Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (июль 2013 г.)

На рынке земельных участков в городе прослеживаются незначительные ценовые изменения, однако в области зафиксировано значительное снижение средних цен. В июле средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 15549 $/сот., в области — 4732 $/сот.

Основные виды назначения земельных участков

Земли поселений или жилая зона— земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство)  и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе снижение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, торговой недвижимостью и недвижимостью общественного питания. На остальные виды назначений удельная цена предложения выросла.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку торговой недвижимостью в Бостандыкском районе, а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Турксибском районе.

Наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Медеуском — 8000 долларов под строительство ИЖС.

Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах от 1,7 до 3,2 раза.

Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район	Количество объектов, ед.	Общая площадь, сот.	Уд. вес предлагаемой площади, %	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	167	3890	4.53	+53	+0.6
Алмалинский	44	1534	1.79	+5851	+13.7
Ауэзовский	126	3742	4.36	-1958	-11.9
Бостандыкский	146	3695	4.31	-2116	-7.99
Жетысуский	45	2781	3.24	-3747	-20.28
Медеуский	454	17775	20.72	-2497	-15.75
Турксибский	79	2616	3.05	-666	-7.62
Карасайский	397	22854	26.64	-2568	-32.97
Талгарский	127	26889	31.35	-181	-5.35
По городу	1061	36033	42.01	-981	-5.94
По области	524	49742.31	57.99	-1316	-21.76

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,98, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,32, а минимальный — в производственной зоне — 2,11.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 10,56, а наименьший — в Алатауском — 3,21.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 34420 $/сот., а «дешевых» — на уровне 5760 $/сот. Снижение цен к предыдущему периоду в сегменте «дорогих» земельных участков составило 0,1%, а в сегменте «дешевых» — 4,7%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.

Структура предложения

Количество анализируемых объектов в данном месяце составило 1585, из них в городе — 1061 ед., в области — 524 ед. Общая площадь земельных участков — 86 тыс. соток на сумму — 490 млн долларов.

В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 43%, или 15599 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 11%, или 3806 соток. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 15% (5455 соток) и 31% (11174 сотки) соответственно.

В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 68%, или 34043 сотки, производственная зона — 15%, или 7197 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 13% и 4% (6398 и 2104 сотки соответственно).

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 49% (17775 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 4% (1534 сотки). Удельный вес Алатауского и Ауэзовского районов — по 11% (3890 и 3742 сотки соответственно), Бостандыкского и Жетысуского — 10% и 8% (3695 и 2781 сотка соответственно), Турксибского — 7% (2616 соток).

В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 42% (36033 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемая в Карасайском районе — 27% (22854 сотки) и в Талгарском — 31% (26889 соток).

Выводы и прогнозы

• Средние удельные цены предложения по городу изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов, а в области, напротив, значительно сократились.
• Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» снизились.
• Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046