Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (июнь 2013 г.)

На рынке земельных участков как в городе, так и в области прослеживаются незначительные ценовые изменения. В июне средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 16531 $/сот, в области — 6047 $/сот.

Основные виды назначения земельных участков

Земли поселений или жилая зона— земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе снижение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на все виды назначений, исключение составили земельные участки, предназначенные под застройку торговой недвижимости, где цены выросли. В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку недвижимости общественного питания, а наименьшая — под земли сельскохозяйственного назначения.

В разрезе районов города наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Медеуском — 8000 долларов под строительство ИЖС.

Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах в 2-3,8 раза.

Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район	Количество объектов, ед.	Общая площадь, сот.	Уд. вес предлагаемой площади, %	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	279	6478	5.01	+278	+3.28
Алмалинский	50	1690	1.31	-9192	-17.71
Ауэзовский	173	4683	3.62	+715	+4.54
Бостандыкский	166	3946	3.05	+3405	+14.75
Жетысуский	61	1624	1.26	+1767	+10.58
Медеуский	495	16480	12.74	-1244	-7.27
Турксибский	76	2892	2.24	-390	-4.28
Илийский	119	57319	44.31	-20	-0.66
Карасайский	240	26575	20.54	-1073	-12.11
Талгарский	35	7684	5.94	+415	+14.03
По городу	1300	37791	29.21	-797	-4.6
По области	394	91577	70.79	-403	-6.24

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,7, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в общественно-деловой зоне — 7,64, а минимальный — в производственной зоне — 3,04.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 9,29, а наименьший — в Алатауском — 2,98.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 34461 $/сот., а в «дешевом» — на уровне 6041 $/сот. Изменение к предыдущему периоду в сегментах разнонаправленно. Так, в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается снижение цен на 3,6%, а в сегменте «дешевых» — рост на 2,5%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.

Структура предложения

Количество анализируемых объектов в данном месяце составило 1694, из них в городе — 1300 ед., в области — 394 ед. Общая площадь земельных участков — 129 тыс. соток на сумму — 531 млн долларов.

В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 47%, или 17888 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 7%, или 2624 сотки. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 16% (5822 сотки) и 30% (11457 соток) соответственно.

В области (Карасайский, Илийский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 72%, или 65747 соток, производственная зона — 20%, или 18040 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 6% и 2% (5815 и 1975 соток соответственно).

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 44% (16480 соток), а наименьшая площадь приходится на Жетысуский — 4% (1624 сотки). Удельный вес Алатауского и Ауэзовского районов — 17% (6478 соток) и 12% (4683 сотки) соответственно, Бостандыкского и Турксибского — 10% и 8% (3946 и 2892 сотки соответственно), Алмалинский — 5% (1690 соток).

В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 29% (37791 сотка). Площадь земельных участков, предлагаемых в Илийском районе — 44% (57319 соток), в Карасайском районе — 21% (26575 соток) и в Талгарском — 6% (7684 сотки).

Выводы и прогнозы

• Средние удельные цены предложения по городу в области изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
• Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» изменились разнонаправленно.
• Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046