,50 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 11 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1 554 объектов. Структура анализируемой базы такова. Правый берег, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 83% (или 1 283 объекта), в том числе к району Алматы относится 821 объект, а к району Сарыарка — 462 объекта. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объеме, или 271 объект (диаграмма 4).

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в июле составил 55% (858 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 19% (294 объекта), 3-комнатное — 12% (189 объектов) и 1-комнатное — 11% (166 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (47 объектов) (диаграмма 5).

Количество предложений в новостройках составило лишь 11,6%, причем в районе левобережья — 5,3% (82 объекта), в районе правого берега — 6,3% (98 объектов).

Выводы

• Средние ставки найма во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют значительный рост.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился — 2,60.
• Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась во всех сегментах рынка.
• В ближайшей перспективе на рынке аренды продолжится рост ставок найма.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения, при их корректировке на 10%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046