Стоимость найма квартир по городу изменилась незначительно и зафиксирована на уровне 162 900 тенге за месяц проживания, или 2152 тенге за 1 квадратный метр ($1076 за месяц проживания, или $14,22 за 1 квадратный метр). Количество квартир по сравнению с апрелем 2013 года сократилось на 23% до 1846 объектов. Арендная стоимость квартир в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья увеличилась (диаграмма 1).
Предложение
Основной удельный вес — 79% (1465 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 920 объектов, а в районе Сарыарка — 545 объектов. Район левобережья, или Есиль, составляет 21% от общего числа, или 381 объект. Снижение уровня предложений зафиксировано во всех районах города, максимально в районе Алматы — на 26%, а минимально — в районе Сарыарка — 18% (диаграмма 2).
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 45% (819 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жильё — 25% (466 объектов), 3- и 1-комнатное — 14% и 13% соответственно (261 и 238 объектов). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (62 объекта) (диаграмма 3). По сравнению с предыдущим месяцем уровень предложений понизился на все форматы квартир. Максимальное сокращение зафиксировано на 1-комнатное жилье — 41%.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 47% (101 объект, снижение составило 32%), в районе правого берега — 53% (114 объектов, сокращение составило 34%).
Цены
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 12%, больше стоимости найма в целом по городу на 36%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 4. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
В анализируемом месяце в районе Алматы зафиксирован рост арендных ставок, а в районах Есиль и Сарыарка изменения незначительные, то есть происходили ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов анализируемой базы данных (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка аренды в разрезе административных районов города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу |
Средняя ставка аренды тг/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
| ед. | % | ||||
|
Алматы |
920 |
-331 |
-26,46 |
2035 |
8,46 |
|
Есиль |
381 |
-107 |
-21,93 |
2355 |
7,74 |
|
Сарыарка |
545 |
-120 |
-18,05 |
2122 |
9,16 |
|
По городу |
1846 |
-558 |
-23,21 |
2152 |
8,77 |
Рассматривая город как совокупность форматов, можно отметить, что изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка аренды в разрезе формата квартиры
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу |
Средняя ставка аренды тг/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
| ед. | % | ||||
|
1-комнатные |
238 |
-166 |
-41,09 |
2288 |
9,47 |
|
2-комнатные |
466 |
-105 |
-18,39 |
2046 |
8,47 |
|
3-комнатные |
261 |
-34 |
-11,53 |
2150 |
8,59 |
|
4-комнатные и более |
62 |
-27 |
-30,34 |
2436 |
9,26 |
|
Комнаты |
819 |
-226 |
-21,63 |
1474 |
7,04 |
|
По городу |
1846 |
-558 |
-23,21 |
2152 |
8,77 |
Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года, на 70%, но все еще находится на 18,2% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в мае 2012 года, можно заметить, что цены на арендное жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже. При этом рента на 1- и 2-комнатные квартиры за год выросла на 4% и 1% соответственно, на 3- и многокомнатные — на 18% и 32%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 18%, на 2-комнатные — 24%, а на 3-, многокомнатные квартиры и комнаты с подселением, напротив, зафиксирован рост на 3%, 2% и 33% соответственно. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 18%.
Показатели расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,39, при этом диапазон предложения на рынке аренды сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жильё (цена «дорогого» сектора в 1,63 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,08 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Распределение средней арендной ставки в данном месяце в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.
В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение мая увеличилась на 2- и многокомнатные квартиры на 2,6% и 1,5% соответственно,ана 1- и 3-комнатные квартиры, напротив, ставка найма сократилась на 3,6% и 3,3%.
Диапазон аренды «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 70 600 тенге, или $466 (за 1-комнатную), до 178 700 тенге, или $1180 (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 103 700 тенге (+2,7%), в долларах — 685 за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка увеличилась на 1,4% до уровня 247 700 тенге, или $1637 за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 114 900 тенге, или $759 (за 1-комнатную) до 729 100 тенге, или $4817 (за многокомнатную квартиру) в месяц.
Повышение средней цены найма в сегменте элит-класса зафиксировано на 1-комнатные квартиры, а на остальные форматы квартир, напротив, наблюдается небольшой рост арендных ставок.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 24,7% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 66,3%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце наблюдаются незначительные изменения ставок найма, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют рост цен, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка. В данном месяце средняя ставка по депозитам осталась на прежнем уровне — 7,4% годовых.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12,37 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,97 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 8,38 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы
- В мае 2013 года количество предложений на рынке аренды сократилось на 23%.
- Средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют небольшой рост, непревышающий уровень погрешности расчетов.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сузился и составил 2,39.
- Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась во всех сегментах рынка.
- В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается ценовое затишье.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8(7212) 910-046