На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживаются незначительные ценовые изменения. В июне средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 16531 $/сот, в области — 6047 $/сот.
Основные виды назначения земельных участков
Земли поселений или жилая зона— земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Цены по назначению и районам
В анализируемом периоде в городе снижение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на все виды назначений, исключение составили земельные участки, предназначенные под застройку торговой недвижимости, где цены выросли. В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку недвижимости общественного питания, а наименьшая — под земли сельскохозяйственного назначения.
В разрезе районов города наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Медеуском — 8000 долларов под строительство ИЖС.
Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах в 2-3,8 раза.
Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
Район |
Количество объектов, |
Общая площадь, |
Уд. вес |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
|
$ |
% |
||||
Алатауский |
279 |
6478 |
5.01 |
+278 |
+3.28 |
Алмалинский |
50 |
1690 |
1.31 |
-9192 |
-17.71 |
Ауэзовский |
173 |
4683 |
3.62 |
+715 |
+4.54 |
Бостандыкский |
166 |
3946 |
3.05 |
+3405 |
+14.75 |
Жетысуский |
61 |
1624 |
1.26 |
+1767 |
+10.58 |
Медеуский |
495 |
16480 |
12.74 |
-1244 |
-7.27 |
Турксибский |
76 |
2892 |
2.24 |
-390 |
-4.28 |
Илийский |
119 |
57319 |
44.31 |
-20 |
-0.66 |
Карасайский |
240 |
26575 |
20.54 |
-1073 |
-12.11 |
Талгарский |
35 |
7684 |
5.94 |
+415 |
+14.03 |
По городу |
1300 |
37791 |
29.21 |
-797 |
-4.6 |
По области |
394 |
91577 |
70.79 |
-403 |
-6.24 |
Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,7, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в общественно-деловой зоне — 7,64, а минимальный — в производственной зоне — 3,04.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 9,29, а наименьший — в Алатауском — 2,98.
Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 34461 $/сот., а в «дешевом» — на уровне 6041 $/сот. Изменение к предыдущему периоду в сегментах разнонаправленно. Так, в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается снижение цен на 3,6%, а в сегменте «дешевых» — рост на 2,5%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.
Структура предложения
Количество анализируемых объектов в данном месяце составило 1694, из них в городе — 1300 ед., в области — 394 ед. Общая площадь земельных участков — 129 тыс. соток на сумму — 531 млн долларов.
В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 47%, или 17888 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 7%, или 2624 сотки. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 16% (5822 сотки) и 30% (11457 соток) соответственно.
В области (Карасайский, Илийский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 72%, или 65747 соток, производственная зона — 20%, или 18040 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 6% и 2% (5815 и 1975 соток соответственно).
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 44% (16480 соток), а наименьшая площадь приходится на Жетысуский — 4% (1624 сотки). Удельный вес Алатауского и Ауэзовского районов — 17% (6478 соток) и 12% (4683 сотки) соответственно, Бостандыкского и Турксибского — 10% и 8% (3946 и 2892 сотки соответственно), Алмалинский — 5% (1690 соток).
В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 29% (37791 сотка). Площадь земельных участков, предлагаемых в Илийском районе — 44% (57319 соток), в Карасайском районе — 21% (26575 соток) и в Талгарском — 6% (7684 сотки).
Выводы и прогнозы
- Средние удельные цены предложения по городу в области изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
- Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» изменились разнонаправленно.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046