Стагнация ценовых показателей на рынке вторичного жилья г. Алматы продолжается. В мае средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 295100 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1950 у.е./кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1700 тг/кв.м (+/-0,56%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,4%, а в «дешевом» сегменте, напротив, вырос на 0,5%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 10,6 тыс. квартир, что на 3,1% меньше, чем в предыдущем месяце.
Структура рынка
Рассматривая город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 25% (2588 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 23% и 17% (2414 и 1845 объектов соответственно). Ненамного отстает Медеуском район — 12% (1290 объектов). Доля предложений в Жетысуском и Турксибском — 10% и 9% (1093 и 921 объект соответственно), а минимум пришелся на Алатауский район — 4% (399 объектов).
Сокращение количества предложений наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, Медеуского и Турксибского, где количество выставленных на продажу квартир выросло на 8,5%, 1,2% и 1,1% соответственно. Максимальное уменьшение предложений прослеживается в Алатауском районе — на 18,2%, а минимальное — в Жетысуском — на 6,1%.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 2- и 3-комнатные квартиры — 34% и 35% (3589 и 3718 объектов соответственно), а наименьший — 5-комнатные и выше — 2% (163 объекта). Далее в порядке убывания: 1-комнатные — 20% (2112 объектов) и 4-комнатные — 9% (968 объектов). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных, где количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 0,6% и 4,5% соответственно. Наибольшее снижение предложений зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 10,4%, а наименьшее — на 4-комнатные — на 0,5%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 35% (3686 объектов), в кирпичных и монолитных — 33% (3453 объекта) и 31% (3258 объектов) соответственно, в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (141 объект) и 0,1% (12 объектов).
По отношению к прошлому месяцу уровень предложений понизился на все типы построек, кроме квартир в панельных и деревянных домах, где количество выросло на 8,7% и 20% соответственно. Максимальное снижение предложений прослеживается на квартиры в монолитных домах — на 12,6%, а минимальное — на квартиры в каркасно-камышитовых домах — на 2,1%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
За минувший месяц во всех районах города изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
В разрезе комнатности квартир снижение цен прослеживается на 4-комнатые квартиры на 3,3% ирост — на многокомнатные — на 6,1%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные.
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки показал несущественные изменения в анализируемом месяце.
Самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 221200 тг/кв.м (1462 у.е./кв.м), а самая высокая на квартиры в новостройках элит-класса — 422500 тг/кв.м (2798 у.е./кв.м).
В топ самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Арман Вилла», коттеджный городок «Ботанический сад», ЖК «Академия», ЖК «Долина Роз» и ЖК «Куат» по Панфилова/Гоголя, здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5000-6000 у.е./кв.м (в тенговом эквиваленте — 747000-884000 тг/кв.м).
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 5), видно, что анализируемая база в мае 2013 года осталась практически без изменений. Небольшие колебания кривой в обоих ценовых сегментах жилья не оказали особенного влияния на общегородской показатель.
Таблица 1
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
| тг | % | ||||
|
Алатауский |
399 |
3.78 |
227200 |
-200 |
-0.10 |
|
Алмалинский |
1845 |
17.49 |
318900 |
-2700 |
-0.84 |
|
Ауэзовский |
2588 |
24.53 |
261300 |
+1200 |
+0.45 |
|
Бостандыкский |
2414 |
22.88 |
338100 |
-1400 |
-0.41 |
|
Жетысуский |
1093 |
10.36 |
223100 |
+300 |
+0.15 |
|
Медеуский |
1290 |
12.23 |
392200 |
-800 |
-0.22 |
|
Турксибский |
921 |
8.73 |
209300 |
+900 |
+0.44 |
|
По городу |
10550 |
100.00 |
295100 |
-1300 |
-0.45 |
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,49, а максимальный — в Медеуском — 1,99.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 377500 тг/кв.м (2494 у.е./кв.м),снижение по отношению к апрелю текущего года составило 0,4%,в сегменте «дешевого» — 227600 тг/кв.м (1504 у.е./кв.м), прирост составил 0,5%.
В «дорогом» сегменте жилья снижение средних цен предложения наблюдается в Алмалинском, Турксибском и Ауэзовском районах на 2%, 0,4% и 0,2% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост цен.
В «дешевом» сегменте жилья отмечается противоположная картина — рост средних цен предложения во всех районах города, кроме Медеуского: максимальный — в Ауэзовском — на 2,8%, а минимальный — в Алатауском и Жетысуском — по 0,4%.
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
- Количество анализируемого к продаже жилья по сравнению с прошлым месяцем сократилось.
- Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого» — вырос.
- Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе, на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz