В июле на рынке вторичного жилья Астаны средневзвешенная удельная цена предложения была зафиксирована на уровне 306 900 тенге (2017 $) за один квадратный метр.
Прирост к прошлому месяцу составил 3600 тенге на каждый квадратный метр, или 1,2%. Средние цены в «дорогом» сегменте находятся на уровне 379 500 тг/кв.м (+2700 тг/кв.м, или +0,7%), а в «дешевом» — 244 300 тг/кв.м (+4000 тг/кв.м, или +1,7%).
Цены по административным районам
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 380 300 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2499 $), что превышает средний показатель по городу на 24%. В районе правого берега — на уровне 290 800 тг/кв.м (1923 $), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%. При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 298 400 тг/кв.м (1961 $), а в районе Сарыарка — 282 800 тг/кв.м (1858 $). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о стагнации ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по административным районам города
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
тг |
% |
||||
Алматы |
4238 |
447 |
298400 |
+3000 |
+1,03 |
Есиль |
1301 |
199 |
380300 |
-400 |
-0,12 |
Сарыарка |
2467 |
214 |
282800 |
+3900 |
+1,39 |
Город |
8006 |
860 |
306900 |
+3600 |
+1,17 |
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в июле попали ЖК: «Городской Романс», «Нурсая», «Симфония», «Сарыарка», «Триумф Астаны», «Английский Квартал», «Хайвил Астана», «Нурлы Дала», «Арман» и «Жубан ана», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3000-6000 $ за единицу площади (в тенговом эквиваленте — 455 000-909 900 тг/кв.м).
Самая высокая средняя запрашиваемая цена на квартиры зафиксирована в новостройках элит-класса — 402 300 тг/кв.м (2644 $), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на жилье эконом-класса — 299 400 тг (1967 $).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в июне 2013 года составила 143 633 тенге, то доступность квартире эконом-класса площадью 30 «квадратов», при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит более 7 лет.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Исходя из статистических данных, анализ средних цен предложения по городу в зависимости от формата квартиры продемонстрировал небольшой рост ценового показателя на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,9% и 1,2% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, т.е. находятся в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.
В июле средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превысили средний показатель по городу на 0,3%, 8,3% и 13,9% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного находятся ниже среднегородского показателя на 0,9% и 2,1%. Традиционно, самые доступные квадратные метры — в 2-комнатных квартирах.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
тг |
% |
||||
1-комнатные |
1906 |
248 |
304100 |
+5600 |
+1,87 |
2-комнатные |
2991 |
340 |
300400 |
+3600 |
+1,23 |
3-комнатные |
2311 |
202 |
307800 |
+1700 |
+0,56 |
4-комнатные |
660 |
50 |
332400 |
+5900 |
+1,81 |
5-комнатные и выше |
138 |
20 |
349500 |
-1700 |
-0,50 |
Город |
8006 |
860 |
306900 |
+3600 |
+1,17 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал рост на квартиры в кирпичных домах на 0,8%, на квартиры в панельных и монолитных домах изменения цен незначительные.
В разрезе типа жилья наблюдается повышение цен на квартиры улучшенной планировки на 1,4%.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в июле 2013 года пополнилась объектами в основном в «среднем» и «дорогом» сегментах рынка. Для объемов диапазона 80 000-220 000 тг/кв.м количество предложений увеличилось лишь на 4%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 12% и 16% соответственно. Увеличение количества предложений в «дорогом» ценовом диапазоне и оказало основное влияние на общегородской показатель, который вырос на 1,2%. Напомним, что с середины 2009 года включительно до мая 2013 года наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах.
Цены в сегментах «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,55, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,32 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1- и 2-комнатные (в 1,49 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 0,7% — до 379 500 тг/кв.м (2493 $). Изменения удельной цены предложения в сегменте элит-класса в разрезе формата квартир незначительные, исключения составили 1- и многокомнатные квартиры, где ценовой показатель увеличился на 2,3% и 3,5% соответственно.
В разрезе административных районов повышение цен в сегменте элит-класса зафиксировано на правобережье: в Алматы — на 0,4%, в Сарыарка — на 1,5%. В районе Есиль прослеживается снижение цен на 1%.
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2013 года средняя цена предложения выросла на 1,7% — до 244 300 тг/кв.м (1606 $). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на многокомнатные, на 5,3%, а минимально — на 1-комнатные, на 1,2%.
В разрезе административных районов в сегменте эконом-класса повышение цен наблюдается во всех районах города: в Алматы и Есиль — по 1,5%, в Сарыарка — 1,3%.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения сегмента элитного жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 12,5% (+42 200 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 16,6% (+34 700 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 14,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 38 100 тенге.
По сравнению с июлем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 16,9%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья подорожали на 13,8% и 19,9% соответственно. За год, с июля 2012 года по июнь 2013 года, уровень инфляции составил 9,8%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,4 раза, в сегменте «дешевого» — в 2 раза.
В ближайшей перспективе ожидается небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.
Анализируемая база предложений
Исследуемое количество объектов составило 8006, что на 12% больше предыдущего месяца. Общая площадь — 569 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1172 млрд долларов.
Лидером по объему предложений (диаграмма 3) остается район Алматы — 53% (4238 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 16% (1301 квартира). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 31% (2467 квартир).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37% (2991 объект), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (138 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1906 объектов) и 29% (2311 объектов) соответственно и 4-комнатных — 8% (660 объектов) (диаграмма 4).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (3894 объекта), в монолитных и панельных домах — 33% (2648 объектов) и 18% (1464 объекта) соответственно (диаграмма 5).
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70% (5616 объектов), постройкам старого типа — 2% (173 объекта), улучшенной планировки — 20% (1598 объектов) и «хрущевкам» — 8% (619 объектов) (диаграмма 6).
Выводы
- В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
- Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
- С началом нового делового сезона на рынке вторичного жилья ожидается повышение цен.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046