Стагнация ценовых показателей на рынке вторичного жилья г. Алматы продолжается. В апреле средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 296100 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1959 у.е./кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1600 тг/кв.м (+/-0,52%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 2,3%, а в «дешевом» сегменте, напротив, сократился на 2,1%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 10,9 тыс. квартир, что на 13,3% меньше, чем в предыдущем месяце.
Структура рынка
Рассматривая город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район — 24% (2599 объектов), на Ауэзовский и Алмалинский районы — 22% и 19% (2385 и 2064 объекта соответственно). Ненамного отстает Медеуском район — 12% (1275 объектов). Доля предложений в Жетысуском и Турксибском — 11% и 8% (1164 и 911 объектов соответственно), а минимум пришелся на Алатауский район — 4% (488 объектов).
Сокращение количества предложений наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского, где количество выставленных на продажу квартир выросло на 2,3%. Максимальное уменьшение предложений прослеживается в Турксибском районе — на 29%, а минимальное — в Бостандыкском — на 0,7%.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 2- и 3-комнатные квартиры — по 34% (3702 и 3697 объектов соответственно), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (156 объектов). Далее в порядке убывания: 1-комнатные — 22% (2358 объектов) и 4-комнатные — 9% (973 объекта). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: наибольшее — на 4-комнатные — 19%, а наименьшее — на 2-комнатные — на 7%. Количество многокомнатного жилья по сравнению с прошлым месяцем не изменилось.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в монолитных постройках пришлось 34% (3728 объектов), в кирпичных и панельных — 33% (3614 объектов) и 31% (3390 объектов) соответственно, в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 2% (144 объекта) и 0,1% (10 объектов) соответственно.
По отношению к прошлому месяцу уровень предложений понизился на все типы построек, кроме квартир в монолитных и деревянных домах, где количество выросло на 43% и 67% соответственно. Максимальное снижение предложений прослеживается на квартиры в каркасно-камышитовых домах — на 40%, а минимальное — на квартиры в кирпичных домах — на 27%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
За минувший месяц рост средних удельных цен предложения наблюдается в Бостандыкском и Медеуском районах на 1,5% и 2,6% соответственно, а снижение — в Алмалинском и Ауэзовском — на 1% и 2,2%. В остальных районах города изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
В разрезе комнатности квартир снижение цен прослеживается на 1-комнатые на 2% ирост — на 3- и 4-комнатные — на 1,6% и 3,9% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные.
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки показал несущественные изменения в анализируемом месяце.
Самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 233700 тг/кв.м (1546 у.е./кв.м), а самая высокая на квартиры в новостройках элит-класса — 417700 тг/кв.м (2763 у.е./кв.м).
В топ самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Жайлы», ЖК «Солнечная долина», ЖК «Куат» по Панфилова/Гоголя, коттеджный городок «Ботанический сад» и ЖК «Салем», здесь удельная цена предложения находится в диапазоне 6250-11000 у.е./кв.м (в тенговом эквиваленте — 944800-1654700 тг/кв.м).
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 5), видно, что анализируемая база в апреле 2013 года увеличилась объектами с удельными ценами как ниже, так и выше среднего ценового показателя по городу. Небольшое смещение кривой в обоих ценовых сегментах жилья не оказало особенного влияния на общегородской показатель.
Таблица 1.
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
| тг | % | ||||
|
Алатауский |
488 |
4.48 |
227200 |
-1600 |
-0.72 |
|
Алмалинский |
2064 |
18.96 |
321100 |
-3300 |
-1.01 |
|
Ауэзовский |
2385 |
21.91 |
259800 |
-5700 |
-2.15 |
|
Бостандыкский |
2599 |
23.87 |
339000 |
+5000 |
+1.48 |
|
Жетысуский |
1164 |
10.69 |
222500 |
-1700 |
-0.77 |
|
Медеуский |
1275 |
11.71 |
392600 |
+9800 |
+2.56 |
|
Турксибский |
911 |
8.37 |
208100 |
+600 |
+0.27 |
|
По городу |
10886 |
100.00 |
296100 |
+1000 |
+0.33 |
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,67, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,5, а максимальный — в Медеуском — 1,93.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 378400 тг/кв.м (2503 у.е./кв.м),прирост по отношению к марту текущего года составил 2,3%,в сегменте «дешевого» — 226100 тг/кв.м (1496 у.е./кв.м), сокращение составило 2,1%.
В «дорогом» сегменте жилья повышение средних цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского и Жетысуского, где зафиксировано снижение на 3,7% и 0,9% соответственно. Максимальный рост средних цен предложения прослеживается в Медеуском районе — на 5,3%, а минимальный — в Ауэзовском — на 0,3%.
В «дешевом» сегменте жилья наблюдается противоположная картина — снижение средних цен предложения во всех районах города: максимальное — в Ауэзовском — на 5,6%, а минимальное — в Турксибском — 0,4%.
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
- Количество анализируемого к продаже жилья по сравнению с прошлым месяцем сократилось.
- Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился, а «дешевого» — уменьшился.
- Исходя из нынешних тенденций, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитический центр портала kn.kz