На рынке вторичного жилья г. Алматы наблюдается небольшое снижение ценовых показателей. В июне средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 291400 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1921 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1580 тг/кв.м (+/-0,52%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 2,9%, а в «дешевом» сегменте — не изменился. За исследуемый период рассматривалось в среднем 14 тыс. квартир.
Цены по административным районам
За минувший месяц во всех районах города изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов, исключения составили Бостандыкский и Жетысуский районы, где средняя удельная цена сократилась на 1,9% и 1,8% соответственно (таблица 1).
Таблица 1
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
Алатауский |
439 |
3.14 |
223600 |
-4000 |
-1.78 |
|
Алмалинский |
2356 |
16.83 |
316400 |
-3100 |
-0.96 |
|
Ауэзовский |
4004 |
28.61 |
259800 |
-2000 |
-0.75 |
|
Бостандыкский |
3193 |
22.82 |
332200 |
-6500 |
-1.92 |
|
Жетысуский |
1499 |
10.71 |
219500 |
-4000 |
-1.81 |
|
Медеуский |
1534 |
10.96 |
392500 |
-400 |
-0.11 |
|
Турксибский |
970 |
6.93 |
208600 |
-1100 |
-0.53 |
|
По городу |
13995 |
100.00 |
291400 |
-4300 |
-1.46 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 392500 тг/кв.м, это цена превышает средний показатель по городу на 35%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 9% соответственно.
В районах первой Алматы ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-28%: в Жетысуском районе — 219500 тг/кв.м, в Турксибском районе — 208600 тг/кв.м. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 23%, а в спальном Ауэзовском районе — на 11%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Долина роз», коттеджный городок «Ботанический сад», ЖК «Ренессанс», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Салем», ЖК «Аль-Фараби», ЖК «Куат» по Панфилова/Гоголя, ЖК «Триумф-2», ЖК «Рапсодия» и ЖК «Солнечная долина», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5800-9900 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 870800-1491400 тг/кв.м).
Самая высокая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 417600 тг/кв.м (2766 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 225700 тг/кв.м (1488 $/кв.м).
Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в мае 2013 года составила 143133 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 6 лет.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В разрезе комнатности квартир снижение цен прослеживается на 2-, 3- и 4-комнатые квартиры на 1,3%, 2,1% и 2,4% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.
Традиционно средние удельные цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 12% и 33% соответственно, а цены 1-, 2- и 3-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 3%, 2% и 0,7% (таблица 2).
Таблица 2
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
тг |
% |
||||
|
1-комнатные |
2851 |
20.37 |
282600 |
-1700 |
-0.59 |
|
2-комнатные |
4542 |
32.45 |
284600 |
-3800 |
-1.33 |
|
3-комнатные |
5066 |
36.20 |
289400 |
-6200 |
-2.10 |
|
4-комнатные |
1324 |
9.46 |
325700 |
-8000 |
-2.39 |
|
5-комнатные |
212 |
1.51 |
387100 |
+7500 |
+1.98 |
|
По городу |
13995 |
100.00 |
291400 |
-4300 |
-1.46 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал снижение на квартиры в панельных и монолитных домах на 1% и 3,7% и рост — на квартиры в кирпичных домах на 1%.
В разрезе типа жилья наблюдается снижение цен на квартиры старой и новой постройки на 0,9% и 4% соответственно.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в июне 2013 года пополнилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений увеличилось на 31%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 36% и 19% соответственно. Увеличение количества предложений в «дешевом» ценовом диапазоне и оказало влияние на общегородской показатель, который сократился на 1,5%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,61, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,42, а максимальный — в Медеуском — 1,93.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 367400 тг/кв.м (2423 у.е./кв.м),снижение составило 2,9%,в сегменте «дешевого» — 228100 тг/кв.м (1504 у.е./кв.м), по отношению к маю текущего года показатель не изменился.
В «дорогом» сегменте жилья снижение средних цен предложения наблюдается во всех районах города: максимально — в Алатауском районе — 4,1%, а минимально — в Ауэзовском — 1,3%.
В «дешевом» сегменте жилья отмечается снижение средних цен предложения в Ауэзовском и Бостандыкском, а в остальных районах города — небольшой рост.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1921 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 34,9%, но все еще находится на 37,2% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).
В июне прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько выше. За год средние цены 1- и 2-комнатных квартир подорожали на 2,4% и 1,8% соответственно, а на 3-, 4- и многокомнатные, напротив, сократились — на 3%, 9,5% и 5,7% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год сократилась на 0,5%. При этом в сегменте «дешевого» жилья снижение цен составило 1,2%, а в сегменте «дорогого» наблюдается незначительный рост на 0,2%.
По данным департамента статистики г. Алматы, за год, с июня 2012 по май 2013 года, уровень инфляции составил 7,2%,при этом можно отметить, что изменение цен на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Однако средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держится практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м.
Структура предложения
Рассматривая город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 28% (4004 объекта), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 23% и 17% (3193 и 2356 объектов соответственно). Немного отстают Медеуский и Жетысуский районы — по 11% (1534 и 1499 объектов). Доля предложений в Турксибском — 7% (970 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 3% (439 объектов).
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 36% (5066 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 2% (212 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 32% (4542 объекта), 1-комнатные — 20% (2851 объект) и 4-комнатные — 10% (1324 объекта).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 39% (5503 объекта), в монолитных и кирпичных — по 30% (4203 и 4111 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (158 объектов) и 0,1% (20 объектов).
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается небольшое снижение ценовых показателей.
- Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого», по отношению к прошлому месяцу, не изменился.
- Исходя из нынешних тенденций, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz