В июле 2013 года на рынке первичного жилья Астаны средняя цена предложения составила 1669 у.е. (253 688 тг) за квадратный метр. Относительно прошлого периода наблюдается стабильность цены за единицу жилой площади. Расчетная база, по данным Аналитической службы kn.kz, насчитывала 722 объекта.
Цены
В июле 2013 года средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила 1669 у.е. за квадратный метр жилой площади. Относительно июня изменения цены составили минус 1,6%.
Максимальной ценой обладают квартиры, находящиеся на левом берегу столицы в административном районе Есиль, — 1828 у.е. за квадрат. Далее следуют районы правобережья: Алматы — 1575 у.е. и Сарыарка — 1411 у.е. за единицу площади.
Одним из критериев уровня цены в сегменте рынка первичного жилья является стадия строительства, на котором оно находится. Чем раньше срок сдачи ввода в эксплуатацию строительства, тем выше цена квадратного метра нового жилья. Таблица 1.
|
Срок сдачи |
Цена предложения |
|
III квартал 2013 года |
1736 у.е./кв.м |
|
IV квартал 2013 года |
1595 у.е./кв.м |
|
I квартал 2014 года |
1505 у.е./кв.м |
|
II квартал 2014 году |
1586 у.е./кв.м |
|
III квартал 2014 года |
1224 у.е./кв.м |
|
IV квартал 2014 года |
1412 у.е./кв.м |
|
I квартал 2015 года |
1303 у.е./кв.м |
|
II квартал 2015 года |
1102 у.е./кв.м |
В разрезе классности жилья наименьшей удельной ценой обладают жилищные комплексы эконом-класса, а также комплексы на ранней стадии строительства. В районе Есиль к ним относятся ЖК «Шыгыс», ЖК «Жагалау-3», ЖК «Жастар». Далее по уровню цены следуют комплексы бизнес-класса на более поздней стадии строительства, к которым относятся ЖК «Асем Тас», ЖК «Есиль», ЖК «Тумар». Максимальные цены зафиксированы на комплексы элит-класса: ЖК «Оркен де Люкс», ЖК Europe Palace, ЖК Viva Plaza и др.
Таблица 2.
|
ЖК в районе Есиль |
Средняя цена у.е./кв.м |
|
«Шыгыс» |
1270 |
|
«Жагалау-3» |
1516 |
|
«Жастар» |
1642 |
|
«Асем Тас» |
1687 |
|
«Есиль» |
1786 |
|
«Жануя» |
1968 |
|
«Тумар» |
2057 |
|
Well House |
2110 |
|
«Лазурный квартал» |
2225 |
|
«Оркен де Люкс» |
2559 |
|
Viva Plaza |
3576 |
|
Europe Palace |
3724 |
На правом берегу в районе Алматы минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищном комплексе по улице Кошкарбаева, а также в комплексах «Юго-Восток», «Магистральный-3», «Территория комфорта-2» и др. Далее по уровню цен следуют комплексы бизнес-класса: «Эдем Палас-2», «Гранитный», «Виктория», «Жастар-4» и др. Максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы в комплексах класса элит «Миланский квартал» и «Хайвил Астана».
Таблица 3.
|
ЖК в районе Алматы |
Средняя цена у.е./кв.м |
|
по Кошкарбаева |
1020 |
|
«Юго-Восток» |
1245 |
|
«Магистральный-3» |
1306 |
|
«Территория комфорта-2» |
1374 |
|
«Мунар» |
1520 |
|
«Магистральный» |
1524 |
|
«Эдем Палас-2» |
1526 |
|
«Гранитный» |
1546 |
|
«Виктория» |
1601 |
|
«Жастар-4» |
1604 |
|
«Орбита-2» |
1610 |
|
«Жигер-2» |
1628 |
|
«Барыс» |
1638 |
|
«Ак Шанырак» |
1665 |
|
«Эльнара» |
1693 |
|
«Сказочный мир» |
1698 |
|
«Орбита» |
1722 |
|
«Айя» |
1725 |
|
Akbulak Town |
1754 |
|
«Азия Плюс» |
1789 |
|
«Сатты» |
1794 |
|
«Бахус-2» |
1822 |
|
«Алтын Раид» |
1836 |
|
«Торлет» |
2079 |
|
«Ак-Булак» |
2377 |
|
«Миланский квартал» |
3230 |
|
«Хайвил Астана» |
3789 |
В районе Сарыарка жилье представлено двумя классами — эконом и бизнес. Объем строящегося жилья относительно остальных районов значительно меньше. Начиная с комплексов эконом-класса наименьшие цены зафиксированы в ЖК «Жеты Жол», комплекс, расположенный по улице Тлендиева, ЖК «Гарант», ЖК «Гармония». По уровню увеличения цены за ними следуют комплексы бизнес-класса: «Фаворит», «Монблан де Люкс», «Целиноград» и «Целиноград-2».
