В мае на рынке аренды зафиксировано снижение средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель наблюдается на уровне 155600 тенге за 1 месяц проживания, что на 5,3% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1028 у.е./мес.). Количество предложенных к анализу объектов составило 1629, что на 8,3% больше, чем в предыдущем месяце.
При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 244900 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 89300 тенге.
Состояние рынка
Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 29% (479 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 26% (420 объектов), в Медеуском и Алмалинском — 18% (294 объекта) и 17% (280 объектов)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский — 4% (68 объектов), Алатауский и Турксибский районы — по 3% (45 и 43 объекта соответственно).
Прирост количества предложений прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Медеуского, где предложение к аренде сократилось. Максимальный прирост наблюдается в Турксибском районе — на 39%, а минимальный — в Бостандыкском — на 12%.
В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 35% (578 объектов), далее следует 3-комнатное — 31% (503 объекта),1-комнатное — 24% (385 объектов) и 4-комнатное — 8% (130 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (33 объекта).
Прирост количества предложений прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где зафиксировано снижение на 2%. Максимально пополнился рынок аренды квартирами многокомнатного формата — прирост 22%, а минимально — 2-комнатными — прирост 5%.
Изменение средней стоимости найма квартир
По отношению к предыдущему месяцу в зависимости от формата квартиры наблюдается рост ренты на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, а на квартиры большого формата изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 1.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на многокомнатные квартиры — 2384 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 2044 тенге.
Таблица 1
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-вообъектов,относ., % |
Средняя стоимость аренды, тг/мес. |
Изменение ставки к предыдущему |
|
| тенге | % | ||||
|
1-комнатные |
385 |
23.63 |
82500 |
-3600 |
-4.23 |
|
2-комнатные |
578 |
35.48 |
121300 |
-7200 |
-5.58 |
|
3-комнатные |
503 |
30.88 |
181000 |
-11400 |
-5.92 |
|
4-комнатные |
130 |
7.98 |
340800 |
-3300 |
-0.95 |
|
Многокомнатные |
33 |
2.03 |
491200 |
+44500 |
+9.97 |
|
По городу |
1629 |
100 |
155600 |
-8900 |
-5.42 |
В мае 2013 года изменение стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Алмалинский и Бостандыкский районы, где прослеживается снижение ренты на 11% и 9%, и Жетысуйский и Медеуский районы, где зафиксирован рост на 8% и 10% соответственно, подробнее в таблице 2.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2593 тенге, а наименьшая — в Алатауском — 1524 тенге.
Таблица 2
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-вообъектов,относ., % |
Средняя стоимость аренды, |
Изменение ставки к предыдущему |
|
| тенге | % | ||||
|
Алатауский |
45 |
2.76 |
97200 |
-1000 |
-0.99 |
|
Алмалинский |
280 |
17.19 |
141400 |
-16900 |
-10.69 |
|
Ауэзовский |
420 |
25.78 |
99100 |
-2200 |
-2.13 |
|
Бостандыкский |
479 |
29.4 |
181300 |
-18900 |
-9.46 |
|
Жетысуский |
68 |
4.17 |
76700 |
+5700 |
+7.98 |
|
Медеуский |
294 |
18.05 |
246000 |
+21900 |
+9.76 |
|
Турксибский |
43 |
2.64 |
80600 |
+7400 |
+10.11 |
|
По городу |
1629 |
100 |
155600 |
-8900 |
-5.42 |
Расслоение рынка аренды
По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,74, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,69, а максимальный — в Бостандыкском — 3,18.
В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,92, а минимум — на 1-комнатные — 1,96.
В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 8,2%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 244900 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском районах, а в остальных районах города зафиксирован небольшой рост цен.
В зависимости от количества комнат снижение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.
В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 4% до 89300 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась в Алатауском, Алмалинском и Бостандыкском районах.
В зависимости от комнатности жилья рента понизилась на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В мае 2013 года показатель 1,28 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,28 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 7,4% годовых.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.
Таблица 5
Доходность арендного жилья
|
Район |
Доходностьквартир бизнес-класса |
Доходностьквартирэлит-класса |
Доходностьквартирэконом-класса |
|
1-комнатные |
1.26 |
1.29 |
1.24 |
|
2-комнатные |
1.27 |
1.29 |
1.29 |
|
3-комнатные |
1.29 |
1.3 |
1.14 |
|
4-комнатные |
1.55 |
1.5 |
1.2 |
|
Многокомнатные |
1.17 |
0.82 |
1.57 |
|
Алатауский |
1.19 |
1.31 |
1.23 |
|
Алмалинский |
1.14 |
1.14 |
1.08 |
|
Ауэзовский |
0.95 |
0.93 |
0.97 |
|
Бостандыкский |
1.21 |
1.14 |
1.13 |
|
Жетысуский |
1.06 |
1.12 |
1.02 |
|
Медеуский |
1.3 |
1.13 |
1.36 |
|
Турксибский |
1.19 |
1.15 |
1.22 |
|
По городу |
1.28 |
1.25 |
1.21 |
По отношению к апрелю 2013 года прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах арендного жилья.
Выводы и прогнозы:
- Количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться.
- В динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдаются небольшое снижение.
- Доходность по городу сократилась во всех сегментах арендного жилья.
- В ближайшей перспективе прогнозируется незначительное снижение стоимости ренты в тенговых ценах в пределах 2-4% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz