Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (июль 2013 г.)

В июле 2013 года на рынке частных домов Караганды средневзвешенная цена предложения за анализируемый период составила 825 у.е./кв.м (125 895 тг).

В разрезе районов максимальной ценой квадратного метра в текущем периоде обладают дома, расположенные в районах Город — 979 у.е. и Юго-Восток — 920 у.е./кв.м.

Цены

В июле 2013 года на рынке частных домов Караганды цена за квадратный метр составила 825 у.е. В предыдущем месяце этот показатель был на уровне 787 у.е. Таким, образом, изменения цены — 38 у.е. (+5%).

В разрезе районов максимальной ценой квадратного метра в текущем периоде обладают дома, расположенные в районах Город — 979 у.е. и Юго-Восток — 920 у.е. Далее по уровню снижения цен следуют дома, расположенные в районе Михайловка, — 813 у.е./кв.м. В Майкудуке показатель равен 691 у.е. Минимальные средние цены за единицу площади отмечены в микрорайоне Кунгей — 582 у.е. и районе Пришахтинск — 574 у.е.

Самое большое изменение цены за период наблюдается в районе Михайловка. Разбег цен объясняется различной структурой предложения — от частных домов старых лет постройки и без удобств, расположенных вдали от центра города, до элитных коттеджей, приближенных к парковой зоне города.

Наименьший объем предложения частных домов отмечен в районе Юго-Восток. Изменение цены в данном районе составило 28 у.е. за квадрат, что считается приемлемым, так как не превышает пределов погрешности, несмотря на небольшое количество предложенных объектов. Цена в данном районе стабильна.

Микрорайон Кунгей считается достаточно новой, только развивающейся частью города. Дома здесь находятся на различной стадии строительства. Существует большой процент незавершенного строительства, отсюда и относительно низкая средняя цена жилой площади и небольшой объем предложения.

Рост цен отмечается в районах Майкудук — на 7% и Михайловка — на 12%. В остальных районах города цены за квадратный метр стабильны. Колебания ценовых показателей по районам повлияли на среднюю цену по городу в сторону роста на 5%.

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по районам города

Район	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому месяцу, ед.	Средняя цена у.е./кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу
				у.е.	%
Город	648	57	979	-3	-6,3
Юго-Восток	48	-19	920	28	9,7
Михайловка	226	-34	813	90	12,5
Майкудук	195	8	691	45	7,0
Кунгей	99	5	582	26	4,6
Пришахтинск	209	-42	574	15	2,8
По городу	1425	-25	825	37	4,7

В разрезе формата частных домов наибольшее изменение цен отмечается на дома без планировки. К данной категории относятся недостроенные дома. Различие структуры и относительно небольшой объем предложения этих домов объясняют максимальные изменения цены.

Рост цен наблюдается в сегменте трех- и четырехкомнатных домов — на 6% в каждом сегменте.

Таблица 2. Показатели рынка частных домов по формату

Комнатность	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому месяцу, ед.	Средняя цена у.е./кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу
				у.е.	%
Без планировки	4	-6	349	-310	-47.05
2-комн.	28	-6	767	57	7.97
3-комн.	270	-7	751	45	6.34
4-комн.	505	-3	838	48	6.03
5-комн.	290	5	868	30	3.63
Многокомн.	328	-8	837	18	2.25
По городу	1425	-25	825	37	4.74

Изменение цены в ретроспективе

Относительно прошлого периода повышение цены на частные дома составили 37 у.е. за метр квадратный, или 4,7%. За период с июля 2011 года рост цены составил 16%. За год, с июля 2012 года, цена выросла на 9%. С начала 2013 года прослеживается тенденция снижения цены. Тенденция полугодового снижения в весенне-летний период завершилась. Цена за квадрат достигла уровня, зафиксированного в феврале 2013 года.

В следующем периоде прогнозируется стабильность цен в сегменте рынка частных домов.

Анализируемое количество предложений

Объем предложений представлен 1425 объектами. Максимальный удельный вес в имеющейся базе предложений — 45% занимает Город, представленный 648 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы Михайловка — 16% (226 ед.), Пришахтинск — 15% от общего объема предложения (209 объектов), Майкудук — 14% (195 ед.). Минимальное количество предложений отмечено в микрорайоне Кунгей — 7% (99 ед.) и районе Юго-Восток — 3% (48 объектов).

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в анализируемом объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 36%, или 505 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса следуют многокомнатные — 23% (328 ед.), пятикомнатные — 20% (290 ед.) и трехкомнатные дома — 19% (270 ед.).

Минимальная доля предложения приходится на двухкомнатные дома — 2% (28 ед.) и дома свободной планировки — менее одного процента от общего объема предложения (4 ед.).

Частные дома площадью до 70 квадратных метров составили 21% от имеющегося в базе объема предложения. Их средняя цена сложилась на уровне 50 000 у.е. за дом. Чаще всего такие дома подразумевают двух или более хозяев, и к продаже предлагается половина дома. В зависимости от состояния объекта и его местоположения, а также хозяйственных построек, находящихся на прилегающей территории, цены на такие дома колеблются от 10 000 до 300 000 долларов.

Максимальный объем анализируемого предложения составляют дома площадью от 71 до 120 кв.м — всего 47%, средняя цена которых составила 78 000 у.е. за дом. Наивысшая цена в данном разделе зафиксирована на отметке 370 000 у.е. за объект.

Частные дома площадью от 121 до 200 кв. м составили 12% от объема предложения. Их средняя цена — 160 000 у.е. за дом.

Коттеджи площадью более 200 кв.м составляют 20% от имеющегося в базе предложения по городу. Уровень классности таких домов наиболее высок, средняя цена составила 280 000 у.е. за дом. Максимальная цена зафиксирована на отметке 1 миллион долларов за дом.

Больше всего в рассматриваемом сегменте рынка предложено домов из кирпича — 74% от общего объема предложения. Далее по уровню снижения следуют дома, построенные из шлакоблоков, — 18%. Деревянных домов на рынке предложено 5%, и 3% предложения приходится на дома из остальных материалов, таких как газоблоки, керамзит, саман, монолит.

Снижение количества предложенных объектов зафиксировано в следующих районах: в районе Юго-Восток — минус 28% (-19 ед.); в Михайловке — минус 13% (-34 ед.); в районе Пришахтинск — минус 17% (-42 ед.). Прирост предложения частных домов отмечается в районах Город — 10% (57 ед.), Майкудук — 4% (8 ед.) и микрорайоне Кунгей — 5% (5 ед.).

С точки зрения формата домов прирост предложения отмечается в сегменте пятикомнатных домов на 2%. В остальных наблюдается снижение количества предложений.

Выводы

• В июле 2013 года на рынке частных домов средняя цена за квадратный метр составила 825 у.е., относительно прошлого месяца зафиксирован рост цен на 5%.
• Увеличение цены отмечается в районах Майкудук — на 7% и Михайловка — на 12%. В остальных районах города цены за квадратный метр стабильны.
• В разрезе формата рост цен наблюдается в сегментах трех- и четырехкомнатных домов — на 6% в каждом.
• За год, с июля 2012 года, цена выросла на 9%.
• В следующем периоде в сегменте рынка частных домов прогнозируется стабильность цен.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046