В августе 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1084 у.е. (165 462 тг) за квадратный метр. Средневзвешенная цена на рынке вторичного жилья...
...составила 1084 у.е., или 165 462 тенге за квадратный метр.
Цены
В районе Город зафиксирован рост цены единицы жилой площади на 1,1%. В Пришахтинске цена квадратного метра вторичного жилья выросла за месяц на 1,8%.
Колебание ценовых показателей по районам города на цену в целом по городу влияния не оказали, средняя цена квадратного метра жилья остается в стабильном состоянии относительно прошлого месяца.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города
|
Район |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Средняя цена, тг/кв.м |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Город |
1287 |
196 328 |
13,79 |
1,08 |
|
Юго-Восток |
1186 |
180 968 |
4,57 |
0,39 |
|
Михайловка |
1168 |
178 253 |
6,63 |
0,57 |
|
Майкудук |
783 |
119 458 |
4,29 |
0,55 |
|
Пришахтинск |
731 |
111 609 |
12,76 |
1,78 |
|
Средняя |
1084 |
165 462 |
3,07 |
0,28 |
В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца снизилась на двухкомнатные квартиры — минус 1%.
Максимальной удельной ценой обладают многокомнатные квартиры. Максимальные изменения цены квадратного метра зафиксированы так же на квартиры четырех-, пяти- и более комнат, что объясняется их сравнительно небольшим количеством предложения на рынке жилья. Минимальная цена за квадрат зафиксирована на двухкомнатные квартиры.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры
|
Формат квартир |
Средняя цена, |
Средняя цена, |
Изменения цены |
|
|
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комн. |
1096 |
167 171 |
6,43 |
0,59 |
|
2-комн. |
1059 |
161 607 |
-10,47 |
-0,98 |
|
3-комн. |
1098 |
167 484 |
11,6 |
1,07 |
|
4-комн. |
1125 |
171 587 |
20,09 |
1,82 |
|
5-комн. |
1129 |
172 249 |
37,73 |
3,46 |
|
Средняя |
1084 |
165 462 |
3,07 |
0,28 |
Ценовые изменения в ретроспективе
За период с августа 2007 года по август 2013 год на рынке вторичного жилья города Караганды максимальное значение цены за квадратный метр, зафиксировано в сентябре 2007 года — 1159 у.е./кв.м, в переводе в тенге по курсу соответствующего периода — 141 931 тг/кв.м.
Ценовые изменения в долларовом эквиваленте не достигли периода 2007 года, в текущем периоде цена квадратного метра в августе 2013 года меньше цены сентября 2007 года на 6%.
Однако, сравнив цены в национальной валюте можно сказать, что сегодняшняя цена перегнала период подъема цен 2007 года на 14%, и это без учета инфляции.
Основной упадок цен отмечается в конце 2009 начало 2010 года. Минимальное ценовое значение зафиксировано в ноябре 2009 года — 636 у.е./кв.м. В сравнении с текущим значением цены квадратного метра рост в у.е. составил 70%, рост цены в тенге достиг 73%, без учета инфляции.
В период с начала 2010 года следует стабильный рост, что характерно для рынка недвижимости в после кризисный период, возобновление выдачи банками ипотечных займов и соответственно рост цен на недвижимость. С начала 2010 года по текущий период рост цен составил 64%.
Рост цен с августа 2010 года по август 2013 года составил 52%, то есть за три года цена жилья выросла практически вполовину. С августа 2011 года по август 2013 года изменения цены квадрата составили 30%. В августе 2012 года цена квадратного метра жилой площади составляла 912 у.е., по курсу перевода валюты соответствующего периода — 135 560 тенге. Рост цен за год в долларах составил 18,8%, рост цен на недвижимость в тенге за год составил 22%. Из чего следует, что цена жилой недвижимости в национальной валюте растет стремительнее, чем в долларах США.
В следующем периоде ожидается увеличение цены квадратного метра до 1,5%.
По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1316 у.е., «дешевых» — 885 у.е./кв.м.
Изменение цен «дорогих» квартир составило 0,4%. Цена в сегменте «дешевых» квартир не изменилась.
Цена «дорогих» квартир в 1,5 раза выше цены «дешевых». Индекс расслоения по районам сложился следующим образом: Михайловка — 1,7; Майкудук — 1,6; Город — 1,5. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Юго-Восток и Пришахтинск — 1,4 раза.
Самыми дорогими квартирами на рынке жилья в Караганде являются квартиры в новостройках — 1331 у.е. за квадрат. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены квадрата по всем типам домов на 23%. Далее по уровню снижения цены следуют квартиры в домах старого типа, построенных до 1974 года, — 1181 у.е. за квадратный метр. Их цена выше средней цены по городу на 10%. Цена предложения квартир в домах улучшенного типа — 1141 у.е., она превышает среднюю цену квадратного метра по городу на 5%. Самыми доступными являются квартиры типа «хрущевка» — 1006 у.е., цена которых ниже средней на 8%.
По итогам исследования самый кроткий срок публикации объявления о продаже квартир с наименьшей ценой предложения, которые находятся в районах Пришахтинск, Майкудук, а также в районе Город по таким улицам, как, например, Ержанова, Ермекова, Пичугина и других наименее престижных районах, но с более привлекательными ценами, а также с отсутствием ремонта и имеющимися долговыми обязательствами за неуплату коммунальных услуг.
Анализируемая база предложения
В августе 2013 года в сегменте вторичного жилья г. Караганды к продаже было представлено 354 137 кв.м жилой площади. Анализируемая база насчитывала 6481 объект.
Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 33% (2109 ед.) и Юго-Восток — 30% (1963 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 25% (1615 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск — 7% (471 ед.) и Михайловка — 5% (323 ед.).
Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения — 41% занимают двухкомнатные квартиры (2642 ед.), далее следуют трехкомнатные — 32% (1046 ед.), однокомнатные — 17% (1127 ед.), четырехкомнатные — 9% (596 ед.) и пятикомнатные — 1% (70 ед.).
В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54% (3994 ед.), в кирпичных домах — 43% (2822 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 167 квартир.
В зависимости от типа планировки и качества жилья в августе текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках» — 50% (3218 ед.), в домах улучшенной планировки — 39% (2529 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 7% (458 ед.) и в новостройках — 4% (276 ед.).
Выводы
- В августе 2013 года цена квадратного метра вторичного жилья достигла 1084 у.е., изменения ценовых показателей не превысили пределов погрешности, что свидетельствует о стабильности цены на вторичное жилье относительно предыдущего месяца.
- Рост цен на квартиры отмечается в районах Город — на 1,1% и Пришахтинск — на 1,8%.
- В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца снизилась на двухкомнатные квартиры — минус 1%.
- Рост цен на жилье в Караганде за год в долларах составил 18,8%, рост цен на жилую недвижимость в тенге за год составил 22%.
- В следующем периоде ожидается рост средней цены за метр квадратный вторичного жилья до 1,5%
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046