На рынке арендного жилья в июне продолжилось незначительное снижение средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель наблюдается на уровне 146100 тенге за 1 месяц проживания, что на 6,1% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 964 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 232200 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 85500 тенге. Количество предложенных к анализу объектов составило 2105 единиц.
Цены по районам
В июне 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Турксибский и Бостандыкский районы, где прослеживается снижение ренты на 7,8% и 10,7%, подробнее в таблице 1.
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 236700 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 62%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 49%.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2578 тенге, а наименьшая — в Жетысуском — 1498 тенге.
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в мае 2013 года составила 143133 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 146100 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 85500 тенге за квартиру, что составляет 60% от среднемесячной номинальной заработной платы.
Таблица 1
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-во |
Средняя стоимость аренды, тг/мес. |
Изменение ставки к предыдущему месяцу |
|
| тенге | % | ||||
|
Алатауский |
59 |
2.8 |
98000 |
+800 |
0.77 |
|
Алмалинский |
401 |
19.05 |
134600 |
-7000 |
-4.93 |
|
Ауэзовский |
540 |
25.65 |
98100 |
-1200 |
-1.16 |
|
Бостандыкский |
649 |
30.83 |
162200 |
-19400 |
-10.7 |
|
Жетысуский |
72 |
3.42 |
76600 |
-100 |
-0.15 |
|
Медеуский |
342 |
16.25 |
236700 |
-9700 |
-3.94 |
|
Турксибский |
42 |
2 |
74300 |
-6300 |
-7.82 |
|
По городу |
2105 |
100 |
146100 |
-9700 |
-6.22 |
Цены по формату квартир
По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от комнатности, наблюдается сокращение ренты на 2-комнатные квартиры, а на остальные форматы квартир изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 2.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2249 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 2002 тенге.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 66%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.
Таблица 2
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-во |
Средняя стоимость аренды, тг/мес. |
Изменение ставки к предыдущему месяцу |
|
| тенге | % | ||||
|
1-комнатные |
548 |
26.03 |
81900 |
-700 |
-0.81 |
|
2-комнатные |
722 |
34.3 |
116300 |
-5200 |
-4.3 |
|
3-комнатные |
643 |
30.55 |
173800 |
-7500 |
-4.15 |
|
4-комнатные |
156 |
7.41 |
317800 |
-23600 |
-6.9 |
|
Многокомнатные |
36 |
1.71 |
484400 |
-7800 |
-1.59 |
|
По городу |
2105 |
100 |
146100 |
-9700 |
-6.22 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,72, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Жетысуском районе — 1,73, а максимальный — в Медеуском — 3,1.
В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на многокомнатные квартиры — 3,52, а минимум — на 1-комнатные — 2,02.
В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 5,2%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 232200 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Алатауского, где цены незначительно выросли.
В зависимости от количества комнат снижение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.
В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 4,2% до 85500 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, исключение составил Жетысуский район.
В зависимости от комнатности жилья рента понизилась на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатных.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартиры по городу (964 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 31,4%, но всё ещё находится на 31,9% ниже, чем пиковый показатель в январе 2008 года (1414 $/мес.).
В июне прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1- и 2-комнатных квартир подорожала на 15% и 9% соответственно, на 3- и 4-комнатные — на 3% и 2%, а аренда многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 7%. В целом по городу ставки найма выросли на 17%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 15%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 10%.
За год, с июня 2012 по май 2013 года, уровень инфляции составил 7,2%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу рост ставок аренды в Алматы превышает уровень инфляции в 2,4 раза, в сегменте «дорогого» арендного жилья — в 2,1 раза, а сегменте «дешевого» — в 1,4 раза.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июне 2013 года показатель 1,22 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,22 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 7,4% годовых.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.
Таблица 5
Доходность арендного жилья
|
Район |
Доходностьквартирбизнес-класса |
Доходностьквартирэлит -класса |
Доходностьквартирэконом -класса |
|
1-комнатные |
1.26 |
1.32 |
1.17 |
|
2-комнатные |
1.22 |
1.26 |
1.21 |
|
3-комнатные |
1.27 |
1.29 |
1.16 |
|
4-комнатные |
1.53 |
1.46 |
1.29 |
|
Многокомнатные |
1.1 |
0.87 |
1.22 |
|
Алатауский |
1.15 |
1.33 |
0.98 |
|
Алмалинский |
1.06 |
1 |
1.03 |
|
Ауэзовский |
0.95 |
0.94 |
0.94 |
|
Бостандыкский |
1.14 |
1.12 |
1.11 |
|
Жетысуский |
1.07 |
1.12 |
1.06 |
|
Медеуский |
1.21 |
1.05 |
1.25 |
|
Турксибский |
1.08 |
1.05 |
1.03 |
|
По городу |
1.22 |
1.2 |
1.15 |
По отношению к маю 2013 года прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах рынка арендного жилья.
Состояние рынка
Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31% (649 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 26% (540 объектов), в Алмалинском и Медеуском — 19% (401 объект) и 16% (342 объекта)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский — по 3% (72 и 59 объектов соответственно), Турксибский районы — 2% (42 объекта).
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 34% (722 объекта), далее следует 3-комнатное — 31% (643 объекта),1-комнатное — 26% (548 объектов) и 4-комнатное — 7% (156 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (36 объектов).
Выводы и прогнозы:
- В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдается небольшое снижение, однако с началом нового делового сезона арендная ставка снова будет расти.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сократился — 2,72.
- Со снижением ренты доходность по городу сократилась во всех сегментах арендного жилья.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz