В мае количество анализируемых объектов составило 1086, из них в городе — 833 ед., в области — 253 ед. Общая площадь земельных участков — 32,9 тыс. соток на сумму — 342 млн долларов.
Средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17328 у.е./сот., в области — 6408 у.е./сот.
Основные виды назначения земельных участков
Земли поселений или жилая зона — земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Состояние рынка
В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 58%, или 21074 сотки, предложенные к продаже, а минимальную долю — зона сельскохозяйственного использования — 5%, или 1094 сотки. На общественно-деловую и производственную зоны пришлось 22% (4648 соток) и 15% (3089 соток) соответственно.
В области (Карасайский, Илийский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: производственная зона — 56%, или 6600 соток, жилая зона — 39%, или 4620 соток, сельскохозяйственного использования и общественно-деловая зоны — 4% и 1% (417 и 177 соток соответственно).
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 38% (8097 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 4% (784 сотки). Удельный вес Ауэзовского и Бостандыкского районов — 16% (3382 сотки) и 13% (2709 соток) соответственно, Алатауского и Турксибского — 12% и 11% (2551 и 2273 сотки соответственно), Жетысуского — 6% (1279 соток).
В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 64% (21074 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемая в Талгарском районе — 14% (4726 соток), в Илийском районе — 12% (3999 соток) и в Карасайском — 10% (3089 соток).
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
Район |
Количество объектов, ед. |
Общая площадь, |
Уд.веспредлагаемой площади, % |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку |
|
$ | % | ||||
Алатауский |
157 |
2551 |
7.76 |
+332.12 |
+4.07 |
Алмалинский |
45 |
784 |
2.38 |
+7507.54 |
+16.91 |
Ауэзовский |
103 |
3382 |
10.28 |
-45.38 |
-0.29 |
Бостандыкский |
106 |
2709 |
8.24 |
+2373.49 |
+11.46 |
Жетысуский |
44 |
1279 |
3.89 |
-1054.03 |
-5.93 |
Медеуский |
317 |
8097 |
24.62 |
+525.56 |
+3.17 |
Турксибский |
61 |
2273 |
6.91 |
-474.59 |
-4.95 |
Илийский |
103 |
3999 |
12.16 |
-1129.79 |
-27.71 |
Карасайский |
144 |
3089 |
9.39 |
+391.15 |
+8.73 |
Талгарский |
6 |
4726 |
14.37 |
- |
- |
По городу По области |
1086 |
32888 |
100.00 |
+626.99 +187.59 |
+3.75 +4.38 |
Цены
В анализируемом периоде в городе средняя запрашиваемая цена за 1 сотку земли выросла в жилой и производственной зоне, а сократилась — в общественно-деловой зоне. Средние цены в сельскохозяйственной зоне изменились незначительно.
В разрезе районов города наибольшая запрашиваемая цена за участок находится в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Алатауском — 8000 долларов под ИЖС.
Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах в 1,5-3 раза.
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 6,07, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в общественно-деловой зоне — 6,2, а минимальный — в производственной зоне — 2,21,вжилой зоне индекс расслоения составил 6,11.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 8,5, а наименьший — в Алатауском — 3,24.
Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 35761 у.е./сот., а «дешевых» — на уровне 5896 у.е./сот. Изменение к предыдущему периоду в сегментах разнонаправлено. Так, в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается рост цен на 8%, а в сегменте «дешевых» — снижение на 2,7%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Медеуском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском и Ауэзовском.
Выводы и прогнозы
- В мае 2013 года на рынке земельных участков количество анализируемых предложений значительно сократилось.
- Средние удельные цены предложения по городу в области изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
- Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» изменились разнонаправлено.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 2-5% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8(7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба портала kn.kz