Обзор рынка вторичного жилья Караганды (май 2013 года)

В мае 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1058 у.е. (158 700 тг) за квадратный метр. Расчетная база составила 7736 квартир общей площадью 433245 кв.м.

Предложение

В мае 2013 года в сегменте вторичного жилья Караганды к продаже было представлено 433 245 кв.м жилой площади. Анализируемая база насчитывает 7736 объектов, в апреле этот показатель был равен 9180 единицам, снижение объема предложения в апреле текущего года составило 16%, минус 1444 объекта от предложения прошлого периода. Снижение объемов предложения отмечается по всем районам, основное сокращение наблюдается в районах Город — на 20% и Юго-Восток — на 17%.

Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 32% (2459 ед.) и Юго-Восток — 31% (2374 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 26% (2015 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск — 6% (482 ед.) и Михайловка — 5% (406 ед.).

Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения — 39% занимают двухкомнатные квартиры (3053 ед.), далее следуют трехкомнатные — 32% (2450 ед.), однокомнатные — 17% (1316 ед.), четырехкомнатные — 10% (781 ед.) и пятикомнатные — 2% (136 ед.).

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54% (4222 ед.), в кирпичных домах — 43% (3307 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 207 квартир.

В зависимости от типа планировки и качества жилья в мае текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках» — 49% (3807 ед.), в домах улучшенной планировки — 38% (2964 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% (595 ед.) и в новостройках — 5% (370 ед.).

Цены

Средневзвешенная цена на рынке вторичного жилья составила 1058 у.е., или 158 700 тенге за квадратный метр. 

В районе Город зафиксирован рост цены единицы жилой площади на 0,8%. В районе Юго-Восток увеличение цены за квадрат составило 1,2%. В Майкудуке цена квадратного метра вторичного жилья выросла за месяц на 1,6%.

В целом по городу изменение цен на квартиры за месяц незначительное и не превышает пределов погрешности, что говорит о стагнации цен на рынке вторичного жилья.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города

Район	Средняя цена, у.е./кв.м	Средняя цена, тг/кв.м	Изменения цены к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
			у.е./кв.м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
Город	1252	187850	10,19	0,82	7,68	0,6
Юго-Восток	1154	173150	13,85	1,21	4,79	0,42
Михайловка	1207	181040	14,28	1,2	26,4	2,12
Майкудук	769	115330	12,4	1,64	5,88	0,77
Пришахтинск	679	101810	4,25	0,63	7,99	1,19
Средняя	1058	158 700	2,98	0,28	5,37	0,5

В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца остается в стабильном состоянии.

Максимальной ценой обладают многокомнатные квартиры, что объясняется их сравнительно небольшим количеством предложения на рынке жилья. Минимальная цена за квадрат зафиксирована на двухкомнатные квартиры.

По типам домов квартиры старой планировки выросли в цене на 3%.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Формат квартир	Средняя цена, у.е./кв.м	Средняя цена, тг./кв.м	Изменения цены к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
			у.е./кв.м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
1-комн.	1074	161200	-7,42	-0,69	11,46	1,06
2-комн.	1034	155150	2,02	0,2	8	0,77
3-комн.	1062	159300	7,39	0,7	9,98	0,93
4-комн.	1094	164000	8,01	0,74	20,24	1,79
5-комн.	1167	175050	-11,65	-0,99	48,71	3,91
Средняя	1058	158 700	2,98	0,28	5,37	0,5

На диаграмме 3 представлена динамика изменения цены вторичного жилья за квадратный метр с января 2008 года по май 2013 года.

В период с начала 2008 года по май текущего года упадок цен отмечен в 2009 году. Минимальные цены зафиксированы в ноябре-декабре 2009 года. Далее следует стабильный рост, что характерно для рынка недвижимости в посткризисный период. В апреле 2009 года цена жилой площади составляла 682 у.е. за квадратный метр, по курсу валют за тот же период (150,7 тг/долл.) в тенге — 102 777 за квадратный метр. За три года увеличение цены достигло 54%, или в полтора раза, без учета инфляции.

В мае 2012 года цена за квадрат жилой площади составляла 935 у.е. Курс доллара к тенге в мае 2012 года составлял 147,9 доллара за 1 тенге. Следовательно, в тенге квадратный метр жилья год назад стоил 138287 тенге, относительно текущего периода цена выросла на 15%. 

По сравнению с апрелем 2013 года в текущем периоде цена изменилась на три доллара, что в условиях погрешности говорит о стабильности цен на рынке жилья в Караганде. Линия тренда указывает на дальнейший рост средней цены за метр квадратный вторичного жилья в дальней перспективе.

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1290 у.е., «дешевых» — 865 у.е./кв.м. Рост цен «дорогих» квартир составил 1%, цена «дешевых» квартир снизилась на 0,4%.

В районах Город, Михайловка и Майкудук индекс расслоения составил 1,6. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Пришахтинск — 1,5 и Юго-Восток — 1,4.

Выводы

• В мае 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды зафиксировано снижение объема предложения на 16%.
• Снижение объемов предложение отмечается по всем районам, основное сокращение наблюдается в районах Город — на 20% и Юго-Восток — на 17%.
• Рост цены единицы жилой площади отмечается в районах Город — 0,8%, Юго-Восток — 1,2% и Майкудук — 1,6%.
• В разрезе форматов квартир цена предложения относительно предыдущего месяца остается в стабильном состоянии.
• По типам домов квартиры старой планировки выросли в цене на 3%.
• В целом по городу изменение цен на квартиры за месяц незначительное и не превышает пределов погрешности, что говорит о стагнации цен на рынке вторичного жилья.
• Линия тренда указывает на дальнейший рост средней цены за метр квадратный вторичного жилья в дальней перспективе.

Аналитическая служба kn.kz