Обзор рынка вторичного жилья Караганды (апрель 2013 года)

В апреле 2013 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1055 у.е. (158 250 тг) за квадратный метр. Расчетная база составила 9180 квартир общей площадью 513 004 кв.м.

Предложение

В апреле 2013 года в сегменте вторичного жилья Караганды к продаже было представлено 513 004 кв.м жилой площади. Анализируемая база насчитывает 9180 объектов, в марте этот показатель был равен 7288 единицам, прирост объема предложения за месяц составил 25%, плюс 1872 объекта к предложению прошлого периода.

Основной объем предложения квартир в Караганде представлен в районах Город — 34% (3071 ед.) и Юго-Восток — 31% (2870 ед.). Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук — 24% (2206 ед.). Сравнительно меньшее количество квартир предложено в районах Пришахтинск — 6% (583 ед.) и Михайловка — 5% (452 ед.)

Структура предложения с позиции формата квартир сложилась следующим образом: максимальную долю предложения — 41% занимают двухкомнатные квартиры (3760 ед.), далее следуют трехкомнатные — 30% (2783 ед.), однокомнатные — 16% (1499 ед.), четырехкомнатные — 11% (992 ед.) и пятикомнатные — 2% (147 ед.).

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54% (4963 ед.), в кирпичных домах — 43% (3953 ед.). Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%, или 264 квартиры.

В зависимости от типа планировки и качества жилья в апреле текущего года максимальные доли предложения занимают квартиры, расположенные в «хрущевках» — 49% (4533 ед.), в домах улучшенной планировки — 38% (3480 ед.). Далее следуют квартиры в домах старого типа — 8% (723 ед.) и в новостройках — 5% (444 ед.).

Цены

Средневзвешенная цена на рынке вторичного жилья составила 1055 у.е., или 158 250 тенге за квадратный метр. 

В районе Город зафиксировано снижение цены жилой площади на 2,5%. Рост цен отмечается в районах: Юго-Восток на 1%, Майкудук на 1,5% и Пришахтинск на 1,3%. В целом по городу изменение цен на квартиры за месяц незначительное и не превышает пределов погрешности, что говорит о стагнации цен на рынке вторичного жилья.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам

Район	Средняя цена, у.е./кв.м	Средняя цена, тг/кв.м	Изменения цены к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
			у.е./кв.м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
Город	1242	186 330	-34,4	-2,5	6,3	0,5
Юго-Восток	1140	171 070	9,6	0,9	4,0	0,4
Михайловка	1193	178 900	14,2	1,2	23,7	1,9
Майкудук	756	113 470	11,3	1,5	5,0	0,7
Пришахтинск	674	101 170	8,9	1,3	6,3	1,0
Средняя	1055	158 250	1,13	0,1	4,45	0,4

В разрезе формата квартир увеличению цены подверглись двухкомнатные квартиры на 0,6% за квадрат. Снижение цены отмечается на четырехкомнатные квартиры на 4%.

Максимальной ценой обладают многокомнатные квартиры, что объясняется их сравнительно небольшим количеством предложения на рынке жилья. Минимальная цена за квадрат зафиксирована на двухкомнатные квартиры.

В зависимости от материала стен цена квартиры в панельных домах выросла на 5%. В монолитных домах цена снизилась на 13%, однако следует учитывать их небольшое количество, предложенное на рынке вторичного жилья, представленного в основном новостройками.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир	Средняя цена, у.е./кв.м	Средняя цена, тг/кв.м	Изменения цены к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
			у.е./кв.м	%	(+/-) у.е./кв.м	(+/-) %
1-комн.	1082	162 300	6.74	0.63	9.26	0.86
2-комн.	1032	154 840	6.47	0.63	6.49	0.63
3-комн.	1055	158 200	7.44	0.71	8.47	0.79
4-комн.	1086	162 800	-42.83	-3.8	16.26	1.41
5-комн.	1179	176 800	-7.3	-0.62	41.52	3.33
Средняя	1055	158 250	1.13	0.1	4.45	0.41

На диаграмме 3 представлена динамика изменения цены вторичного жилья за квадратный метр с января 2008 года по апрель 2013 года.

В период с начала 2008 года по апрель текущего года упадок цен отмечен в 2009 году. Минимальные цены зафиксированы в ноябре-декабре 2009 года. Далее следует стабильный рост, что характерно для рынка недвижимости в посткризисный период. В апреле 2009 года цена жилой площади составляла 682 у.е. за квадратный метр, по курсу валют за тот же период (150,7 тг/долл.) в тенге — 102 777 за квадратный метр. За три года увеличение цены достигло 53%, или в полтора раза, без учета инфляции.

В апреле 2012 года цена за квадрат жилой площади составляла 931 у.е. Курс доллара к тенге на апрель 2012 года составлял 147,8. Следовательно, в тенге квадратный метр жилья год назад стоил 137 602 тенге, относительно текущего периода цена выросла на 15%. 

По сравнению с мартом 2013 года в текущем периоде цена изменилась на один доллар, что в условиях погрешности говорит о стабильности цен на рынке жилья в Караганде. Линия тренда указывает на дальнейший рост средней цены за метр квадратный вторичного жилья.

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» квартир составила 1275 у.е., «дешевых» — 869 у.е./кв.м. Рост цен «дешевых» квартир составил — 0,8%, цена «дорогих» квартир снизилась на — 0,2%.

В районе Город индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) составил 1,5. В районах Михайловка и Майкудук — 1,6. Наименьшая разница цен между «дорогим» и «дешевым» жильем в районах Пришахтинск и Юго-Восток — 1,4.

Выводы

• В апреле 2013 года на рынке вторичного жилья города Караганды зафиксирован прирост анализируемой базы на 25%.
• Увеличение объёмов предложения отмечается по всем районам, основной прирост наблюдается в районах Город — на 23% и Майкудук — на 30%.
• Рост цен отмечается в районах Юго-Восток — на 1%, Майкудук — на 1,5% и Пришахтинск — на 1,3%.
• Снижение цены жилой площади зафиксировано в районе Город — на 2,5%.
• В разрезе формата квартир увеличению цены подверглись двухкомнатные квартиры — на 0,6% за квадрат, снижение цены отмечается на четырехкомнатные квартиры — на 4%.
• Изменение ценовых показателей по районам города и по форматам квартир не повлияли на цену в среднем по городу, цена остается в состоянии стабильности.
• По результатам динамики изменения цен на рынке вторичного жилья прослеживается тенденция роста на будущий период до 1%.

Аналитическая служба kn.kz