На рынке земельных участков в городе прослеживаются незначительные ценовые изменения, однако в области зафиксировано значительное снижение средних цен. В июле средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 15549 $/сот., в области — 4732 $/сот.
Основные виды назначения земельных участков
Земли поселений или жилая зона— земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Цены по назначению и районам
В анализируемом периоде в городе снижение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, торговой недвижимостью и недвижимостью общественного питания. На остальные виды назначений удельная цена предложения выросла.
В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку торговой недвижимостью в Бостандыкском районе, а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Турксибском районе.
Наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Медеуском — 8000 долларов под строительство ИЖС.
Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах от 1,7 до 3,2 раза.
Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
Район |
Количество объектов, |
Общая площадь, |
Уд. вес |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
|
$ |
% |
||||
Алатауский |
167 |
3890 |
4.53 |
+53 |
+0.6 |
Алмалинский |
44 |
1534 |
1.79 |
+5851 |
+13.7 |
Ауэзовский |
126 |
3742 |
4.36 |
-1958 |
-11.9 |
Бостандыкский |
146 |
3695 |
4.31 |
-2116 |
-7.99 |
Жетысуский |
45 |
2781 |
3.24 |
-3747 |
-20.28 |
Медеуский |
454 |
17775 |
20.72 |
-2497 |
-15.75 |
Турксибский |
79 |
2616 |
3.05 |
-666 |
-7.62 |
Карасайский |
397 |
22854 |
26.64 |
-2568 |
-32.97 |
Талгарский |
127 |
26889 |
31.35 |
-181 |
-5.35 |
По городу |
1061 |
36033 |
42.01 |
-981 |
-5.94 |
По области |
524 |
49742.31 |
57.99 |
-1316 |
-21.76 |
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,98, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,32, а минимальный — в производственной зоне — 2,11.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 10,56, а наименьший — в Алатауском — 3,21.
Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 34420 $/сот., а «дешевых» — на уровне 5760 $/сот. Снижение цен к предыдущему периоду в сегменте «дорогих» земельных участков составило 0,1%, а в сегменте «дешевых» — 4,7%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.
Структура предложения
Количество анализируемых объектов в данном месяце составило 1585, из них в городе — 1061 ед., в области — 524 ед. Общая площадь земельных участков — 86 тыс. соток на сумму — 490 млн долларов.
В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 43%, или 15599 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 11%, или 3806 соток. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 15% (5455 соток) и 31% (11174 сотки) соответственно.
В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 68%, или 34043 сотки, производственная зона — 15%, или 7197 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 13% и 4% (6398 и 2104 сотки соответственно).
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 49% (17775 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 4% (1534 сотки). Удельный вес Алатауского и Ауэзовского районов — по 11% (3890 и 3742 сотки соответственно), Бостандыкского и Жетысуского — 10% и 8% (3695 и 2781 сотка соответственно), Турксибского — 7% (2616 соток).
В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 42% (36033 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемая в Карасайском районе — 27% (22854 сотки) и в Талгарском — 31% (26889 соток).
Выводы и прогнозы
- Средние удельные цены предложения по городу изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов, а в области, напротив, значительно сократились.
- Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» снизились.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046