В июне 2013 года на рынке частных домов города Алматы расчетная база составила 4804* объекта общей площадью 745478* кв.м. Средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 234908 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1550 $/кв.м). Относительно предыдущего периода прослеживается стабильность средних цен предложения частных домов.
Состояние рынка по районам
Количество объектов, предоставленных к анализу за месяц, сократилось на 1,5% до 4804 объектов*.Лидером по количеству предложений в сегменте частных домов является Алатауский район, на его долю приходится 24% от суммы всех предложений, или 1146 объектов, немногим меньше предложение в Медеуском районе — 22% (1058 ед.). Далее по количеству предложенных объектов следуют Ауэзовский и Турксибский районы — 15% (717 ед.)и 14% (678 ед.)соответственно. 12% от суммы всех предложений оказалось в Жетысуском районе, в количественном выражении это число равно 562 объектам. Удельный вес по объему предложения в Бостандыкском районе составляет 8%, или 392 ед. Минимальное количество предложений традиционно пришлось на Алмалинский район — 5% (251 ед.).
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения традиционно пришелся на 4-комнатное жилье — 23% (1114 ед.), предложение 5-комнатного жилья составило 21% от рынка в данном сегменте, в количественном выражении их насчиталось 987 ед. Далее в порядке снижения количества предложений следуют дома трехкомнатного формата со значением в 18%, или 880 объектов. 11% от общего количества объектов занимают шестикомнатные дома, их насчитывается 553 ед., тогда как количество предложений домов 7-комнатного формата равно 384 объектам, или 8%. Доля двухкомнатных домов в июне сложилась в 7% от «рыночного пирога», или 316 ед.,а 8-комнатных — 5% (249 ед.). Еще меньше сложилось количество предложений многокомнатных домов (9 и более комнат) — 199 объектов, или 4%, тогда как доля 9-комнатных составила всего 2% от рынка в данном сегменте, в количественном выражении это значение равно 83 объектам. Минимальное количество объектов взяли на себя дома однокомнатного формата — 0,8% (39 ед.).
Всё разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на пять основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 54% (2583 объекта), каркасно-камышитовые — 19% (934 ед.), панельные — 9% (443 ед.), блочные — 9% (414 ед.), деревянные — 6%, или 273 ед. Причем монолитные, саманные и шлаколитые дома в сумме составляют немногим больше 3% (88, 40 и 29 единиц соответственно). За месяц количество предложений на рынке частных домов сократилось на все типы построек, кроме блочных и монолитных, где наблюдается увеличение предложения.
Средние ценовые показатели
В течение месяца средневзвешенная цена предложения по отношению к предыдущему периоду оставалась в стабильном состоянии на уровне 234908 тг/кв.м (1550 $/кв.м). В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения достигли уровней 380521 тг/кв.м (2511 $/кв.м) и 144874 тг/кв.м (956 $/кв.м) соответственно. В сегменте «дорогого» жилья наблюдается рост ценовых показателей, тогда как сегмент «дешевого» жилья по отношению к предыдущему периоду находится в стабильном состоянии, т.к. его изменения не превысили уровня среднестатистической погрешности расчетов.
В сегменте частных домов города Алматы наблюдается очень большой разброс цен одного квадратного метра. Так, максимальная средняя удельная цена предложения зафиксирована в Бостандыкском районе — 340043 тг/кв.м (2244 $/кв.м), а минимальная — в Алатауском — 177714 тг/кв.м (1173 $/кв.м). Почти в 2 раза, а точнее в 1,9 раза, средняя цена квадрата площади в Бостандыкском районе превосходит среднюю цену за квадрат в Алатауском районе.
За истекший период изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности.
Таблица 1
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка частных домов г. Алматы
|
Параметрыжилья |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-вообъектов,относ., % |
Средняя удельная цена предложения тг/кв.м |
Изменение к предыдущемумесяцу |
|
| тг | % | ||||
|
Алатауский |
1146 |
23.86 |
177715 |
1201 |
0.68 |
|
Алмалинский |
251 |
5.22 |
286055 |
-1663 |
-0.58 |
|
Ауэзовский |
717 |
14.93 |
238805 |
1067 |
0.45 |
|
Бостандыкский |
392 |
8.16 |
340043 |
5653 |
1.69 |
|
Жетысуский |
562 |
11.7 |
203044 |
-38 |
-0.02 |
|
Медеуский |
1058 |
22.02 |
284860 |
1733 |
0.61 |
|
Турксибский |
678 |
14.11 |
196202 |
-4919 |
-2.45 |
|
По городу |
4804 |
100 |
234908 |
1018 |
0.44 |
Самые высокие цены в разбивке комнатности дома зафиксированы на 1-комнатные строения, стоимость которых в анализируемом периоде составила 324614 тг/кв.м (2142 $/кв.м), а самые низкие — на 9-комнатные — 209262 тг/кв.м (1381 $/кв.м). При этом ценовые показатели в зависимости от комнатности домов находятся также в стабильном состоянии, т.к. их изменения не превысили среднестатистической погрешности расчетов.
Наиболее «дорогим» строением, в зависимости от типа постройки дома, в данном месяце является каркасно-камышитовое строение, стоимость квадратного метра здесь — 259563 тг ($1713), а наиболее «дешевым» — блочное — 200212 тг ($1321).
В сегменте частных домов, в зависимости от материала стен, также прослеживается стабильное состояние.
Причем средняя цена предложения недостроенного дома в черновой отделке намного ниже — $864 за квадрат.
Индекс расслоения
Индекс расслоения в анализируемом месяце зафиксирован на отметке 2,6, при этом диапазон средних цен по сравнению с прошлым месяцем расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе наблюдается в Медеуском районе — 3,2, а минимальный — в Турксибском — 2.
В разрезе формата дома индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на многокомнатные дома (10 и более комнат) — 4,39, а минимум — на 1-комнатные – 1,5.
В разрезе материала постройки дома наибольший индекс расслоения отмечен на дома из кирпича — 2,8, а наименьший — 1,1 — на шлаколитые дома.
Выводы и прогнозы
- Итак, в июне 2013 года в динамике средневзвешенной цены предложения наблюдается стабильность средних цен.
- Количество предложений на рынке частных домов, предоставленных к анализу, по сравнению с прошлым месяцем сократилось.
- С учетом нынешних темпов изменения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней запрашиваемой цены по городу составит 2%.
Мониторинг рынка частных домов подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г., и представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.
* — по данным СМИ-партнеров портала kn.kz
Аналитическая служба портала kn.kz