Обзор рынка дачных участков Астаны (I квартал 2013 г.)

На рынке дачных участков г. Астаны и ближайшего пригорода выставлялось на продажу 520 объектов: из них в городе — 361, в области — 159. Средняя удельная цена по городу сложилась на уровне 3955 у.е./сотка, по области — 884 у.е./сотка (в тенговом эквиваленте — 595800 и 133200 за сотку соответственно).

Предложение

Максимальное количество объектов, предлагаемых под дачные участки,  расположено вне города — 31% (159 ед.), а именно в поселке Коянды, Косши, Жибек Жолы, вдоль трасс Астана-Боровое и Астана-Караганда. Далее по убыванию следуют районы Есиль и Сарыарка — 30% (155 ед.) и 24% (127 ед.) соответственно, минимум приходится на район Алматы — 15% (79 ед.) (диаграмма 1).

Распределяя дачные участки по площади территории, можно отметить, что наибольшее количество занимают объекты площадью от 6 до 9 соток — 269 ед., из них: 239 ед. расположены в городе и 30 ед. — в области.

Следующий сегмент приходится на участки свыше 9 соток — 181 ед., из них расположены в области — 123 ед. и 58 ед. — в городе. Наименьшее количество — 70 ед. — занимают дачи до 6 соток: из них расположены в области — 6 ед. и 64 ед. — в городе (диаграмма 2).

В анализируемом периоде рассматривалось 520 объектов, что на 18,7% больше, чем в предыдущем квартале. Количество выставленных на продажу дачных участков увеличилось как в городе, так и в области.

Рассматривая динамику предложений на рынке дачных участков за два года, видно, что во 2 квартале 2011 года выставлялось на продажу максимальное количество объектов — 1195 ед., а в 4 квартале 2012 года — минимальное 438 ед. (диаграмма 3).

Цены

Разбивая город на административные районы (диаграмма 4), видно, что самая «дорогая» запрашиваемая цена на дачные участки сложилась в районе Есиль — 663100 тг/сот. (4401 у.е./сот.). В разбивке по основным территориям показатели распределились следующим образом: в направлении аэропорта — 1156800 тг/сот. (7678 у.е./сот.), в поселке Пригородном — 673400 тг/сот. (4470 у.е./сот.), вдоль Коргалжинской трассы — 397000 тг/сот. (2635 у.е./сот.).

В районе Алматы ценовой показатель оказался на отметке 609800 тг/сот. (4047 у.е./сот.). Сложился данный показатель из двух основных территорий: микрорайона Юго-Восток — 513600 тг/сот. (3409 у.е./сот.) и поселка Промышленный — 647100 тг/сот. (4295 у.е./сот.).

Самые «дешевые» дачные участки располагаются в районе Сарыарка, здесь средняя запрашиваемая цена по району зафиксирована на уровне 505000 тг/сот. (3352 у.е./сот.). В разрезе основных территориальных районов цены распределились следующим образом: в районе ЗГА — 592000 тг/сот. (3930 у.е./сот.), в микрорайоне Коктал — 535300 тг/сот. (3553 у.е./сот.), в районе ПМК-6 — 406700 тг/сот. (2700 у.е./сот.), а вдоль Астраханской трассы — 395200 тг/сот. (2623 у.е./сот.).

Значительный рост запрашиваемой цены по отношению к предыдущему кварталу наблюдается в районе Есиль на 32,1%, в остальных районах города изменение ценового показателя происходило в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

В области ценовой показатель прослеживается на уровне 133200 тг/сот. (884 у.е./сот.), при этом вдоль Карагандинской трассы — 357800 тг/сот. (2375 у.е./сот.), в поселке Косши — 118600 тг/сот. (1323 у.е./сот.), в поселке Жибек Жолы — 146900 тг/сот. (975 у.е./сот.), в поселке Коянды — 118600 тг/сот. (787 у.е./сот.) и вдоль трассы Астана-Боровое — 76500 тг/сот. (508 у.е./сот.).

В разрезе дачных участков по площади территории максимальная цена предложения зафиксирована в сегменте с площадью участка до 6 соток — 740000 тг/сот. (4912 у.е./сот.) в черте города и 143700 тг/сот. (954 у.е./сот.) — в области. Далее в порядке убывания ценового показателя находится сегмент с площадью участка от 6 до 9 соток: 611500 тг/сот. (4059 у.е./сот.) — в городе и 141500 тг/сот. (939 у.е./сот.) — в области. А самые «дешевые» дачи продаются в области с земельным участком свыше 9 соток — 130600 тг/сот. (867 у.е./сот.), а в городе за аналогичные дачи просят в среднем 371800 тг/сот. (2468 у.е./сот.) (диаграмма 5).

К наиболее «дорогим» городским дачным обществам относятся: «Северянка», «Силикатчик», «Полет», «ГазПром», «Майская», «Фламинго» и «Землеустроитель», здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку сложилась от 5000 до 8200 долларов, или в тенговом эквиваленте от 753300 до 1228200 тг/сот.