Таблица 4.
|
ЖК в районе Сарыарка |
Средняя цена у.е./кв.м |
|
«Жеты Жол» |
1202 |
|
по ул. Тлендиева |
1250 |
|
«Гарант» |
1289 |
|
«Гармония» |
1382 |
|
«Столичный-2» |
1400 |
|
«Фаворит» |
1556 |
|
«Монблан де Люкс» |
1567 |
|
«Целиноград-2» |
1764 |
|
«Целиноград» |
1909 |
В июле 2013 года средняя цена за метр квадратный нового жилья остается в состоянии стабильности, изменения цены за прошедший период не превысили пределов погрешности.
На правобережье в административном районе Алматы отмечается снижение цены квадратного метра нового жилищного строительства на 5%. Снижение средней цены объясняется тем, что в рассматриваемом районе зафиксирован прирост объема предложения на 27%. По остальным районам города изменения цены не превысили пределов погрешности и остались в состоянии стабильности.
В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры эконом-класса на 2,5%.
Что касается комнатности жилья, рост цен зафиксирован на трехкомнатные квартиры на 4%.
Среднее расхождение цен по городу составило 1,4, то есть цена «дорогого» жилья превышает в 1,4 раза цену «дешевого». В районах Алматы и Сарыарка этот показатель также составляет 1,4. В районе Есиль разрыв цен меньше — 1,3 раза.
Ценовые изменения в ретроспективе
На диаграмме 2 показана динамика изменения средней цены предложения строящегося жилья за квадрат с января 2010 года по июль 2013 года. За три года уровень роста цен на первичном рынке достиг 60%.
За год, то есть с июля 2012 года по июль текущего года, рост цен составил 30%. Согласно динамике изменения цены, плавный рост на рынке первичного жилья, продолжающийся с ноября 2012 года по июнь 2013 года, в текущем периоде приостановился. За этот период рост составил 29%. В следующем периоде ожидаются изменения цены, не превышающие 2%.
Анализируемая база предложения
В июле 2013 года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья Астаны к продаже было представлено 48961 кв.м новой жилой площади. Объем расчетной базы насчитывает 722 объекта, относительно предыдущего месяца увеличение составило 12%.
Структура предложения строящихся домов по районам города сложилась следующим образом. На левобережье в районе Есиль — 45%, 324 объекта. В районе Алматы предложено 313 объектов, что в совокупном объеме составило 43% от общего предложения. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — 12%, всего 85 объектов.
Прирост предложения отмечается по всем районам города: Алматы — 27% (68 ед.), Есиль — 4% (11 ед.), Сарыарка — 2% (2 ед.).
В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли однокомнатные квартиры — 42%, или 300 единиц, и двухкомнатные квартиры — 32%, 323 объекта. Предложение трехкомнатных квартир составило 23%, или 168 квартир. Минимальное количество квартир представлено в разрезе четырех и более комнат — 3%.
Значительная доля предложения однокомнатных квартир объясняется тем, что основная часть первичного рынка — это недостроенное жилье, квартиры имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть спланированы как многокомнатные.
Прирост анализируемой базы относительно прошлого месяца по формату квартир сформировался следующим образом: однокомнатные квартиры — 13%, двухкомнатные — 12%, трехкомнатные — 13%, четырех- и более — 10%.
С позиции класса жилья 54% от общего объема предложения принадлежит бизнес-классу. К классу эконом относится 35% предложения. И минимальный объем предложения относится к классу элит — 11% от общего объема предложения.
В зависимости от срока сдачи жилья в эксплуатацию основное предложение нового жилья относится к ближайшему сроку сдачи: III квартал 2013 года — 61%, 4 квартал текущего года — 24%. Оставшийся процент объема предложения пришелся на дома, срок сдачи которых планируется в 2014 и 2015 годах.
Выводы
- В июле 2013 года средняя цена за метр квадратный нового жилья в Астане изменилась на 1,6% со знаком минус, однако данные изменения лежат в пределах погрешности, что указывает на стабильность цен в рассматриваемом сегменте рынка.
- В районе Алматы отмечается снижение цены квадратного метра нового жилищного строительства на 5%.
- В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры эконом-класса на 2,5%.
- По форматам жилья рост цен зафиксирован на трехкомнатные квартиры на 4%.
- В следующем периоде ожидается изменения цены, не превышающие 2%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8(7212) 910-046