В Астане средневзвешенная удельная цена предложения в апреле зафиксирована на уровне 299 800 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1986 у.е./кв.м).
Прирост к прошлому месяцу — 8300 тенге на каждый квадратный метр, или 2,9%, при погрешности расчетов — 0,5%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 372 100 тг/кв.м (+8800 тг/кв.м, или +2,4%), а в «дешевом» — на уровне 237 900 тг/кв.м (+7300 тг/кв.м, или +3,2%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 7712, что на 42,3% больше предыдущего месяца. Общая площадь — 563 тысячи кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1145 млрд тенге.
Предложение
Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 54% (4178 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 17% (1313 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (2221 квартира). Повышение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 49% (+434 квартиры), в районе Сарыарка — на 44% (+682 квартиры) и в районе Алматы — на 39% (+1177 квартир).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (2800 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (138 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1803 объекта) и 30% (2279 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (692 объекта) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир. Максимальный прирост предложений зафиксирован на 2- и многокомнатное жилье — по 44% (или +859 квартир и +42 квартиры соответственно), а минимальное — на 4-комнатное — 38% (+190 квартир). Далее в порядке убывания следует 1-комнатное жилье — 43% (+538 квартир) и 3-комнатное — 41% (+664 квартиры).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (3642 объекта), в монолитных и панельных домах — 34% (2651 объект) и 19% (1419 объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в монолитных постройках на 46% (+836 объектов), в кирпичных и панельных постройках — на 41% и 39% (+1060 и +397 объектов соответственно).
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70% (5372 объекта), также постройкам старого типа — 2% (155 объектов), улучшенной планировки — 20% (1533 объекта) и «хрущевкам» — 8% (652 объекта) (диаграмма 5). Месячный рост количества предложений прослеживается на все типы квартир: на квартиры в «хрущевках» — на 67% (+261 объект), в новых домах — на 44% (+1641 объект), в домах улучшенной планировки — 32% (+373 объекта) и в домах старой постройки — на 13% (+18 объектов).
Цены
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 370 800 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2456 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 283 200 тг/кв.м (1889 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от районов
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
Алматы |
4178 |
+1177 |
289800 |
+8500 |
+3,02 |
|
Есиль |
1313 |
+434 |
370800 |
+7200 |
+1,98 |
|
Сарыарка |
2221 |
+682 |
276600 |
+6600 |
+2,43 |
|
Город |
7712 |
+2293 |
299800 |
+8300 |
+2,86 |
При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 289 800 тг/кв.м (1920 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 276 600 тг/кв.м (1832 у.е./кв.м).
В динамике цена предложения продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен предложения по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Максимально выросли цены на 2-комнатное жилье — на 3,4%, а минимально — на 3-комнатное — на 2,7%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
1-комнатные |
1803 |
+538 |
292000 |
+8200 |
+2,88 |
|
2-комнатные |
2800 |
+859 |
295200 |
+9700 |
+3,40 |
|
3-комнатные |
2279 |
+664 |
302100 |
+7800 |
+2,65 |
|
4-комнатные |
692 |
+190 |
324000 |
+6000 |
+1,89 |
|
5-комнатные и выше |
138 |
+42 |
334000 |
+9600 |
+2,95 |
|
Город |
7712 |
+2293 |
299800 |
+8300 |
+2,86 |
По итогам апреля 2013 года на рынке вторичного жилья для объемов диапазона 80 000-220 000 тг/кв.м количество предложений не изменилось, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 43% и 70% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, продолжает демонстрировать смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.
Показатели расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,67 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 2,4% до 372 100 тг/кв.м (2465 у.е./кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 1-, 2- и многокомнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 10,3% (+26100 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом 2013 года, средняя цена предложения выросла на 3,2% до 237 900 тг/кв.м (1576 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост тенговых цен составил 13,5% (+28 300 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.
Выводы
- В течение апреля 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается значительное увеличение количества предложений.
- В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд.
- Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
- В мае ожидается инерционное повышение цен не более 1,5-2,5%.
Аналитическая служба kn.kz