К наиболее «дешевым» городским дачным обществам относятся: «Урожай», «Снабженец», «Садовое», «Кировец», «Райская поляна», «Дорожник», «Керамик», «АТП-2», «Маяк», «Достык», «Зеленый остров» и «Химик», здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку держится на уровне от 1000 до 2500 долларов, или от 150700 до 376600 тг/сот.

К наиболее «дорогим» дачным обществам, расположенным в пригороде Астаны, относятся: «Ветерок», «Парасат» и «Яблочко», здесь диапазон цен прослеживается на уровне 1000-1450 у.е./сот., или 150700-216300 тг/сот., а к наиболее «дешевым» — «Вишневый сад», «АкмолаМелиорация», «Пассат», «Водолей» и «Экспресс» с диапазоном цен 600-850 у.е./сот., или 90100-128100 тг/сот.

ДППМ 1

Показатели рынка дачных участков в разрезе названия садового общества

Дачные общества	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому периоду, ед.	Средняя цена тенге/сотка	Изменение цены к прошлому периоду
				тенге	%
«Вишневый сад»	22	+8	90100	-2200	-2.35
«Водолей»	43	+6	106600	+8900	+9.11
«Западное»	10	+7	397300	-107600	-21.31
«Рябинушка»	11	+8	443600	+91500	+25.97
«Вишенка»	11	+3	581100	+104100	+21.83
«Зеленая роща»	28	+8	641600	+106700	+19.96
«Икарус»	10	+6	681600	+93100	+15.82
«Черемушки»	23	+7	690100	+172700	+33.38
«Мичуринец»	10	+3	747800	+72400	+10.72
«Полет»	19	+5	757400	+43600	+6.1

ДППМ 2

Показатели рынка дачных участков в разрезе площади территории

Площадь, сот.	Количество объектов, ед.	Изменение объема к прошлому месяцу, ед.	Средняя цена тенге/сотка	Изменение цены к прошлому периоду
				тенге	%
до 6 соток	64	+53	740000	+275800	+59.4
от 6 до 9 соток	239	+9	611500	+70400	+13
свыше 9 соток	58	+13	371800	+34700	+10.29
По городу	361	+75	595800	+89700	+17.72
до 6 соток	6	+5	143700	+59300	+70.3
от 6 до 9 соток	30	-5	141500	+20200	+16.62
свыше 9 соток	123	+7	130600	+3200	+2.47
По области	159	+7	133200	+7400	+5.88

Рассматривая среднюю удельную цены предложения в динамике, можно отметить, что в 1 квартале 2013 года дачные участки росли в цене только в городе, а в области изменились незначительно, т.е. изменение не превысило среднестатистической погрешности расчетов.

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогих» дачных участков к «дешевым», для расчета которых берется от анализируемой базы по 20% от самых «дорогих» и самых «дешевых» объектов) зафиксирован на отметке 2,22, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим кварталом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен в районе Есиль (цена «дорогого» сектора в 2,37 раза выше «дешевого»), а минимальный — в районе Алматы (в 1,81 раза), в районе Сарыарка индекс расслоения — 2,31.

За анализируемый период средняя удельная цена предложения по городу в секторе «дорогих» дачных участков выросла на 10,2% до 856100 тг/сот. (5682 у.е./сот.), а в секторе «дешевых» — на 25,1% до уровня 385800 тг/сот. (2561 /сот.). Значительное влияние на общегородской показатель оказали увеличившиеся цены на садовые участки в районе Есиль.

В области наблюдается увеличение запрашиваемых цен в обоих сегментах: в «дорогом» — на 10,2% до уровня 242100 тг/сот. (1607 у.е./сот.), а в «дешевом» — на 5,2% до 75300 тг/сот. (500 у.е./сот.). Основное влияние на ценовой показатель в пригороде Астаны оказало повышение средних цен в поселке Коянды.

Выводы

• Количество предложений в 1 квартале 2013 года по отношению к предыдущему кварталу прошлого года увеличилось на 18,7%, к аналогичному периоду прошлого года, напротив, сократилось на 51,2%.
• После снижения, которое наблюдалось в 4 квартале 2012 года, на рынке дачных участков в городе средняя удельная цена предложения продолжила рост: по отношению к предыдущему кварталу – на 17,7%, а к аналогичному периоду прошлого года – на 28,9%.
• В сегментах «дорогих» и «дешевых» дач по отношению к предыдущему кварталу также прослеживается рост цен.
• В соответствии с нормами законодательства не допускается ведение садоводства и занятие сельским хозяйством на территории города Астаны. Генеральным планом развития Астаны, утвержденным постановлением Правительства, предусмотрено осуществление нового строительства на территории всех оставшихся на сегодня дачных массивов.
• В 84-й статье Земельного кодекса РК сказано, что земельные участки могут быть изъяты для государственных надобностей, и одним из оснований для такого изъятия является реализация генерального плана.
• В ближайшее время все дачные участки будут застраиваться, в соответствии с Генеральным планом, объектами иного предназначения.

Аналитическая служба портала kn.kz