Обзор рынка вторичного жилья Астаны (май 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 302600 тенге за один квадратный метр, или 2004 у.е./кв.м. Прирост к прошлому месяцу — 2800 тенге на квадратный метр, или 0,9%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 377200 тг/кв.м (+5100 тг/кв.м, или +1,4%), а в «дешевом» — на уровне 238800 тг/кв.м (+900 тг/кв.м, или +0,4%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 6853, что на 11% меньше предыдущего месяца. Общая площадь — 501 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1027 млрд тенге.

Предложение

Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 54% (3703 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 17% (1155 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1995 квартир). Сокращение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 12% (-158 квартир), в районе Сарыарка — на 10% (-226 квартир) и в районе Алматы — на 311% (-475 квартир).

Удельный вес предложения в разрезе районов городаАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (2422 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (123 объекта). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1641 объект) и 30% (2036 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (631 объект) (диаграмма 3). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир. Максимальное снижение предложений зафиксировано на 2-комнатное жилье — на 13,5% (или -243 квартиры), а минимальное — на 1- и 4-комнатное — по 9% (-162 и -61 квартира соответственно). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3- и многокомнатное жилье — по 11% (-378 и -15 квартир).

Удельный вес предложения в разрезе формата жилья, %Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (3289 объектов), в монолитных и панельных домах — 33% (2260 объектов) и 19% (1304 объекта) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений снизился на квартиры в монолитных постройках на 15% (-391 объект), в кирпичных и панельных постройках — на 10% и 8% (-353 и -115 объектов соответственно).

Удельный вес предложения по материалу стен, %Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (4724 объекта), также постройкам старого типа — 2% (146 объектов), улучшенной планировки — 20% (1367 объектов) и «хрущевкам» — 9% (616 объектов) (диаграмма 5).

Месячное снижение количества предложений прослеживается на все типы квартир: на квартиры в «хрущевках» и в домах старой постройки — по 6% (-36 и -9 объектов соответственно), в домах улучшенной планировки — на 11% (-166 объектов) и в новых домах — 12% (-648 объектов).

Цены

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 376600 тг/кв.м (2494 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 285600 тг/кв.м (1905 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 292200 тг/кв.м (1936 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 278900 тг/кв.м (1847 у.е./кв.м).

В ближайшей перспективе прогнозируется повышение ценового показателя во всех районах города.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

Алматы

3703

-475

292200

+2500

+0,85

Есиль

1155

-158

376600

+5800

+1,56

Сарыарка

1995

-226

278900

+2300

+0,85

Город

6853

-859

302600

+2800

+0,93

Исходя из статистических данных, анализ средних цен предложения по городу в зависимости от формата квартиры показал рост ценовых показателей на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,1% и 1,3% соответственно, на остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

1-комнатные

1641

-162

295100

+3200

+1,09

2-комнатные

2422

-378

296000

+800

+0,28

3-комнатные

2036

-243

306200

+4100

+1,35

4-комнатные

631

-61

325800

+1800

+0,57

5-комнатные и выше

123

-15

350700

+16700

+5,00

Город

6853

-859

302600

+2800

+0,93

Распределение предложений по ценовым уровням по городуПо итогам мая 2013 на рынке вторичного жилья для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений сократилось на 20%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано снижение объемов на 11% и 10% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, продолжает демонстрировать смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,51 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,49 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1,4% до 377 200 тг/кв.м (2499 у.е./кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 2- и многокомнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья, с ноября 2007 года, тенговые цены увеличились на 11,9% (+40000 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,4% до 238 800 тг/кв.м (1582 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост тенговых цен составил 14% (+29200 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.

Выводы

  • В течение мая 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложений.
  • В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
  • Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
  • В июне ожидается инерционное повышение цен не более 1-2%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Подождите, идет загрузка ...