Обзор рынка вторичного жилья Астаны (август 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 310 600 тенге за один квадратный метр (2026 $/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 3600 тенге на каждый...

...квадратный метр, или 1,2%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 381 300 тг/кв.м (+1800 тг/кв.м, или +0,5%), а в «дешевом» — на уровне 249 200 тг/кв.м (+4900 тг/кв.м, или +2%) (диаграмма 1).

Цены по административным районам

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 387 700 тг/кв.м (2529 $/кв.м). Эта цена превышает средний показатель по городу на 25%. В районе правого берега квартиры предлагались по цене 295 000 тг/кв.м (1938 $/кв.м), что ниже среднего показателя по городу на 5%. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 303 300 тг/кв.м (1979 $/кв.м), а в районе Сарыарка — 286 100 тг/кв.м (1866 $/кв.м).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от административных районов города

Район	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому периоду, ед.	Средняя цена предложения тг/кв.м	Изменение цены к прошлому периоду
				тг	%
Алматы	3896	-342	303 300	+4800	+1,62
Есиль	1068	-233	387 700	+7500	+1,96
Сарыарка	2211	-256	286 100	+3300	+1,17
Город	7175	-831	310 600	+3600	+1,19

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Симфония», «Нурсая Бонита», «Олимп Палас-2», «Асем Кала», «Наурыз», «Арман», «Хайвил Астана», «Парижский квартал», «Жансая» и «Новый мир». Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3800-4800 $/кв.м (584 300-738 700 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 409 500 тг/кв.м (2671 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 305 200 тг/кв.м (1991 $/кв.м).

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 171 418 тенге, то доступность в квартире эконом-класса площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, составит 6 лет и 4 месяца. Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 400 521 тенге, доступность аналогичной квартиры составила 2 года и 9 месяцев, а в новостройки бизнес-класса площадью 36 кв.м — 3,5 года.

Самый низкий уровень заработной платы у работников, деятельность которых находится в области административного и вспомогательного обслуживания, — 89927 тенге в месяц, где доступность столичного жилья эконом - класса составляет 12 лет, а бизнес-класса — 15 лет и 8 месяцев.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен предложения по городу, в зависимости от формата квартиры, показал небольшой рост ценового показателя на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 1,6%, 1,4% и 0,9% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, т.е. находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Средние удельные цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 7,5% и 12,5% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 0,5% и 21,9%. Традиционно самые доступные квадратные метры принадлежат 2-комнатным квартирам.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Комнатность	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому периоду, ед.	Средняя цена предложения тг/кв.м	Изменение цены к прошлому периоду
				тг	%
1-комнатные	1753	-153	309 100	+5000	+1,64
2-комнатные	2628	-363	304 700	+4300	+1,42
3-комнатные	2108	-203	310 700	+2800	+0,92
4-комнатные	572	-88	333 800	+1500	+0,44
5-комнатные и выше	114	-24	349 500	0	0,00
Город	7175	-831	310 600	+3600	+1,19

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал рост на квартиры в кирпичных и панельных домах на 0,6% и 1,2%, а на квартиры в монолитных домах изменение цен незначительные.

В разрезе типа жилья наблюдаются незначительные изменения средних цен предложения, не превышающие погрешность расчетов.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в августе 2013 года значительно сократилась объектами «дешевого» ценового сегмента. Так, для объемов диапазона 80 000-220 000 тг/кв.м количество предложений снизилось на 31%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 10% и 5% соответственно. Снижение количества предложений в «дешевом» ценовом диапазоне и оказало основное влияние на общегородской показатель, который вырос на 1,2%. Напомним, что с середины 2009 года до мая 2013 года наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,22 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,44 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 0,5% до 381 300 тг/кв.м (2487 $/кв.м). Изменения удельной цены предложения в сегменте элит - класса в разрезе формата квартир незначительные, то есть менее 1%, исключения составили многокомнатные квартиры, где ценовой показатель сократился на 2,6%.

В разрезе административных районов повышение цен в «дорогом» сегменте жилья зафиксировано на правобережье: в Алматы — на 1%, в Сарыарка — на 0,3%. На левом берегу, или в районе Есиль, прослеживается рост цен на 1,5%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем 2013 года средняя цена предложения выросла на 2% до 249 200 тг/кв.м (1626 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на 1-комнатные — на 3,7%, а минимально — на 3-комнатные — на 0,2%. На 4-комнатные квартиры цены предложения не изменились.

В разрезе административных районов в «дешевом» ценовом сегменте повышение цен наблюдается во всех районах города: в Есиль и Алматы — на 2,7% и 2,2%, в Сарыарка — на 2%.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения сегмента «дорогого» жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 13,1% (+44100 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 18,9% (+39600 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 15,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 41800 тенге.

За год по сравнению с августом 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 16,8%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились на 12,8% и 21,7% соответственно. За год, с августа 2012 года по июль 2013-го, уровень инфляции составил 9,8%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дорогого» жилья и в среднем ценовом сегменте по городу рост цен в Астане превышал уровень инфляции в 1,3 раза и 1,7 раза соответственно, а сегменте «дешевого» жилья — в 2,2 раза.

В ближайшей перспективе предполагается небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.

Предложение

Исследуемое количество объектов составило 7175 ед., что на 10% меньше предыдущего месяца. Общая площадь — 508 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1048 млрд долларов.

Лидером по объему предложений (диаграмма 3) остается район Алматы — 54% (3896 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 15% (1068 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 31% (2211 квартир).

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37% (2628 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (114 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1753 объекта) и 29% (2108 объектов) соответственно и 4-комнатных — 8% (572 объекта) (диаграмма 4).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (3514 объектов), в монолитных и панельных домах — 33% (2358 объектов) и 18% (1303 объекта) соответственно (диаграмма 5).

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71% (5058 объектов), также постройкам старого типа — 2% (160 объектов), улучшенной планировки — 20% (1443 объекта) и «хрущевкам» — 7% (514 объектов) (диаграмма 6).

Выводы

•  В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, после летней стагнации темпы роста снова начали увеличиваться.
•  Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенге превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
•  С началом нового делового сезона ожидается повышение цен на рынке вторичного жилья.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046