Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (май 2013 г.)

В мае количество анализируемых объектов составило 1086, из них в городе — 833 ед., в области — 253 ед. Общая площадь земельных участков — 32,9 тыс. соток на сумму — 342 млн долларов.

Средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17328 у.е./сот., в области — 6408 у.е./сот.

Основные виды назначения земельных участков

Земли поселений или жилая зона — земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Состояние рынка

В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 58%, или 21074 сотки, предложенные к продаже, а минимальную долю — зона сельскохозяйственного использования — 5%, или 1094 сотки. На общественно-деловую и производственную зоны пришлось 22% (4648 соток) и 15% (3089 соток) соответственно.

В области (Карасайский, Илийский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: производственная зона — 56%, или 6600 соток, жилая зона — 39%, или 4620 соток, сельскохозяйственного использования и общественно-деловая зоны — 4% и 1% (417 и 177 соток соответственно).

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 38% (8097 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 4% (784 сотки). Удельный вес Ауэзовского и Бостандыкского районов — 16% (3382 сотки) и 13% (2709 соток) соответственно, Алатауского и Турксибского — 12% и 11% (2551 и 2273 сотки соответственно), Жетысуского — 6% (1279 соток).

В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 64% (21074 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемая в Талгарском районе — 14% (4726 соток), в Илийском районе — 12% (3999 соток) и в Карасайском — 10% (3089 соток).

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район	Количество объектов, ед.	Общая площадь, сот.	Уд.веспредлагаемой площади, %	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	157	2551	7.76	+332.12	+4.07
Алмалинский	45	784	2.38	+7507.54	+16.91
Ауэзовский	103	3382	10.28	-45.38	-0.29
Бостандыкский	106	2709	8.24	+2373.49	+11.46
Жетысуский	44	1279	3.89	-1054.03	-5.93
Медеуский	317	8097	24.62	+525.56	+3.17
Турксибский	61	2273	6.91	-474.59	-4.95
Илийский	103	3999	12.16	-1129.79	-27.71
Карасайский	144	3089	9.39	+391.15	+8.73
Талгарский	6	4726	14.37	-	-
По городу По области	1086	32888	100.00	+626.99 +187.59	+3.75 +4.38

Цены

В анализируемом периоде в городе средняя запрашиваемая цена за 1 сотку земли выросла в жилой и производственной зоне, а сократилась — в общественно-деловой зоне. Средние цены в сельскохозяйственной зоне изменились незначительно.

В разрезе районов города наибольшая запрашиваемая цена за участок находится в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Алатауском — 8000 долларов под ИЖС.

Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах в 1,5-3 раза.

Индекс расслоения

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 6,07, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в общественно-деловой зоне — 6,2, а минимальный — в производственной зоне — 2,21,вжилой зоне индекс расслоения составил 6,11.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 8,5, а наименьший — в Алатауском — 3,24.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 35761 у.е./сот., а «дешевых» — на уровне 5896 у.е./сот. Изменение к предыдущему периоду в сегментах разнонаправлено. Так, в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается рост цен на 8%, а в сегменте «дешевых» — снижение на 2,7%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Медеуском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском и Ауэзовском.

Выводы и прогнозы

• В мае 2013 года на рынке земельных участков количество анализируемых предложений значительно сократилось.
• Средние удельные цены предложения по городу в области изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
• Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» изменились разнонаправлено.
• Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 2-5% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба портала kn.kz