Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 303 400 тенге за один квадратный метр (2004 у.е./кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 800 тенге на каждый квадратный метр, или 0,3%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 376 800 тг/кв.м (-400 тг/кв.м, или 0,1%), а в «дешевом» — на уровне 240 400 тг/кв.м (+1600 тг/кв.м, или +0,7%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 7146. Общая площадь — 514 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1053 млрд тенге.
Предложение
Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 53% (3791 квартира от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 15% (1102 квартиры). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 32% (2253 квартиры). Повышение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается в районе правобережья: в районе Сарыарка — на 13% (+258 квартир) и в районе Алматы — на 2% (+88 квартир), а в районе Есиль, напротив, количество объектов в продаже сократилось на 5% (-53 квартиры).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37% (2651 объект), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (118 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1658 объектов) и 29% (2109 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (610 объектов) (диаграмма 3). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на квартиры большого формата: 4- и многокомнатных — на 3% и 4% соответственно (или -21 и -5 квартир). Количество 1-, 2- и 3-комнатных квартир увеличилось на 1%, 9% и 4% соответственно (или +17, + 229 и + 73 квартиры).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (3474 объекта), в монолитных и панельных домах — 32% (2315 объектов) и 19% (1357 объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в монолитных постройках на 2% (+55 объектов), в панельных и кирпичных постройках — на 4% и 6% (+53 и +185 объектов соответственно).
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70% (4965 объектов), также постройкам старого типа — 2% (174 объекта), улучшенной планировки — 20% (1449 объектов) и «хрущевкам» — 8% (558 объектов) (диаграмма 5).
Месячное снижение количества предложений прослеживается только на квартиры в «хрущевках» — на 9% (-58 объектов), в остальных типах построек количество объектов к продаже увеличилось: в домах старой постройки — на 19% (+28 объектов), в домах улучшенной планировки — на 6% (+82 объекта) и в новых домах — на 5% (+241 объект).
Цены
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 380 700 тг/кв.м (2515 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 287 400 тг/кв.м (1911 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о стагнации ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 295 400 тг/кв.м (1951 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 279 000 тг/кв.м (1843 у.е./кв.м).
В ближайшей перспективе ожидается небольшое повышение ценового показателя во всех районах города.
Таблица1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
Алматы |
3791 |
88 |
295400 |
+3200 |
+1,09 |
|
Есиль |
1102 |
-53 |
380700 |
+4200 |
+1,1 |
|
Сарыарка |
2253 |
258 |
279000 |
+100 |
+0,02 |
|
Город |
7146 |
293 |
303400 |
+800 |
+0,27 |
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен предложения по городу, в зависимости от формата квартиры, показал небольшой рост ценового показателя на 1-комнатные квартиры на 1,2%, на остальные форматы квартир изменения цен незначительные, т.е. находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
1-комнатные |
1658 |
17 |
298500 |
+3400 |
+1,15 |
|
2-комнатные |
2651 |
229 |
296800 |
+800 |
+0,26 |
|
3-комнатные |
2109 |
73 |
306100 |
-100 |
-0,03 |
|
4-комнатные |
610 |
-21 |
326500 |
+700 |
+0,21 |
|
5-комнатные и выше |
118 |
-5 |
351200 |
+500 |
+0,13 |
|
Город |
7146 |
293 |
303400 |
+800 |
+0,27 |
По итогам июня 2013 года на рынке вторичного жилья для объемов ценового диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений увеличилось на 0,3%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 4,6% и 4,2% соответственно (диаграмма 6). В июне количество предложений во всех ценовых диапазонах сместилось в сторону «дешевых» цен. Однако с середины 2009 года до мая 2013 года включительно наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен.
Показатели расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,57, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,35 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,48 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,1% до 376 800 тг/кв.м (2489 у.е./кв.м). Изменения удельной цены предложения в сегменте элит-класса в разрезе формата квартир незначительные, исключение составили многокомнатные квартиры, где ценовой показатель сократился на 5,2%.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 11,7% (+39500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с маем 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,7% до 240 400 тг/кв.м (1588 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост цен составил 14,7% (+30800 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.
Выводы
- В течение июня 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается небольшое увеличение количества предложений.
- В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
- Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенге превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
- В июле ожидается ценовое затишье.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046