Аналитический обзор рынка аренды жилья Караганды (июнь 2013 г.)

В июне 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1328 тенге за квадратный метр, для комнат — 770 тенге за единицу площади.

Комнаты занимают 9% в общем объеме предложения. Анализ проведен на базе 1115 объектов.

Цены по районам и формату жилья

В июне на карагандинском рынке аренды средняя ставка найма квартир составила в месяц 61000 тенге, для комнат — 15000 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1328 тенге в месяц, комнат — 770 тенге.

В первом летнем месяце наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Михайловка — 1581 тг/кв.м и Город — 1512 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1209 тг/кв.м.

Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 892 тг/кв.м и Пришахтинск — 847 тг за квадрат (диаграмма 1).

По сравнению с маем повышение арендной ставки по Караганде в июне составило 1,15% за единицу площади, что не превышает допустимой погрешности.

Во всех районах города ценовые изменения также лежат в пределах погрешности, за исключением Пришахтинска, где наблюдается рост ценовых показателей на 10,8%. Это объясняется тем, что из-за небольшого объема предложения появление даже нескольких более дорогих объектов ощутимо сказывается на среднем показателе по району. Однако это никак не влияет на среднюю ставку найма по городу, которая в июне остается в состоянии стабильности (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по районам города

Район	Количество объектов, ед.	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу		Доходность квартир, п.п.
			тг/кв.м	%
Город	537	1512	2,99	0,2	8,4
Михайловка	51	1581	45,18	2,94	9,4
Юго-Восток	357	1209	3,32	0,28	6,7
Майкудук	147	892	-14,3	-1,58	7,5
Пришахтинск	23	847	82,8	10,83	7,8
По городу	1115	1328	15,2	1,15	8,6

По формату арендных квартир во всех сегментах также отмечается стабильность. Рост цен зафиксирован на предлагаемые к найму комнаты — на 11%. Это объясняется незначительным объемом предложения комнат в расчетной базе относительно предложения квартир.

С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечаются на двухкомнатные квартиры.

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника составила в апреле 97128 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 61% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по форматам квартир

Комнатность	Количество объектов, ед.	Средняя ставка аренды тг/кв.м	Изменение цены к прошлому месяцу		Доходность квартир, п.п.
			тенге	%
1 комн.	392	1356	27	2.34	9.3
2 комн.	444	1332	5	0.75	10.1
3 комн.	173	1256	-13	-0.68	10.1
комнаты	106	770	74	10.97	-
по городу	1115	1328	15.2	1.15	8.6

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 7,4% в год.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются двух- и трехкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Михайловка, где зафиксированна и самая высокая арендная ставка по городу.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В июне средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 89500 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 39600 тенге. Аренда «дорогих» квартир выросла на 1%, величина аренды «дешевых» квартир уменьшилась на 7%.

Ценовой разрыв между «дорогими» и «дешевыми» квартирами составил 2,3 раза. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в районах Город — 2,4 и Михайловка — 2,3 раза. В районе Юго-Восток индекс расхождения составил 2, в Майкудуке — 1,9. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,5 раза дороже аренды «дешевых».

Минимальная арендная ставка за квартиру зафиксирована в Майкудуке — 10000 тг в месяц, максимальная по проспекту Бухар-жырау в Городе — 250000 тенге в месяц.

Ценовые изменения в ретроспективе

На диаграмме 2 показана динамика изменения арендной ставки с января 2010 года по май 2013 года. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. На июнь текущего года увеличение цены относительно самой низкой отметки составило 72%.

За прошедший год, с июня 2012 года, средняя ставка найма по Караганде выросла на 10%. Относительно прошлого месяца цена изменилась на 1,15%, что не превысило пределов погрешности и свидетельствует о стабильности цен за период.

С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации.

В следующем месяце также можно прогнозировать стабильность средней арендной ставки на квартиры в Караганде.

Аренда квартир и аренда домов

Что касается аренды частных домов, количество подобных предложений составляет всего 3% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости окружающей инфраструктуры и транспортной и пешеходной доступности. «Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 10000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 270000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды: по частным домам — 82000 тенге в месяц и по квартирам — 61000 тенге в месяц, можно сделать вывод о том, что выгоднее снимать квартиру.

Влияние на рынок аренды рынка продаж жилья

Сравним динамику цен продажи квартир с арендой. За июнь 2013 года цена предложения к продаже квартир, согласно базе данных портала, выросла на 2%, величина арендной ставки оставалась стабильной. Можно сделать вывод о том, что за данный период цены на рынке вторичного жилья не повлияли на величину средней ставки найма в сегменте аренды.

Структура предложения

В июне 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 1115 объектов.

В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения — 48% — занимает Город, представленный 537 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 32% (357 ед.), Майкудук — 13% (147 ед.), Михайловка — 5% (51 ед.), минимальный объем предложения в Пришахтинске — 2% (23 ед.).

В зависимости от формата квартир максимальный объем — 40%, или 444 единицы, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 35% (392 ед.) и 16% (173 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат в июне насчитывает 106 единиц, что эквивалентно 9% в совокупном объеме предложения.

Выводы

• В июне 2013 года увеличение анализируемой базы по рынку аренды жилья в Караганде составило 7% (плюс 73 объекта).
• Рост ценовых показателей наблюдается в районе Пришахстинск на 10,8%.
• Рост цен отмечается на предлагаемые к аренде комнаты на 11%, что не повлияло на средние ставки найма.
• В целом по городу средняя арендная ставка в июне относительно прошлого месяца остается стабильной.
• Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются двух- и трехкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Михайловка.
• В следующем месяце прогнозируется стабильность средней арендной ставки на квартиры в Караганде.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046