Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (апрель 2013 г.)

В апреле на рынке аренды зафиксировано снижение средних цен. В целом по городу ставка найма наблюдается на уровне 164200 тенге, что на 7,4% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1087 у.е./мес.). Количество предложенных к анализу объектов составило 1504, что на 21,5% больше, чем в предыдущем месяце.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 266700 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 93000 тенге.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 28% (429 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 23% (343 объекта), в Медеуском и Алмалинском — 21% (320 объектов) и 19% (282 объекта)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский, Алатауский и Турксибский районы — 4%, 3% и 2% (59, 40 и 31 объект соответственно).

Прирост количества предложений прослеживается во всех районах города: максимальной — в Жетысуском районе — на 51%, а минимальной — в Медеуском — на 3%.

В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 37% (551 объект), далее следует 3-комнатное — 31% (475 объектов),1-комнатное — 21% (318 объектов) и 4-комнатное — 9% (133 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (27 объектов).

Прирост количества предложений прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 42%, 24% и 20% соответственно. На многокомнатное жилье количество предложений не изменилось, а на 3-комнатное — уменьшилось на 8%.

Изменение средней стоимости найма квартир

По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от формата квартиры, изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, исключение составили 2-комнатные квартиры, где наблюдается сокращение ренты на 6,4%, подробнее в таблице 1.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2416 тенге, а наименьшая — на 1-комнатные — 2113 тенге.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-вообъектов,ед.	Кол-во объектов,относ., %	Средняя стоимость аренды, тг/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				тенге	%
1-комнатные	318	21.14	86000	+1800	+2.08
2-комнатные	551	36.64	128200	-8700	-6.35
3-комнатные	475	31.58	192100	-5200	-2.64
4-комнатные	133	8.84	343400	+5900	+1.75
Многокомнатные	27	1.8	445800	-22500	-4.8
По городу	1504	100	164200	-13100	-7.39

В апреле 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Жетысуский и Медеуский районы, где прослеживается снижение ренты на 17% и 8%,и Алатауский район, где зафиксирован рост на 8%, подробнее в таблице 2.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2564 тенге, а наименьшая — в Турксибском — 1378 тенге.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов,ед.	Кол-вообъектов,относ., %	Средняя стоимость аренды, тг/мес.	Изменение ставки к предыдущему месяцу
				тенге	%
Алатауский	40	2.66	98000	+7200	+7.97
Алмалинский	282	18.75	158100	-13000	-7.61
Ауэзовский	343	22.81	101100	-2500	-2.38
Бостандыкский	429	28.52	199900	+900	+0.46
Жетысуский	59	3.92	71000	-14500	-16.97
Медеуский	320	21.28	223700	-19600	-8.04
Турксибский	31	2.06	73100	0	0
По городу	1504	100	164200	-13100	-7.39

Расслоение рынка аренды

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,87, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Алатауском районе — 1,8, а максимальный — в Бостандыкском — 3,54.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 4,25, а минимум — на 1-комнатные — 1,96.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 7,6%, средняя стоимость оказалась на уровне 266700 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Турксибского, где зафиксирован небольшой рост цен. В зависимости от количества комнат, снижение арендных ставок наблюдается на 2- и 3-комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 9,6% до 93000 тг за месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Алатауского, где прослеживается рост цен. В зависимости от комнатности жилья, рента понизилась на все форматы квартир.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2013 года показатель 1,35 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,35 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район	Доходность квартирбизнес-класса	Доходность квартир элит-класса	Доходность квартир эконом-класса
1-комнатные	1.34	1.31	1.42
2-комнатные	1.32	1.35	1.33
3-комнатные	1.35	1.41	1.24
4-комнатные	1.48	1.49	1.16
Многокомнатные	1.18	0.92	1.61
Алатауский	1.19	1.14	1.37
Алмалинский	1.27	1.3	1.25
Ауэзовский	0.98	0.95	1
Бостандыкский	1.32	1.35	1.21
Жетысуский	1.01	1.01	0.96
Медеуский	1.18	1.03	1.31
Турксибский	1.09	1.04	1.04
По городу	1.35	1.36	1.29

По отношению к марту 2013 года прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах арендного жилья.

Выводы и прогнозы:

• Количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться.
• В динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдается небольшое снижение.
• Доходность по городу сократилась во всех сегментах арендного жилья.
• В ближайшей перспективе прогнозируется незначительное снижение стоимости ренты в тенговых ценах в пределах 2-4% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz