В преддверии нового учебного года ставки найма на рынке арендного жилья снова устремились вверх. Средняя ставка аренды по городу поднялась на 12,3% до уровня 188 500 тенге ($1233) за месяц проживания, 1 квадратный метр...
...подрос до 2366 тенге ($15,48). Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья выросли на 13,7% и 13,2% соответственно.
Цены по районам
Итак, в августе в целом по городу наблюдается повышение средневзвешенной арендной ставки, основное влияние на рост цен оказали районы правого берега: Алматы и Сарыарка, здесь месячный прирост составил 13,6% и 13,8% соответственно. В административном районе Есиль изменение по отношению к прошлому месяцу незначительное, то есть находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 250 200 тг/мес., это превышает средний показатель по городу на 33% (диаграмма 2). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и ниже среднегородского показателя на 7-17%: в районе Сарыарка — 175 900 тг/мес., в районе Алматы — 157 300 тг/мес. за квартиру.
Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Алматы — 6500 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районах Алматы и Сарыарка — 327 $/мес.
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 171 418 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 188 500 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 117 200 тенге за квартиру, что составляет 68,4% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата 400 521 тенге, доступна квартира в сегменте элит-класса, что составляет 76,1% от среднемесячной заработной платы.
Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания, — 89 927 тенге в месяц, здесь доступна только 1-комнатная квартира эконом-класса, что составляет 75,4% от среднемесячной заработной платы.
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
Район |
Количество объектов в базе данных kn.kz, ед. |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды тг/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
Алматы |
821 |
52,83 |
2243 |
9,27 |
Есиль |
271 |
17,44 |
2642 |
8,48 |
Сарыарка |
462 |
29,73 |
2274 |
10,11 |
По городу |
1554 |
100 |
2366 |
9,65 |
Цены по формату квартир
Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 2- и 3-комнатные квартиры, где наблюдается рост ставок найма на 5,6% и 13,8% соответственно. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Удельный вес в общем объеме предложений, % |
Средняя ставка аренды тг/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
1-комн. |
166 |
10,68 |
2294 |
9,12 |
2-комн. |
294 |
18,92 |
2190 |
8,88 |
3-комн. |
189 |
12,16 |
2604 |
10,28 |
4-комн. и более |
47 |
3,02 |
2757 |
10,15 |
Комнаты |
858 |
55,21 |
1621 |
7,44 |
По городу |
1554 |
100 |
2366 |
9,65 |
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 21%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу диапазон в сегменте «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 67 800 тенге, или $444 (за 1-комнатную), до 223 000 тенге, или $1459 (за многокомнатную квартиру), в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 117 200 тенге (+13,7%), или $767 за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка увеличилась на 13,2% до уровня 304 900 тенге, или $1995 за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 121 600 тенге, или $796 (за 1-комнатную), до 773 200 тенге, или $5060 (за многокомнатную квартиру) в месяц.
Распределение арендных ставок по городу и в новых жилых комплексах в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья, г. Астаны, тг/мес.
Формат |
Сегменты арендного жилья |
Средняя цена аренды квартир в ЖК, тг/мес. |
Средняя цена аренды квартир по городу, тг/мес. |
1-комн. |
«Дешёвый» |
83 800 |
67 800 |
«Дорогой» |
170 600 |
121 600 |
|
2-комн. |
«Дешёвый» |
117 700 |
105 500 |
«Дорогой» |
241 000 |
211 400 |
|
3-комн. |
«Дешёвый» |
175 100 |
150 200 |
«Дорогой» |
430 600 |
483 500 |
|
4-комн. |
«Дешёвый» |
292 800 |
223 000 |
«Дорогой» |
748 800 |
773 200 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу (1233 $/месяц) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года ($633), на 94,9%, но все еще находится на 6,2% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года ($1315).
В августе прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожала на 14%, 23% и 43% соответственно, а на многокомнатные квартиры ставки найма снизились на 17%. В целом по городу ставки найма выросли на 30%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 38%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 22%.
За год, с августа 2012-го по июль 2013 года, уровень инфляции составил 9,8%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 3,9 раза, а в сегменте «дешевого» — в 2,3 раза.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк Центр Кредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).
В связи с тем, что темпы роста ставок найма на рынке аренды опережают темпы роста цен на рынке вторичного жилья, в августе наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 11,80 п.п. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 3,50 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в анализируемом месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 11 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Структура предложения
Анализ проведен на базе 1 554 объектов. Структура анализируемой базы такова. Правый берег, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 83% (или 1 283 объекта), в том числе к району Алматы относится 821 объект, а к району Сарыарка — 462 объекта. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объеме, или 271 объект (диаграмма 4).
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в июле составил 55% (858 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 19% (294 объекта), 3-комнатное — 12% (189 объектов) и 1-комнатное — 11% (166 объектов). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (47 объектов) (диаграмма 5).
Количество предложений в новостройках составило лишь 11,6%, причем в районе левобережья — 5,3% (82 объекта), в районе правого берега — 6,3% (98 объектов).
Выводы
- Средние ставки найма во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют значительный рост.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился — 2,60.
- Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась во всех сегментах рынка.
- В ближайшей перспективе на рынке аренды продолжится рост ставок найма.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения, при их корректировке на 10%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8(7212) 910-046